Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 по делу n А58-360/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

В силу пункта 3.2.9 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату за землю в размере и порядке, определяемом настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями (в случае наличия). Арендатор обязан в трехмесячный срок с момента предъявления в банк поручения либо внесения денежных средств, представить Арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка, приложив копии указанных платежных поручений (квитанций).

По правилам пункта 6.4 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительным соглашением сторон, за исключением случаев изменения ставок арендных платежей, утвержденных актами Правительства РФ и PC (Я) и подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нерюнгринского района.

В соответствии с пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключен на срок с 08.09.2008 по 07.09.2013 и вступает в силу с момента регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нерюнгринского района.

Объект аренды принят ответчиком без разногласий по акту приема-передачи от 08.09.2008.

Договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, доказательств государственной регистрации договора в материалах дела не имеется.

4 декабря 2013 года ответчику вручено заказное письмо с претензией от 19.11.2013 №1756 с требованием о погашении задолженности в срок до 28.11.2013, которое ответчиком не исполнено.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам, ссылаясь на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73, за период с 01.01.2013 по 07.09.2013 и процентов по договору.

Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения с даты истечения срока действия договора за период с 08.09.2013 по 01.01.2014 и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137 от 25.10.01 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации «О местном самоуправлении в Российской Федерации» № 1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.

Пунктом 3.22 Положения «О комитете земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района», утвержденного 24.11.2011 №5-3, установлено, что Комитет обеспечивает в пределах своей компетенции в качестве истца и ответчика, третьего лица в защиту имущественных прав и интересов муниципального образования «Нерюнгринский район» в судебных инстанциях всех уровней и иных организациях.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 14:19:102024:0109 располагается на территории муниципального образования «Нерюнгринский район», разграничение государственной собственности в отношении указанного земельного участка, в заявленный период не произведено.

На основании приведенных норм Комитет правомерно обратился в арбитражный суд с иском в защиту публичных интересов муниципального образования «Нерюнгринский район».

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а так же вследствие неосновательного обогащения.

Земельные участки отнесены к объектам недвижимости (статья 130 Гражданского кодекса РФ) и в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации они могут быть переданы в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из данной нормы следует, что содержанием обязательства из неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему. Следовательно, основанием для возникновения обязательства из неосновательного обогащения является сам факт обогащения лица за счет иного лица без легитимирующего это юридического факта.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13), в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 08.09.2008 и сторонами не оспаривается, что земельный участок принят ответчиком без замечаний, при этом пунктами 2.4 и 2.5 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о размере арендной платы, в соответствии с которыми ставка арендной платы и суммы платы за использование участка приводится в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендная плата за землю может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

Ответчиком представлены платежные поручения об уплате арендных платежей по договору аренды от 08.09.2008 № 569 всего на сумму 198 639 руб., что также свидетельствует о том, что соглашение по условиям пользования исполнялось Кооперативом.

Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании пункта 10 статьи 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец обратился с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 07.09.2013 в сумме 318 916 руб. 55 коп.

Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26.01.2008 №26 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы и о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 1 которого определено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на базовую ставку арендной платы, утвержденную в установленном порядке органом местного самоуправления.

Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 10.12.2008 №541 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 14:19:102024 и видом разрешенного использования «земли для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения» составила 338,19 руб. за 1 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 14:19:102024:109 площадью 19 479 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально технического, продовольственного снабжения» имеет кадастровую стоимость в размере 6 587 603, 01 руб., кадастровая стоимость 1 кв.м. составляет 338,19 руб. (т. 2 л.д. 39).

В соответствии с решением Нерюнгринского районного Совета от 09.04.2009 № 4-7 «Установление базовых ставок и льгот по арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Нерюнгринского района», ставка арендной платы по виду разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения» установлена в размере 2 %. Приложением к решению № 4-16 Нерюнгринского районного Совета от 10.02.2010 с 18.02.2010 установлена также ставка 2%.

Пунктом 2.3 договора установлено, что платежи аренды вносятся долями поквартально вперед не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала. Следовательно, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендные платежи за 1 квартал 2011 года подлежали к уплате не позднее 10.03.2011, за 2 квартал 2011 года - не позднее 10.06.2011, за 3 квартал 2011 года - не позднее 10.09.2011, за 4 квартал 2011 года - не позднее 10.12.2011, за 1 квартал 2012 года - не позднее 10.03.2012, за 2 квартал 2012 года - не позднее 10.06.2012, за 3 квартал 2012 года - не позднее 10.09.2012, за 4 квартал 2012 года