Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 по делу n А58-3425/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В Определениях Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года № 449-О и от 4 декабря 2003 года № 418-О также указано, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд, а арбитражный суд обязан рассмотреть исковые требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - незаконными, если заявители полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления этой деятельности.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно исходил из того, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

-несоответствие оспариваемого действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту;

-нарушение прав и законных интересов заявителя оспариваемым действием в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение каких-либо обязанностей и создание иных препятствий для осуществления этой деятельности.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Соответственно, обязанность доказывания нарушения оспариваемыми ненормативным правовым актом, решением и действием (бездействием) прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности возлагается на заявителя.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что заявитель имел основания для оспаривания отказа Департамента в продлении договора аренды в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку Общество обращалось к Департаменту с заявлением о продлении срока аренды земельного участка (до окончания срока действия договора) в рамках действующего административного регламента предоставления муниципальной услуги органом местного самоуправления, то есть как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а не только как к стороне гражданского-правового договора, и отказ Департамента в продлении срока аренды мотивирован ссылкой на пункт 2.16   Административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги «Продление сроков аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного постановлением Окружной Администрации города Якутска от 29.06.2012 №105 п.

При этом суд апелляционной инстанции, с учетом содержания оспариваемого отказа, исходит из того, что в связи с направлением Департаментом письма 07.06.2013 на исх.№136953 у Общества не имеется иного способа внести определенность в отношения по поводу предоставления в аренду земельного участка.

Данный подход согласуется с позицией Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, сформированной в постановлении от 08.05.2013 по делу №А19-15078/2012.

Суд апелляционной инстанции по результатам исследования и оценки соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Департаментом не доказано наличие оснований для совершения оспариваемого действия по отказу в продлении срока действия договора аренды, соответствие отказа требованиям закона. При этом заявителем подтверждено нарушение оспариваемыми действиями его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

Реализуя один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают, что собственник объекта недвижимости, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от продления договора аренды в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.

Суд первой инстанции, установив, что на арендуемом Обществом земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, строительство которого продолжается, обоснованно применил толкование статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, изложенное в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8985/08 от 23 декабря 2008 года, согласно которому не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, в связи с чем вывод о неправомерности отказа Департамента в продлении срока аренды земельного участка является правильным.

В соответствии с Административным регламентом предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги «Продление сроков аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрено, что конечным результатом предоставления муниципальной услуги является вручение (выдача) заявителю договора аренды земельного участка либо отказа в предоставлении муниципальной услуги с указанием причины отказа.

Пунктом 2.16 административного регламента установлены следующие основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

-         использование земельного участка с существенным нарушением условий договора, в том числе использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, что подтверждается в порядке, установленном нормами действующего законодательства;

-         отсутствие регистрации договора аренды земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я), в случае, если договор подлежит государственной регистрации, в случае, если земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством;

-   истечение срока аренды земельного участка при наличии условия о прекращении действия договора в срок, установленный договором аренды.

Между тем, в договоре аренды земельного участка от 02.08.2010 №09-1/2010-1539, в отношении которого фактически осуществлен перенайм (передача) прав и обязанностей, предусмотрено, что при установленном сроке действия договора с 02.08.2010 по 02.08.2013, по истечении срока действия договора арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

Следовательно, у Департамента отсутствовали также и основания для отказа в продлении срока аренды земельного со ссылкой на пункт 2.16 административного регламента.

При этом судом обоснованно приняты во внимание доводы заявителя о нарушении его прав и законных интересов в предпринимательской деятельности оспариваемым отказом, поскольку разрешение на строительство объекта капитального строительства подлежит продлению на основании договора аренды, заключенного на новый срок, для дальнейшего осуществления строительства и введения объекта в эксплуатацию. При этом обязанность застройщика представить в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство правоустанавливающие документы на земельный участок установлена в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доводы Департамента о том, что его действия, выразившиеся в отказе в продлении договора аренды земельного участка, не могут быть расценены как расторжение договора аренды и не имеют правовых последствий, а договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок не подтверждают правомерность оспариваемого отказа в продлении аренды земельного участка и отсутствие нарушения прав заявителя, поскольку наличие законных оснований для совершения действий Департаментом не доказано.

Поскольку суд пришел к выводу о незаконности отказа в продлении срока аренды земельного участка (при том, что обществу отказано в продлении аренды земельного участка до окончания срока действия договора), не имеется оснований для признания обоснованной позиции Департамента о том, что договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в связи с фактическим пользованием обществом земельным участком после истечения срока договора.

Иные доводы заявителя апелляционной