Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу n А19-9812/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

неисполнение участником долевого строительства условия о своевременном внесении денежных средств является основанием для изменения Застройщиком цены договора, поскольку указанное нарушение условий договора в силу статьи 9 Закона является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Абзацем 2 пункта 3.1.2. Договора установлено, что в случае обнаружения недостатков при приемке квартиры Участник долевого строительства подписывает передаточный акт с указанием недостатков, подлежащих устранению, а также представляет МУП «УКС города Иркутска» их перечень в письменном виде.

Данное условие Договора ущемляет права потребителя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Условие абзаца 2 пункта 3.1.2 договора лишает участника долевого строительства права отказаться от подписания акта приема-передачи объекта в случае выявления строительных дефектов или недоделок.

Абзацем 3 пункта 3.1.2. договора установлено, что передаточный акт считается действительным и признается подписанным до тех пор, пока отказ Участника долевого строительства от его подписания не будет признан обоснованным в судебном порядке.

Указанное условие Договора ущемляет права потребителя по следующим основаниям.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, застройщик не может считаться исполнившим обязательства по Договору в части передачи объекта, а участник долевого строительства при отказе от подписания акта приема-передачи объекта не может считаться принявшим квартиру.

В соответствии с пунктом 3.1.4. договора Участник долевого строительства обязуется совместно с другими участниками долевого строительства выбрать способ управления многоквартирным домом в соответствии с действующим Жилищным кодексом Российской Федерации. В случае отсутствия информации о выборе способа управления многоквартирным домом «Застройщик» вправе определить самостоятельно управляющую организацию до принятия решения «Участниками долевого строительства» о способе управления многоквартирным домом.

Данное условие противоречит действующему законодательству по следующим основаниям.

В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Часть 2 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что только собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ управления.

В соответствии с пунктом 3.1.7. договора Участник долевого строительства не вправе осуществлять перепланировку и переоборудование квартиры, инженерных сетей и коммуникаций до оформления права собственности на квартиру.

Указанное в договоре условие ущемляет права Участника долевого строительства в связи со следующим.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет Застройщик (пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно условиям Договора передача объекта долевого строительства оформляется актом приема-передачи.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица права владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение. С момента государственной регистрации Участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В силу пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от самого Участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации Участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Таким образом, в переданной квартире Участник долевого строительства вправе осуществлять перепланировку и переоборудование квартиры, инженерных сетей и коммуникаций до оформления права собственности на квартиру, после подписания акта приема-передачи, при условии получения необходимых согласований.

Пунктом 3.2.1., подпунктами 1 пункта 3.2.1. договора установлено, что Участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, уведомив Застройщика за 30 дней до момента отказа в случае:

Неисполнения по вине Застройщика обязательства по передаче квартиры более шести месяцев срока, предусмотренного пунктом 3.3.2 договора (пункт 3.3.2 договора содержит два срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта Участнику долевого строительства).

Настоящее условие договора ущемляет права Участника долевого строительства по следующим основаниям.

В статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматриваются основания и порядок расторжения участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке. Однако, данная норма не предусматривает уведомления Застройщика за 30 дней до момента отказа от исполнения договора. Подпункт 1 пункта 1 статьи 9 устанавливает право участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Подпунктом 2 пункта 3.2.2. договора установлено, что Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случае изменений назначения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, произошедших не ранее, чем за 6 месяцев до наступления срока, указанного в пункте 3.3.2 договора (пункт 3.3.2 договора содержит два срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта Участнику долевого строительства).

Данное условие ущемляет права Участника долевого строительства в связи со следующим.

Подпунктом 3 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Однако, в данной норме не указаны какие-либо предельные сроки наступления указанных изменений.

Пунктом 3.4.4 договора установлено, что при отказе Участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи Застройщик вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

Данное условие ущемляет права Участника долевого строительства по следующим основаниям.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает исчерпывающий перечень оснований для одностороннего отказа от исполнения договора со стороны застройщика. В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В пункте 4.4. договора указано, что в случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора по причинам, не предусмотренным подпунктами пунктов 3.2.1 и 3.2.2 договора, Застройщик возвращает уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора денежные средства с вычетом штрафа в размере 1 % от уплаченной сумму в месячный срок со дня реализации квартиры.

Данные условия ущемляют права Участника долевого строительства по следующим основаниям.

В пункте 3.2.1. договора установлены следующие основания для одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения обязательств по договору:

1) неисполнения по вине Застройщика обязательства по передаче квартиры более шести месяцев срока, предусмотренного пунктом 3.3.2 договора (пункт 3.3.2 договора содержит два срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта Участнику долевого строительства);

2) существенное нарушение требований к качеству объекта, которое должно быть подтверждено заключением надлежащим образом проведенной экспертизы, расходы на проведение которой несет Участник долевого строительства;

3) отказа Застройщика устранить недостатки, если квартира построена с недостатками, которые делают квартиру непригодной для дальнейшего использования.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ по сравнению с условиями договора предоставляет участнику долевого строительства дополнительные основания для расторжения договора в одностороннем порядке:

1) в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В пункте 2 статьи 7 указанного закона говорится о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, соразмерном уменьшении цены договора, возмещении своих расходов на устранение недостатков. Однако, МУП «УКС города Иркутска» предусматривает возможность Участнику долевого строительства расторгнуть договор в одностороннем порядке только в случае отказа Застройщика от безвозмездного устранения недостатков.

Пунктом 3.2.1. договора установлены следующие основания для одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения обязательств по Договору:

1) существенных изменений в проектной документации, не влекущих улучшения качественных характеристик квартиры. Изменения признаются существенными при наличии заключения экспертизы, выданного соответствующим органом, при этом расходы на проведение экспертизы несет Участник долевого строительства;

2) изменений назначения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, произошедших не ранее чем за 6 месяцев до наступления срока, указанного в пункте 3.3.2. договора (пункт 3.3.2. Договора содержит два срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта Участнику долевого строительства).;

3) прекращения и приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный пунктом 3.3.2 договора срок, квартира не будет передана Участнику долевого строительства.

Между тем, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ по сравнению с условиями Договора предоставляет участнику долевого строительства дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке:

Подпунктом 3 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В данной норме не указаны какие-либо предельные сроки наступления указанных изменений.

Более того, порядок расчета между участником долевого строительства и застройщиком при расторжении договора участником долевого строительства в одностороннем или в судебном порядке не предусматривает применение каких-либо штрафных санкций к участнику долевого строительства (статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Пункт 4.5. договора устанавливает штрафные санкции в размере 20000 рублей за нарушение участником долевого строительства обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.5 договора (в течение 14 дней с момента подписания Договора и изменений