Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу n А10-2142/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

письмо №523 от 13.02.2012, информационное письмо, товарный чек №466 от 07.07.2012, накладная №244 от 27.02.2012, счет №130 от 24.02.2012, письмо Комитета по управлению имуществом Администрации г. Улан-Удэ №00010001 от 29.09.2008, письмо №119 от 07.03.2013;

- приказ №24 от 07.05.2009 с приложениями №1, 2, приказ №003-464 от 28.09.2011 с приложением №2.

На основании Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 25.01.2008 №41 муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ" переименовано в муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ".

В связи с чем МУ «КУиЗ г. Улан-Удэ» обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия. Индивидуальный предприниматель Батуева Людмила Валерьевна обратилась с встречным иском.

Суд первой инстанции заявленные требования МУ «КУиЗ г. Улан-Удэ» удовлетворил, в удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя Батуевой Людмилы Валерьевны отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Индивидуальный предприниматель Батуева Людмила Валерьевна обратилась в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенные условия договора аренды об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы. Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды земельного участка на условиях договора №178 от 23.03.2007, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1.1 договора срок аренды устанавливается с 23.03.2007 по 22.03.2010.

Дополнительным соглашением от 28.04.2010 срок договора продлен по 21.02.2011.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновлен на неопределенный срок.

Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 5.4 договора аренды №178 установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в установленном законом порядке в случае неисполнения арендатором обязательств условий договора.

Дополнительным соглашением от 28.04.2010 пункт 3.4 договора аренды изменен и дополнен следующими подпунктами:

- в течение 10 дней с момента установки с момента установки временного объекта мелкорозничной торговли заключить договор на уборку прилегающей к павильону территории (50м по периметру) 1 раз в день, на вывоз твердых бытовых отходов с предприятиями коммунального хозяйства, осуществляющими деятельность на территории района;

- осуществлять дополнительное оформление объекта к праздничным дням, соответствующим тематикам;

- ежегодно в срок до 15 декабря отчетного года проводить сверку взаиморасчетов с администратором доходов (с Управлением местных доходов);

- осуществлять ежегодно уборку и вывоз снега;

- осуществлять отчистку от расклеенной рекламной продукции, размещенной в неустановленных местах;

- установить малые архитектурные формы, в т.ч. скамейки, ограждения, урны для мусора и др.;

- ежегодно обновлять вывески и световую рекламу;

- ежегодно осуществлять ремонт и покраску фасада здания;

- осуществить асфальтирование прилегающей территории, укладку тротуарной плитки, ремонт тротуарного покрытия;

- ежегодно производить посадку цветов в клумбы и вазоны;

- выполнять иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

Как правильно указывает суд первой инстанции, комиссией в составе главного и ведущего специалистов отдела аренды и продажи земельных участков Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Коммунистическая, д. 18 в 15 метрах на север от здания учебного корпуса, в целях соблюдения арендатором условий договора аренды №178 от 23.03.2007.

По результатам обследования земельного участка составлен акт от 20.01.2011 (т.1 л.д.71).

В акте отражено, что арендатором не исполняются требования, указанные в п. 2 дополнительного соглашения от 28.04.2010 к договору аренды земельного участка от 23.03.2007 №178, а именно, не установлены малые архитектурные формы, в т.ч. скамейки, ограждения, урны для мусора, не осуществлено асфальтирование прилегающей территории, не произведены укладка тротуарной плитки, ремонт тротуарного покрытия.

Письмом №444 от 07.02.2012 Комитет отказал ответчику в пролонгации договора аренды от 23.03.2007 №178 и обязал в течение 10 дней после окончания срока действия договора передать арендодателю земельный участок на основании двустороннего акта приема – передачи (т.1 л.д.15).

Указанное письмо было направлено ИП Батуевой Л.В. и получено ею лично 10.02.2012.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Имущество находится во владении предпринимателя, что подтверждается материалами дела, актом приема-передачи, обратное ответчиком не доказано.

В нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока его действия ответчик не освободил земельный участок от расположенного на нем имущества.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, поскольку доказательств наличия правовых оснований занимать спорный земельный участок ответчиком не представлено, исковое требование об обязании освободить земельный участок подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно не принят довод ответчика, приведенный и апелляционному суду, о том, что им были выполнены условия договора о благоустройстве, установлены урны, скамейки, поскольку это имело место после составления акта, а именно 28.02.2012 – письмо ответчика от 27.02.2012 (т.1, л.д.57). Кроме того, при прекращении договора по основаниям ч.2 ст.610 ГК РФ данные обстоятельства не имеют значения.

Относительно встречного требования о признании одностороннего расторжения договора аренды МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» незаконным и обязании МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» заключить новый договор аренды земельного участка суд первой инстанции правильно указал следующее.

При рассмотрении встречного иска суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неприменимости положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулируется статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.8 решения Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 20.03.2008 №807-82» предоставление земельного участка для размещения нестационарных торговых объектов осуществляется с учетом схемы размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 19.04.2011 №163.

Письмом Администрации Советского района г. Улан-Удэ от 01.11.2012 №5783 (т.2 л.д.2) ИП Батуевой Л.В. отказано во включении земельного участка, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ,  ул.  Коммунистическая, д. 18 в 15 метрах на север от здания учебного корпуса, площадью 657 кв.м, в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Улан-Удэ.

Принимая во внимание, что одностороннее расторжение договора аренды №178 от 23.03.2007, содержащееся в письме МУ «КУиЗ г. Улан-Удэ» №444 от 07.02.2012, было признано правомерным, суд первой инстанции правильно не нашел оснований для удовлетворения встречного искового заявления.

Кроме того, судом первой инстанции правильно учтено следующее.

Частью 2 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, порядок заключения договоров аренды, указанный в части первой данной статьи не применяется.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулируется статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При вынесении решения судом первой инстанции правильно учтена правовая позиция, сформированная Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 05.06.2012 № 17540/11.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Министерство культуры Республики Бурятия письмом от 01.11.2012.сообщило об отказе в согласовании размещения нестационарных торговых объектов по ул. Коммунистической исходя из утвержденных в 2009 г. градостроительных регламентов и режимов использования территорий в границах охранных зон г. Улан-Удэ, а  также утвержденных в 2011г режимов по использованию земельных участков в границах территории объекта культурного наследия «Ряды Гостинодворские» (т.2., л.д.1). Истец сообщил об этом ответчику незамедлительно письмом № 5783 от 01.11.2012 (т.2, л.д.2).

Предпринимателем приведены доводы  о том, что пункт 3.8. Решения Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 20.03.2008 г. № 807-82 "Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков на территории г. Улан-Удэ, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности" был исключен Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 30.04.2013 N 690-57, которое вступило в силу с момента его официального опубликования в "Муниципальном вестнике города Улан-Удэ", N 13, 17.05.2013 г. Таким образом, с момента вступления в силу данной поправки не требуется согласования схемы размещения нестационарных торговых объектов на спорном земельном участке.

Относительно данных доводов апелляционный суд полагает, что они не могут быть учтены, поскольку суд первой инстанции сослался на письмо от 01.11.2012. Министерства культуры Республики Бурятия, в котором содержится отказ в согласовании размещения нестационарных торговых объектов по иным мотивам – не соответствие градостроительным регламентам и режимам использования территорий, а, кроме того, данное письмо имело место до 17.05.2013г.

Доводы ответчика о том, что после письма №444 ему было направлено письмо от 13.02.2012 №523 (1 л.д.145), что свидетельствует о совершении действий, свидетельствующих о продлении арендных отношений, отклоняются по указанным основаниям, а также в связи с тем, что действия предпринимателя имели место после наступления обстоятельств, приведших с прекращению договорных отношений.

Действительно поведение комитета несколько противоречивое – с небольшой разницей во времени направляются два письма, задействующие разные основания для прекращения договора (ч.2 ст.610 ГК РФ и ст.619 ГК РФ). Вместе с тем, из материалов дела следует, что письмом №523 от 13.02.2012г. нарушения условий договора было предложено устранить до 27.02.2012г., а из письма предпринимателя поступившего в комитет 27.02.2012г. (т.1 л.д.57) следует, что действия по установлению скамеек планируются только 28.02.2012г., а укладка асфальта и тротуарной плитки невозможна, из чего следует, что нарушения договора в установленный срок до 27.02.2012г. устранены не были. Доводы о том, что снег вывозится и мусор убирается объективными доказательствами не подтверждены (например, договорами на вывоз твердых бытовых отходов и т.п.).

Таким образом, и приводимые доводы не свидетельствуют о том, что нарушения условий договора были устранены, как не свидетельствуют и о том, что арендодатель имел намерение продолжить отношения, учитывая, что в суд он обратился 21.05.2012г., а предприниматель  длительное время (с 28.04.2010 по февраль 2012г.) не исполняла условия договора (дополнительного соглашения к нему).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований