Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2013 по делу n А19-3046/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации ООО ТД «Сибирь» преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктами 2, 3 и 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 июля 2013 года), в рассматриваемом случае имеются. Несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Относительно условия, определенного пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 134) указано, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что между Обществом (арендатором) и КУМИ (арендодателем) были заключены:

- договор аренды муниципального имущества от 31 января 2006 года № 378, предметом которого является нежилое помещение площадью 64 кв.м., расположенное по адресу: г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3;

- договор аренды муниципального имущества от 26 декабря 2006 года № 13 аренды муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение площадью 64 кв.м., расположенное по адресу: г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3;

- договор аренды муниципального имущества от 29 декабря 2007 года № 8, предметом которого является нежилое помещение площадью 116,80 кв. м., расположенным по адресу: г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3;

- договор аренды муниципального имущества от 31 декабря 2008 года № 63, предметом которого является нежилое помещение площадью 116,80 кв. м., расположенным по адресу: г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3;

- договор аренды муниципального имущества от 31 декабря 2009 года № 135, предметом которого является нежилое помещение площадью 116,80 кв. м., расположенным по адресу: г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3 ;

- договор аренды муниципального имущества от 31 декабря 2010 года № 42, предметом которого является нежилое помещение площадью 116,80 кв. м., расположенным по адресу: г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3;

- договор аренды муниципального имущества от 30 сентября 2011 года, предметом которого является нежилое помещение площадью 116,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3.

Таким образом, вплоть до заключения договора аренды муниципального имущества от 29 декабря 2007 года № 8 предметом предыдущих двух договоров аренды являлось нежилое помещение площадью 64 кв. м., расположенное по адресу:  Иркутская область, г. Братск, ж/р Центральный, проспект Ленина, д. 3.

Помимо собственно договоров аренды данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела актами приема-передачи муниципального имущества.

Оценив по правилам статьи 71 АПК Российской Федерации указанные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что до 29 декабря 2007 года Обществом арендовалось иное нежилое помещение, гораздо меньшей площади, чем испрашиваемое им для выкупа нежилое помещение.

Следовательно, на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 года) преимущественное право на приобретение спорного имущества у ООО ТД «Сибирь» не возникло (требуемый законом двухлетний срок истек только 29 декабря 2009 года).

Однако данное обстоятельство в рассматриваемом конкретном случае не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований Общества, исходя из следующего.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Между тем, как уже отмечалось выше, в пункте 1 письма от 14 февраля 2013 года № Ис-2898/11/13 Комитет признал Общество отвечающим требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ, то есть у Комитета не имелось сомнений в том, что ООО ТД «Сибирь» соответствует условию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Иными словами, несоблюдение данного условия не являлось основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права выкупа спорного помещения, о нем Комитетом заявлено лишь в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд, проверяя в порядке главы 24 АПК Российской Федерации законность отказа в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения, оценивает на предмет соответствия закону только те основания для отказа, которые приведены в решении органа местного самоуправления, и не вправе самостоятельно их дополнять иными основаниями.

Тем более, в рассматриваемом случае КУМИ признал ООО ТД «Сибирь» отвечающим всем условиям, определенным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем арбитражный суд, даже не согласившись с таким выводом органа местного самоуправления (в части соблюдения Обществом одного из условий), не может на этом основании отказать в удовлетворении заявленного последним требования. В противном случае арбитражный суд, не наделенный полномочиями по предоставлению муниципального имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, вторгнется в компетенцию органа местного самоуправления, что не может быть признано допустимым.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ изложен в новой редакции, в соответствии с которой преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ вступил в силу с 1 июля 2013 года.

Однако частью 1 статьи 5 Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ предусмотрено, что в отношении недвижимого имущества, которое находится в муниципальной собственности, приватизация которого осуществляется на день вступления в силу настоящего Федерального закона и преимущественное право арендатора на приобретение которого ранее не было реализовано в связи с тем, что срок действия договора аренды не соответствовал требованиям пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), органы местного самоуправления обязаны выполнить требования Закона № 159-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона), за исключением случаев, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае также необходимо руководствоваться положениями пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ).

Поскольку по состоянию на 1 июля 2013 года спорное нежилое помещение площадью 116,8 кв. м. находилось аренде у Общества непрерывно в течение двух и более лет (с 29 декабря 2009 года), а каких-либо доказательств опубликования объявления о продаже этого помещения на торгах Комитетом в материалы дела не представлено (хотя в определении от 19 сентября 2013 года суд апелляционной инстанции предлагал ему высказаться о возможности или невозможности применения к возникшим правоотношениям положений Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии Общества условию, определенному пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ).

Принимая во внимание положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорное нежилое помещение площадью 116,8 кв. м. не находилось у Общества в аренде в течение более двух лет по состоянию на 5 августа 2008 года и поэтому не может быть ему предоставлено в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, подлежит отклонению.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что в силу названной нормы права КУМИ с 1 июля 2013 года обязан выполнять требования Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ). Однако заявляя подобный довод в апелляционной жалобе, датированной 25 июля 2013 года (то есть после вступления Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ в силу), Комитет, по сути, саботирует выполнение данного Федерального закона применительно к рассматриваемой правовой ситуации (особенно учитывая то обстоятельство, что в решении об отказе в приватизации спорного нежилого помещения такого основания не содержалось).

Относительно единственного основания для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, изложенного в пункте 3 письма КУМИ от 14 февраля 2013 года № Ис-2898/11/13, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В пункте 8 информационного письма № 134 разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с этим Федеральным законом, понимаются, в том числе, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Пунктом 1 статьи 14 этого же Федерального закона предусмотрено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 22 июня 2011 года серии 38АД № 500920, подтверждающее право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение (т. 1, л.д. 102).

В соответствии с пунктом 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, в свидетельстве о государственной регистрации прав указывается, среди прочего, описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер.

На основании пункта 8 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.2003 № 226 (действовавшей до 6 января 2012 года, то есть и на момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 22 июня 2011 года серии 38АД № 500920), в графе свидетельства «Объект права» содержится краткое описание объекта недвижимости. В графу «Кадастровый (или условный) номер» вносится номер объекта недвижимости, который должен соответствовать кадастровому или условному номеру, указанному в соответствующем разделе Единого государственного реестра прав.

В графе «Объект права» свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 22 июня 2011 года серии 38АД № 500920 в качестве объекта недвижимости указано: нежилое помещение, общая площадь 116,8 кв. м., подвал № 1, адрес объекта: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный, проспект Ленина, д. 3.

Данному нежилому помещению (объекту права) присвоен кадастровый (или условный) номер 38:34:015101:39:8/5.

В силу