Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 по делу n А19-640/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: период просрочки внесения арендной платы составляет более 18 месяцев и земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка №174 от 24.07.2006.

Вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком. 

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 4.4.3. договора аренды №174 от 24.07.2006 предусмотрено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату.

Пункт 4.1.1. договора предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае не внесения арендной платы более чем за 6 месяцев.

Пунктом 4.4.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения условий договора арендатором, являющиеся основанием его расторжения, должны быть существенными.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность предпринимателя Ильина В.А. по арендной плате образовалась за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 (то есть 18 месяцев) в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп. Задолженность оплачена ответчиком 03.02.2014.

Несмотря на незначительный размер арендной платы в год, составляющей 3 304 руб. 70 коп., (при этом, данная сумма разбита поквартальной оплатой) ответчик не представил какого-либо обоснования неоплаты арендной платы по договору аренды земельного участка №174 от 24.07.2006 до подачи иска в суд. При этом, ответчик не отрицал, что в ноябре 2013 года им было получено предупреждение о добровольном исполнении договора, а, впоследствии, в декабре 2013  года - предложение о расторжении договора.

Арендная плата была оплачена ответчиком только в феврале 2014 года после обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями и принятия иска судом 23.01.2014 к производству.

Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить задолженность, в материалах дела отсутствуют.

Судом первой инстанции установлено систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном отношении арендатора к своим обязанностям, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении предпринимателем Ильиным В.А. условий договора аренды №174 от 24.06.2006.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика, изложенным также в апелляционной жалобе, относительно того, что расторжение договора является крайней мерой, а неуплата 3 304 руб. 68 коп. не является значительной для Администрации, в связи с чем оснований для вывода о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка не имелось.

Учитывая категорическую позицию истца и поведение ответчика в ходе соблюдения истцом досудебного порядке урегулирования спора, суд первой инстанции исходил из необходимости установления баланса интересов сторон (продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя) и того, что нарушение ответчиком договора является длительным и систематическим.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени (при этом ответчик не отреагировал на предъявленные в его адрес претензии), истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При таких обстоятельствах, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.

Данная позиция соответствует правовым подходам, выраженным в постановлениях Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу №А19-2223/2013, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013по делу №А65-2223/2013, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу №А67-1012/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу №А157-15138/2013.

Доводы ответчика о возникновении у предпринимателя Ильина В.А. значительных убытков, связанных с невозможностью осуществления деятельности на спорном земельном участке, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и не подтверждают отсутствие оснований для расторжения договора.

Дополнительным основанием для расторжения договора истец указал то обстоятельство, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению, в подтверждение чего представил акт осмотра б/н от 11.10.2013.

Пунктом 4.4.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды №174 земельный участок предоставлен под проектирование и строительство вспомогательных объектов нефтеналивного терминала.

Согласно акту осмотра от 11.10.2013 следует, что комиссией Администрации установлено, что на земельном участке, предоставленном под проектирование и строительство нефтеналивного терминала, работы не ведутся, инженерно-геологические, топогеодезические и земляные работы не проводились, здания и сооружения на участке отсутствуют, ограждение земельного участка отсутствует. Сооружения на участке: Приблизительно в центре участка расположено сооружение – наземный резервуар вертикальный из металла серого цвета, на внешний вид неэксплуатируемое долгое время; полуразрушенное нежилое строение ориентировочно из бетона, не имеющее дверей и окон, площадью примерно 9 кв.м.; полуразрушенное нежилое строение из бруса, площадью ориентировочно 12 кв.м; полуразрушенное нежилое сооружение из досок площадью ориентировочно 1 кв.м. Ограждение земельного участка отсутствует, фундаменты, котлованы отсутствуют. Обваловывания грунта вокруг резервуара отсутствует. Нефтеналивное оборудование, необходимое для функционирования нефтеналивного терминала, отсутствует.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены ссылки ответчика на то, что данный акт осмотра не отражает в полной мере фактические обстоятельства его использования по назначению.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы относительно использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, исходит из того, что данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими доказательствами не подтверждены. Обстоятельства, установленные при осмотре земельного участка 11.10.2013, ответчиком не опровергнуты.

Доказательств в подтверждение фактов проектирования и строительства на земельном участке объектов в соответствии с договором  аренды  земельного  участка  №174  от  24.07.2006 и видом разрешенного использования земельного участка ответчиком не представлено.

При этом нефтеналивной терминал является линейным объектом, строительство которого осуществляется в соответствии с требованиями законодательства. Из письма главы муниципального образования «город Усть-Кут» №ГП-2611 от 21.10.2013 следует, что предпринимателю Ильину В.А. разрешение на строительство не выдавалось. Доказательств того, что ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство, не представлено.

Предприниматель, ссылаясь в подтверждение доводов о целевом использовании земельного участка, на договор  №0712 на поставку оборудования от 01.08.2013, согласно которому ЗАО «РЕОТЕК» (г.Москва) поставляет комплект оборудования «Установка