Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу n А10-4661/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                     Дело №А10-4661/2013

«6» августа 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования «Закаменский район» Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования «Закаменский район» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 13 мая 2014 года по делу № А10-4661/2013 по иску Закрытого акционерного общества «Закаменск» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Республики Бурятия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, муниципального образования «Закаменский район» Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования «Закаменский район» (суд первой инстанции: Борхонова Л.В.)

при участии в судебном заседании:

от истца – Сумбаева П.А., представителя по доверенности от 21.05.2014 №23-Д,

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,

установил:

Закрытое акционерное общество «Закаменск» (ОГРН 1090327010091, ИНН 0307035148, место нахождения: 671950, Республика Бурятия, г. Закаменск, ул. Ленина, 39; далее – ЗАО «Закаменск», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Бурятия (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, место нахождения: 107078, г.Москва, пер. Орликов, 10, стр. 1; место нахождения филиала по Республике Бурятия: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 55) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180, общей площадью 108 759 кв.м., местоположение которого установлено: Республика Бурятия, Закаменский район, г. Закаменск, местность Барун-Нарын, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010.

 В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180, общей площадью 108 759 кв.м., местоположение которого установлено: Республика Бурятия, Закаменский район, г. Закаменск, местность Барун-Нарын, равной рыночной в размере 9 564 000 руб. в соответствии с оценкой эксперта по состоянию на 01.01.2010.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 10.12.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 1040302993598, ИНН 0326023500; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13 Е); Правительство Республики Бурятия (ОГРН 1020300972361, ИНН 0323082280; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 54); Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (ОГРН 1070326007641, ИНН 0326471904; место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 54); Муниципальное образование «Закаменский район» Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования «Закаменский район» (ОГРН 1101434002042; ИНН 4535362728, место нахождения: 671950, Республика Бурятия, г. Закаменск).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13 мая 2014 года исковые требования удовлетворены на основании статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Судом установлено существенное несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости и наличие правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка.

Третье лицо Муниципальное образование «Закаменский район» Республики Бурятия в лице Администрации муниципального образования «Закаменский район», не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что при заключении договора аренды земельного участка сторонами согласованы все существенные условия, в том числе, размер арендной платы, в расчете которой применяется кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, и (или) кадастровой стоимости. Иного условия по пересмотру размера арендной платы не предусмотрено. Поскольку обществу как арендатору было известно при согласовании условий договора о цене (размере арендной платы), нарушение его прав и интересов установленной по результатам массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка не доказано.

Различия между рыночной стоимостью земельного участка, определенной в индивидуальном порядке, и его кадастровой стоимостью, рассчитанной с применением метода массовой оценки, не противоречит законодательству Российской Федерации. Результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Республики Бурятия №618 от 28.11.2011, в отношении спорного земельного участка не оспорены.

Определенная по результатам судебной экспертизы величина рыночной стоимости земельного участка  недостоверна, с учетом следующего.

Расчет корректировки на местоположение (страница 37 отчета эксперта №27-02/14) выполнен с арифметическими ошибками, что приводит к неточностям при дальнейших вычислениях в таблице корректировок.

Экспертом использован сравнительный подход, который применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов. В данном случае экспертом выбраны объекты-аналоги, не соответствующие предъявляемым требованиям. Объекты расположены в г.Улан-Удэ и предназначены под строительство СТО, авторынка или иное строительство, тогда как спорный земельный участок предназначен для размещения гидротехнических сооружений, обогатительного модуля для переработки и утилизации технологических отложений (отходов обращения) Джидинского ВМК. В настоящее время на данном участке расположены производственные помещения обогатительного модуля для переработки и утилизации отходов обогащения Джидинского ВМК. Площадь объектив-аналогов при этом значительно занижена.

Выбор единиц сравнения в отчете и отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, не обоснован.

При определении вида, расчета и обоснования корректировок экспертом-оценщиком применены не все возможные корректировки, нет достаточного обоснования отказа в применении корректировки на дату продажи. При определении корректировки на цену предложения экспертом-оценщиком использован коэффициент 10%, тогда как при опросе риэлторских компаний данный показатель составляет от 5% до10%, в данном случае корректировка по данному фактору для объектов-аналогов должна составлять 7-8%. Корректировка на местоположение также должна быть ниже.  Нет в отчете обоснования по применению корректировки на площадь, коэффициенты 62-65% расчетами не подтверждены, при существенной разнице площадей оцениваемого участка и объектов-аналогов.

По мнению администрации, проведенные неточные корректировки повлияли на определение весового коэффициента и результаты вычислений скорректированных цен объектов-аналогов, средняя цена 1 кв.м оказалась неверной, что повлекло определение недостоверной согласованной стоимости оцениваемого земельного участка. Установленная рыночная стоимость земельного участка более чем в два раза ниже кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы муниципального образования как арендодателя земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия доводы апелляционной жалобы поддержало, просило решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Иные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 11.07.2014.

Судебное заседание проведено с участием представителя истца. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили; Администрация  муниципального образования «Закаменский район» ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца полагал апелляционную жалобу Администрации не подлежащей удовлетворению, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 мая 2013 года между МО «Закаменский район» (арендодатель) и ЗАО «Закаменск» (арендатор) заключен договор на предоставление земельного участка в аренду, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 03:07:380103:180, местоположение: Республика Бурятия, Закаменский район, г. Закаменск, местность Барун-Нарын, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производства открытых горных работ и под строительство обогатительного модуля по переработке отходов обогащения Джидинского ВМК, площадь 108759 кв.м. (п. 1.1 договора). Срок аренды земельного участка с 22.05.2013 по 22.05.2022 (п. 2.1 договора). Кадастровая стоимость земельного участка - 19772386 руб. 20 коп. Размер арендной платы за один месяц составляет 49430,96 руб. (п. 3.1 договора). Арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя, размер годовой арендной платы за использование земельного участка изменяется: в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом от 08.05.2013 №03/201/13-121015 кадастровая стоимость земельного участка составляет 19 772 386 руб. 20 коп.,    удельный показатель кадастровой стоимости – 181,80 руб./кв.м.; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180 предусмотрено для производства открытых горных работ и под строительство обогатительного модуля по переработке отходов обогащения Джидинского ВМК (т.1, л.д. 16-17).

Постановлением Правительства Республики Бурятия №618 от 28.11.2011 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 1 января 2010 года.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 19 772 386 руб. 20 коп. внесена в государственный кадастр недвижимости на основании п. 26894 Приложения №1 к Постановлению Правительства Республики Бурятия №618 от 28.11.2011 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия».

Обратившись в суд с иском, истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, учитывая порядок расчета оплаты за землю, является нарушение прав ЗАО «Закаменск» как арендатора данного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных обществом исковых требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.

Общество, заявив требование по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой