Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2014 по делу n А78-2717/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

что платежи начинают исчисляться с 01.01.2005, не означает, что договор заключен на срок более года.

При этом судом первой инстанции правильно учтены разъяснения, данные в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, согласно которым если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

При таких обстоятельствах и действующем правовом регулировании судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика, приведенные также в апелляционной жалобе, о недействительности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации. Судом апелляционной инстанции оснований для признания данных выводов необоснованными не установлено, доводы заявителя апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

Как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие государственной регистрации договора аренды, даже в случае такой необходимости в силу закона, само по себе не может являться основанием для освобождения лица, в пользовании которого находился земельный участок, от оплаты арендной платы.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что соглашение о размере арендной платы по договору аренды от 01.08.2005 № 615/05 было достигнуто, ответчик фактически получил в аренду спорный земельный участок, производил оплату арендной платы (платежные поручения - л.д. 15, 16 т. 2).

С учетом этого, судом первой инстанции правильно отклонен довод ответчика о недоказанности факта передачи земельного участка в аренду в связи с отсутствием акта приема-передачи, поскольку на спорном земельном участке ответчиком возведен торговый павильон, арендные отношения являются длящимися с 2001 года, ответчик писал заявление на продление срока аренды от 25.05.2005 (л.д. 123 т. 1), 28.03.2011 составлен акт обследования земельного участка, подтвердивший нахождение на нем павильона (л.д. 129-134 т. 1), по заявлению представителей 14.07.2011 был подписан новый договор аренды.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

С 01.02.2008 вступил в силу Закон Читинской области №1046-ЗЧО от 21.11.2007, согласно статье 1 которого полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к полномочиям Администрации Читинской области. Статьей 2 указанного закона предусмотрена передача Администрацией городского округа «Город Чита» в срок до 20.02.2008 Администрации Читинской области договоров аренды земельных участков (л.д. 58 т. 1).

Постановлением Администрации Читинской области от 21.01.2008 № 10-А/п уполномоченным исполнительным органом государственной власти Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы,   государственная собственность на которые не разграничена, определен Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области (л.д. 57 т. 1).

По договору цессии №805 от 01.02.2008 Администрация городского округа «Город Чита» передала Комитету по управлению государственным имуществом Читинской области (правопредшественник истца согласно пункту 2 Положения о департаменте) права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, в том числе по спорному договору аренды (л.д. 138-141 т. 1).

Согласно пункту 5 части 1, части 2 статьи 2 Закона Забайкальского края № 152-ЗЗК от 01.04.2009 распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является полномочием Правительства Забайкальского края, которое вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы (л.д. 28-36 т. 1).

Согласно пункту 9 Положения, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края № 233 от 08.06.2010, полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к полномочиям Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (л.д. 11-18 т. 1).

Следовательно, суд первой инстанции правильно установил, что Департамент является надлежащим истцом по настоящему делу.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Такой порядок установлен постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49 (далее - Порядок № 49).

С 01.07.2011 постановлением Правительства Забайкальского края от 28.06.2011 № 233 внесены изменения в постановление Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49 в части корректирующего коэффициента 0,8, применяемого к расчету арендной платы за земельные участки в границах городского округа «Город Чита», собственность на которые не разграничена.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы   или   методику   их   расчета,   влечет   изменение   условий   договоров   аренды   таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 №13).

Согласно пункту 2 постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49 размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле:

АП = КС х К х К1, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К - расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок;

К1 - корректирующий коэффициент (с 01.07.2011 - 0,8).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 №49 с учетом кадастровой стоимости земельного участка 1193594,19 руб. и расчетного коэффициента 0,0675.

Кадастровая стоимость земельного участка подтверждена кадастровым паспортом земельного участка и соответствует результатам государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 16.12.2008 № 116 (л.д. 136-137 т. 1).

Согласно приложению № 4 к Порядку № 49 земельный участок относится к XIII экономической зоне и расчетный коэффициент согласно приложению № 3 (раздел V пункт 2 Установка и эксплуатация остановочных киосков, эксплуатация павильонов) составляет 0,0675.

Таким образом, размер платы за спорный земельный участок согласно расчету истца (л.д. 6-7 т. 2) составляет:

за 2010 год: 1193594,19 руб. х 0,0675 = 80567,61 руб.

с 01.01.2011 по 30.06.2011: 1193594,19 руб. х 0,0675/365дн. х 181дн. = 39952,70 руб.

с 01.07.2011 по 13.07.2011: 1193594,19 руб. руб. х 0,0675/365дн. х 13дн. х 0,8 = 2295,62 руб.

Всего - 122815,93 руб.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик доказательств оплаты долга в материалы дела не представил, заявил о применении срока исковой давности.

Согласно статьям 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления (статья 201 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Положением о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49, установлено, что юридические лица и индивидуальные предприниматели вносят арендную плату ежеквартально не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Аналогичные условия предусмотрены спорным договором аренды.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что о нарушении своих прав, связанных с неоплатой ответчиком арендной платы за 2010 год и по 13.07.2011, истец должен был узнать после истечения установленного срока на оплату, т.е. 16.03.2010 (за 1-ый квартал 2010 года), 16.06.2010 (за 2-ой квартал 2010 года), 16.09.2010 (за 3-ий квартал 2010 года), 16.12.2010 (за 4-ый квартал 2010 года) и в такие же сроки за 2011 год.

С иском в арбитражный суд истец обратился 29.03.2013, т.е. срок исковой давности истек по требованиям за 1 квартал 2010 года. Требования за остальные периоды заявлены в пределах срока исковой давности.

При установленных по делу обстоятельствах у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 13.07.2011 в сумме 102674,03 руб., т.е. за минусом размера арендной платы за первый квартал 2010 года (1193594,19 руб. х 0,0675 : 4кв. = 20141,90 руб.; 122815,93 руб. (заявлено истцом) – 20141,90 руб. (за первый квартал 2010 года) = 102674,03 руб.).

В остальной части иска о взыскании основного долга правомерно отказано  на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, отклонившим доводы ответчика, приведенные также в апелляционной жалобе, о пропуске срока исковой давности за 2 квартал 2010 года в связи с тем, что истец уточнял основания исковых требований 17.06.2013 (изменил взыскание неосновательного обогащения на взыскание долга по договору), исходя из следующего.

Основанием иска являются обстоятельства, на которые