Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу n А78-10116/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой    оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года №281-О-О указано, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Доводы заявителя апелляционной жалобы о направленности действий ТПП Забайкальского края на необоснованное снижение поступлений в бюджет в результате установления рыночной стоимости спорного земельного участка, не основаны на действующем правовом регулировании и сложившейся судебной практике.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256) датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.

Поскольку Постановлением Правительства Забайкальского края от 16.12.2008 №116 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Забайкальском крае и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов определены по состоянию на 1 января 2009 года, рыночную стоимость земельного участка необходимо установить по состоянию на 1 января 2009 года.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

В настоящем деле рыночная стоимость объекта доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости -01.01.2009.

Как усматривается из материалов дела, заявителем при обращении в суд был представлен Отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка (отчет об оценке земельного участка №10/13/062 от 30.10.2013 на дату оценки 01.01.2009).

В случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленного оценщиком по заказу заявителя, суд вправе назначить экспертизу этих отчетов в целях их проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК Российской Федерации).

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 18 марта 2014 года по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту ООО «Прометей Центр+» Клюеву Сергею Валерьевичу, и постановкой на разрешение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 75:32:020162:2 по состоянию на 01.01.2009. Ответчиком, третьими лицами возражений по кандидатуре эксперта не заявлялось.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно необоснованного отклонения ходатайства Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о проведении судебной экспертизы по делу противоречат материалам дела, поскольку судом первой инстанции в определении о назначении экспертизы приведено обоснование удовлетворения ходатайства истца о назначении судебной экспертизы и отклонения ходатайств Департамента и Правительства Забайкальского края в части назначения экспертизы в ООО «Агентство по оценке имущества», в том числе, с учетом стоимости проведения экспертизы, сроков ее проведения и внесения денежных средств на депозитный счет суда для ее оплаты.

При этом не могут быть приняты во внимание доводы Департамента о недопустимости в качестве доказательства Отчета об оценке земельного участка №10/13/062 от 30.10.2013 в связи с отсутствием положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, поскольку истец по результатам судебной оценочной экспертизы исковые требования уточнил и на данный отчет в качестве обоснования требований не ссылался.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Прометей-Центр+» № 076 от 26.03.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:32:020162:2 по состоянию на 1 января 2009 года составляет 4 918 760 руб.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции по результатам исследования заключения эксперта № 076 от 26.03.2014 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил, что заключение составлено в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, Федеральным стандартом оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федеральным стандартом оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254.

Определение рыночной цены объекта произведено компетентным экспертом-оценщиком после проведения исследования оцениваемого земельного участка, рынка земельных участков в границах муниципального образования Городской округ «Город Чита», с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода с применением метода сравнительных продаж, с обоснованием корректировок цен продаж по аналогичным объектам недвижимости, с учетом оценки состава передаваемых имущественных прав, сведений о местоположении земельного участка, социально-экономических характеристик, целевого использования и разрешенного использования земельного участка, основных характеристик рынка недвижимости (земельных участков), с идентификацией и подробным описанием оцениваемого земельного участка со сведением результатов использованных подходов к итоговой величине рыночной стоимости.

Доводы Департамента о недопустимости экспертного заключения как доказательства по делу апелляционным судом отклоняются, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

На страницах 9-13 экспертного заключения экспертом изложен анализ возможности применения указанных подходов к оценке.

Экспертом признано, что для целей кадастрового учета с установленным для оцениваемого земельного участка видом разрешенного использования – для проектирования и строительства конгрессно-выставочного комплекса (назначение: социально-культурное), наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование по текущему целевому назначению (страница 9 заключения эксперта).

Департамент, указывая на отсутствие при проведении оценки анализа наиболее эффективного и наилучшего использования земельного участка, не обосновывает необходимости учета использования земельного участка под застройку зданиями торгово-офисного назначения.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №256 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доводы Департамента о том, что приведенные в отчете объекты-аналоги не являются сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, судом отклоняются.

Экспертом рыночная цена земельного участка определена с обоснованием корректировок цен продаж по аналогичным объектам недвижимости.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению как необоснованные и документально не подтвержденные.

С учетом приведенных правовых положений и имеющихся в материалах дела доказательств подлежат отклонению как необоснованные доводы заявителя апелляционной жалобы о недостоверности содержащихся в отчете об оценке сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что приводя доводы о несогласии с выводами эксперта, Департамент не заявил ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при отсутствии доказательств недостоверности определенной по результатам оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:32:020162:2 по состоянию на 01.01.2009 составляет 4 918 760 руб.

Соответственно, кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2009 более чем в 11,6 раз превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ТПП Забайкальского края как арендатора земельного участка, поскольку кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы. С учетом данного вывода суда доводы Департамента о недоказанности нарушения прав и законных интересов ТПП Забайкальского края, со ссылкой на сравнительный анализ по арендной плате и указание на то, что существующий размер арендной платы не является завышенным, подлежат отклонению как необоснованные.

Суд первой