Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу n А78-3719/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

ООО "Новый век" преследует цель приобретения части земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости, в свою частную собственность.

Поскольку истец определился с правом, на котором он намерен приобрести землю под упомянутым объектом, надлежащим способом защиты для него в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок.

Подобный иск, по смыслу указанных выше разъяснений, может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.

Судом установлено, что истец является собственником сооружения - подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра, право собственности зарегистрировано 22.03.2005г. на основании договора купли - продажи от 28.01.2005 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия АА75 №101015 от 22.03.2005г. Из технического отчета проведения экспертизы от 14 сентября 2011 года, а также дополнения к техническому отчету от 03.10.2011г., выполненных ООО "ЧитаГеодезия", следует, что эксперты установили факт расположения подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 м., принадлежащей истцу, на территории земельного участка с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м. по адресу: Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, предоставленном ООО "Грация" для производственной деятельности (обслуживания и использования объектов недвижимости).

ООО "Грация" (до него - ОАО "Маккавеевское МСО") приобрели в собственность земельный участок, на котором располагались железнодорожные пути, им не принадлежащие. При этом впервые земельный участок был предоставлен ОАО "Маккавеевское МСО" в 1993 году, границы выделяемой территории нигде не были описаны, не было координат земельного участка, что не позволяет с уверенностью говорить о том, что в 1993г. железнодорожный путь истца вошел в границы земельного участка ответчика.

Первичное межевание, определение границ и постановка участка ответчика на кадастровый учет произошла в марте 2004г. (акт установления и согласования границ земельного участка от 23.03.2004г. - т.8, л.д.68). С указанного момента путь истца вошел в границы отведенного ответчику земельного участка.

Вместе с тем, право собственности на спорную подъездную железнодорожную ветку возникло у первоначального обладателя (в лице ОАО "Александровское") в 1992 году на основании Плана приватизации Александровского леспромхоза от 23.10.1992 (т.9 л.д.12), согласно Приложению № 1 которого в состав приватизируемого имущества вошла и указанная ветка. Данное обстоятельство установлено Решением Арбитражного суда Читинской области от 23.04.2004г. (т.1 л.д.116-120, т.4 л.д.23-25). Таким образом, право на подъездную железнодорожную ветку предшественника истца - ОАО "Александровское" - возникло ранее права собственности на земельный участок ответчика (вне зависимости от того, когда были определены его границы), что свидетельствует о правомерности довода истца о нарушении прав собственника железнодорожной ветки фактом предоставления земельного участка под ней другому лицу (несобственнику).

Следовательно, права ОАО "Александровское" были нарушены при выделении земельного участка, занятого железнодорожной веткой, в собственность сначала ОАО "Маккавеевское МСО", затем - ООО "Грация".

При этом, как указал Президиум ВАС РФ в Постановлениях от 6 сентября 2011г. по делам № 3771/11 и № 4275/11, соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве (сначала ОАО "Александровское (с 1992г.), затем ООО "Альянс-СВ" (с 2004г.), затем ООО "САНЭ" (с 2004г.), затем ООО "Новый век" (с 2005г.)).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал, что  гарантированное статьей 36 Земельного кодекса РФ право ООО "Новый век" на приобретение части земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости, в свою частную собственность, в защиту которого истец обратился в настоящем деле, нарушаются ответчиком.

При этом ООО "Новый век" не утратило право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ путем заключения договора аренды от 01.09.2005г. земельного участка, на котором располагается принадлежащий ему объект недвижимости. Заключение договора аренды с ООО "Грация" нельзя признать реализацией истцом права выкупа земельного участка.

По смыслу разъяснений Президиума ВАС РФ (постановление от 6 сентября 2011 г. № 4275/11, постановление от 6 сентября 2011 г. № 3771/11) достижение целей с учетом заявленных в настоящем деле требований возможно только по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

До даты объединения дел №А78-8144/2011 и дело №А78-3719/2011 в одно производство, по делу №А78-8144/2011 была проведена экспертиза, где экспертам было поручено провести работы по изготовлению исполнительной съемки земельного участка необходимого для обслуживания подъездной ветки истца, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 75:22:520103:3, на которой необходимо было отразить  земельный участок, на котором расположен путь истца и рассчитать его точную площадь. Указанные работы были проведены ООО "ЧитаГеодезия" и к материалам исполнительной съемки (заключение эксперта получено 16.03.2012г., что отражено в определении от 09.04.2012г. по делу №А78-8144/2011) было представлено пояснение в виде дополнения к техническому отчету от 15.03.2012г.

По делу №А78-3719/2011 специалистами ООО "ЧитаГеодезия" также была проведена экспертиза (технический отчет проведения экспертизы от 14 сентября 2011 года (определение суда от 19.09.2011г.), а также дополнение к техническому отчету от 03.10.2011г.), где основным вопросом для эксперта явилось установление факта расположения на земельном участке с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м. по адресу: Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 м., адрес объекта: Читинский район, с. Маккавеево, Дорожная улица, 2, на территории базы Нижнего склада. На данный вопрос эксперты ответили положительно, подтвердили требуемый факт нахождения пути на спорном участке.

Характеристики выделяемой истцу части земельного участка были определены в техническом заключении по судебной экспертизе, выполненном филиалом по Забайкальскому краю Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", и в приложениях №1, №2 к нему.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что ж/д ветка истца находится по другому адресу, подлежит отклонению, поскольку эксперты однозначно установили местонахождение пути истца относительно спорных земельных участков.

Заявленные ответчиком сомнения в компетентности эксперта Винокуровой Т.И. суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на ст.ст.29, 35 Закона о кадастре отклонил, указав, что она является кадастровым инженером, инженером по землеустройству 1-ой категории, имеет высшее профессиональное образование, квалификационный аттестат кадастрового инженера №50-11-632, стаж работы с 2006г., соответственно, отвечает всем установленным требованиям для лица, имеющего право на проведение кадастровых работ.

Экспертиза назначена и проведена, экспертные заключения подготовлены в в соответствии с требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Таким образом, их следует признать допустимыми доказательствами. Оценка им дана судом первой инстанции в соответствии со  статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимной связи с иными материалами дела. Противоречий в выводах экспертов, недостаточной ясности или неполноты заключения экспертов, обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, судом не выявлены и ответчиком не приведены.

Ответчик вправе был при назначении экспертизы воспользоваться правом выбора экспертного учреждения, постановки вопросов перед экспертами, ходатайствовать о проведении повторной или дополнительной экспертизы в порядке ст.87 АПК РФ, что сделано не было.

В силу требований п.4 ст.41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены также статьей 11.9. Земельного кодекса РФ.

Проведенной экспертом Федерального БТИ Винокуровой Т.И. землеустроительной экспертизой (с учетом дополнений) установлено соответствие земельного участка всем указанным требованиям, при этом составлены две схемы раздела и межевого плана, также отвечающие установленным нормам и правилам. В частности установлено следующее:

- имеется возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, 1, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с целью дальнейшего выдела из него земельного участка для использования и обслуживания сооружения - подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра, принадлежащей ООО "Новый век" на основании договора купли - продажи от 28.01.2005 года;

- образование новых земельных участков в результате раздела земельного участка ответчика позволяет сохранить разрешенное использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (часть 4 ст. 11.9 ЗК РФ);

- первоначально предложенная схема раздела земельного участка ответчика (на две части) не приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также не нарушает требования, установленные Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами (часть 6 ст. 11.9 ЗК РФ);

-    уникальные  характеристики образуемых земельных участков являются достаточными для внесения соответствующих сведений в кадастр в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

-    к земельному участку с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенному по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, участок №1 имеются два подъезда, установлены двое ворот (отображены на схеме эксперта Винокуровой Т.И.), при этом имеется возможность сохранения существующих подъездов, подходов к каждому вновь образуемому земельному участку (номер 75:22:520103:3:ЗУ1 и номер 75:22:520103:3:ЗУ2, контуры которых обозначены на схеме раздела и межевом плане согласно приложения №1, №2 к техническому заключению по судебной экспертизе) без нарушения прав и законных интересов ООО "Грация" и ООО "Новый век".

В данном случае в дело представлены две схемы раздела земельного участка, первая из которых предполагает выделение истцу земельного участка площадью 3946 кв.м., вторая схема определяет площадь земельного участка 2643 кв.м.

Наличие различных схем обусловлено возражениями ответчика относительно размера земельного участка, права на который у последнего утрачиваются в связи с выделом в пользу истца.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 6 сентября 2011 г. по делу № 3771/11 указал, что разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Истец, руководствуясь данными разъяснениями и учитывая в первую очередь интересы ответчика в лице ООО "Грация", представил уточнения иска, согласно которым просил выделить в собственность 2643/56816 доли из земельного участка с кадастровым номером 75:22:520103:3, площадью 56816 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, участок №1, а именно земельный участок, общей площадью 2643 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул.2-ая Дорожная, участок №1;