Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2014 по делу n А10-1667/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (часть 2.1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. В связи с этим привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

- получения в установленном порядке разрешения на строительство;

- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;

- государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Часть 2 этой же статьи устанавливает еще два обязательных требования - необходимо, чтобы привлекающий денежные средства субъект отвечал требованиям данного Закона к застройщику и чтобы денежные средства привлекались на основании договора участия в долевом строительстве.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 марта 2010 года № 13863/09 указано, что поскольку в соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, то обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве, но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество у застройщика отсутствует.

В силу части 2.2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных данным Законом, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Из материалов настоящего дела следует, что ООО «Ижемей» в целях реализации жилого помещения (комнаты) привлекло от гражданки Санжимаевой О.С. денежные средства на основании договора беспроцентного займа, то есть без заключения в установленном порядке договора участия в долевом строительстве.

Из содержания договора займа определенно усматривается, что его предметом являются не заемные отношения (как они определены в параграфе 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации), а отношения по привлечению денежных средств гражданина в целях последующей передачи жилого помещения.

Так, согласно пункту 1.2 договора займа стороны договорились о том, что заемщик (Общество) обязуется в случае невозможности возврата займа передать заимодавцу в счет займа благоустроенную комнату № 9 для заселения и дальнейшего оформления в собственность в общежитии коридорного типа по адресу: пер. Яблоневый, д. 19, по цене 41 667 рублей за 1 кв.м. (на 10 декабря 2013 года), при полной оплате заимодавец более не доплачивает, при частичной оплате заимодавец оплачивает за неоплаченные квадратные метры по новой цене, указанной заемщиком.

В пункте 1.3 договора займа приведены подробные характеристики жилого помещения (комнаты): наличие санузла с унитазом и раковиной; санузел для унитаза огорожен, оштукатурен и покрашен; полы в комнате зажелезнены и покрыты линолеумом; стены из газобетонных блоков толщиной 100 мм; потолки из гипсокартона зашпаклеваны и побелены; пластиковые окна; в комнате 3 розетки, 2 лампочки, 2 выключателя; имеется отопление, холодная вода, канализация.

Из пункта 2.3 договора следует, что в случае отказа заимодавца от приобретения комнаты, при возврате денежных средств проценты не начисляются и возврат происходит после продажи этой комнаты другому клиенту. При расторжении договора по инициативе заимодавца возврат денег производится только после сдачи здания в эксплуатацию, причем 40% займа не учитывается как залог. По желанию заимодавца он может сам найти покупателя на комнату.

На основании пункта 3.1 договора в случае отказа заемщика после окончания строительства передать заимодавцу указанную в пункте 1.2 комнату заемщик возвращает сумму займа, причем 40%, переданных в виде залога, в двойном размере.

В пункте 9.1 договора заемщик подтверждает, что выделяемая в счет займа комната никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

В данном случае, с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что комната приобретается Санжимаевой О.С. для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд.

По мнению суда апелляционной инстанции, заключение подобного рода договоров, сопряженное с привлечением денежных средств граждан, свидетельствует о неправомерном стремлении Общества обойти императивные требования Закона об участии в долевом строительстве.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 мая 2014 года № 19318/13, действие Закона об участии в долевом строительстве, целью которого является, в том числе защита прав граждан, приобретающих жилые помещения в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства; договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости; договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность; договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.

На недопустимость использования заемной схемы привлечения денежных средств для строительства жилого дома и предоставления гражданину жилого помещения обращено внимание и в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.

Как уже отмечалось выше, договор займа заключен и исполнен 10 декабря 2013 года, жилое помещение передано по передаточному акту Санжимаевой О.С. уже в этот же день (несмотря на то, что по условиям пункта 1.2 договора такой вариант возврата займа допускается только в случае невозможности возврата займа денежными средствами).

Факт привлечения от Санжимаевой О.С. денежных средств в сумме 500 000 рублей достоверно подтверждается имеющимся в материалах дела приходным кассовым ордером от 10 декабря 2013 года № 55 (т. 1, л.д. 97).

По состоянию на 10 декабря 2013 года здание общежития в порядке, установленном статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введено в эксплуатацию не было, что заявителем апелляционной жалобы не оспаривается.

На момент привлечения Обществом денежных средств, срок действия разрешения на строительство от 5 февраля 2007 года № 14 малоэтажной жилой застройки - общежития истек 1 июня 2012 года.

Поскольку денежные средства гражданки Санжимаевой О.С. были привлечены Обществом после истечения срока действия разрешения на строительство на основании договора беспроцентного займа, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, то выводы суда первой инстанции о наличии в действиях ООО «Ижемей» состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП Российской Федерации, являются правильными и обоснованными.

При этом факт совершения Обществом такого административного правонарушения достоверно подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе протоколом об административном правонарушении от 18 марта 2014 года № 1/31д (т. 1, л.д. 39-41), актом проверки от 18 марта 2014 года № ДС54/23-3.2014-589а-589 (т. 1, л.д. 45-56), договор займа (беспроцентного) от 10 декабря 2013 года (т. 1, л.д. 79), передаточным актом от 10 декабря 2013 года (т. 1, л.д. 80), приходным кассовым ордером от 10 декабря 2013 года № 55 (т. 1, л.д. 97), разрешением на строительство от 5 февраля 2007 года № 14 (т. 1, л.д. 82), письмом ООО «Ижемей» от 27 марта 2014 года № 27.

Приведенное выше толкование взаимосвязанных положений Закона об участии в долевом строительстве и части 1 статьи 14.28 КоАП Российской Федерации соответствует правовым позициям, выраженным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 марта 2010 года № 13863/09 и от 13 мая 2014 года № 19318/13.

Противоположные суждения заявителя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании им положений статей 1 и 3 Закона об участии в долевом строительстве, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.

Ссылаясь же на положения пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (о том, что предметом договора купли-продажи может быть товар, приобретенный продавцом в будущем), Общество не учитывает упомянутую выше правовую позицию, выраженную в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Относительно доводов Общества об отсутствии в его действиях вины в совершении правонарушения суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП Российской Федерации юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

В отличие от физических лиц в отношении юридических лиц КоАП Российской Федерации формы вины не выделяет. Следовательно, в отношении юридических лиц требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Обстоятельства, указанные в части 1 или части 2 статьи 2.2 КоАП Российской Федерации применительно к юридическим лицам установлению не подлежат.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 июня 2004 года № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» разъяснено, что в силу части 2 статьи 2.1 КоАП Российской Федерации юридическое лицо привлекается к ответственности за совершение административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП Российской Федерации или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

В обоснование своей позиции об отсутствии вины в совершении вмененного правонарушения заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что после 1 июля 2012 года, когда истек срок действия разрешения на строительство, он не имел юридической возможности заключать договоры об участии в долевом строительстве.

Суд апелляционной жалобы скептически относится к подобному доводу, поскольку Общество имело возможность, во-первых, в установленном порядке продлить срок действия разрешения на строительство или, во-вторых, по окончании строительства здания общежития (в апелляционной жалобе неоднократно говорится о том, что это здание построено на собственные деньги застройщика) получить разрешение на ввод этого здания в эксплуатацию и оформить на него соответствующие права, после чего уже на законных основаниях осуществлять реализацию жилых помещений.

Однако Общество в любом случае не имело права до получения в порядке, предусмотренном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешения на ввод здания в эксплуатацию привлекать денежные средства граждан способами, отличными от прямо указанных в Законе об участии в долевом строительстве.

Возможность для соблюдения требований данного Закона у Общества имелась (в частности, оно могло не привлекать денежные средства гражданки Санжимаевой О.С. на основании притворного договора займа).

Относительно довода заявителя апелляционной жалобы о том, что в нарушение положений части 3 статьи 25.2 КоАП Российской Федерации суд первой инстанции не обеспечил право Санжимаевой О.С. на участие в деле об административном правонарушении, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 25.2 КоАП Российской Федерации потерпевшим является физическое или юридическое лицо, которым административным правонарушением причинен физический, имущественный или моральный вред.

Дело об административном правонарушении рассматривается с участием потерпевшего (часть 3 статьи 25.2 КоАП Российской Федерации).

В то же время в соответствии со статьей 40 и положениями параграфа 2 главы 25 АПК Российской Федерации потерпевший не относится к числу лиц, которые должны обязательно привлекаться к участию в арбитражном процессе, в том числе по делам об оспаривании решений о привлечении к административной ответственности.

При этом судебные акты по настоящему делу не затрагивают каким-либо