Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу n А10-4661/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. Права общества, нарушенные таким несоответствием, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ) были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности  результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе в арбитражном суде.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 26.07.2010) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ действует в редакции Закона №167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ как в прежней, так и действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, а под кадастровой стоимостью - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В статье 24.19 Закона об оценочной деятельности указано, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508, определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года №281-О-О указано, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Следовательно, суд первой инстанции правильно исходил из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256) датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.

Поскольку Постановлением Правительства Республики Бурятия №618 от 28.11.2011 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия определены по состоянию на 1 января 2010 года, рыночную стоимость земельного участка необходимо установить по состоянию на 1 января 2010 года.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11, рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

В настоящем деле рыночная стоимость объекта доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости -01.01.2010.

Как усматривается из материалов дела, Общество при обращении в суд указывало на то, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость участка.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая наличие у сторон разногласий относительно кадастровой стоимости спорного земельного участка, а также правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11, для определения действительной рыночной стоимости суд вправе провести судебную оценочную экспертизу в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.01.2014 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту Малыгину Михаилу Николаевичу (Индивидуальный предприниматель Малыгин М.Н., Экспертная оценка «ДИЕКС») и постановкой на разрешение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:07:380103:180 общей площадью 108759 кв.м., местоположение которого установлено: Бурятия респ., р-н Закаменский, г.Закаменск, местность Барун – Нарын по состоянию на 01.01.2010.

Ответчиком, третьими лицами возражений по кандидатуре эксперта не заявлялось.

Согласно отчету эксперта  № Р27-02/14 от 03.03.2013, рыночная стоимость земельного    участка с кадастровым номером 03:07:380103:180 по состоянию на 01.01.2010 составляет 9 564 000 руб.

Судом первой инстанции привлечен для дачи пояснений эксперт, подготовивший отчет, Малыгин Михаил Николаевич, который в судебном заседании 07.05.2014 дал пояснения по допущенным опечаткам в экспертном заключении, указав на соответствие отчета предъявляемым законодательством требованиям, представив 08.05.2014 письменные пояснения к экспертному заключению.

Судом первой инстанции установлено, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции по результатам исследования заключения эксперта  №Р27-02/14 от 03.03.2013 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил, что заключение составлено в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, Федеральным стандартом оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федеральным стандартом оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254.

Определение рыночной цены объекта произведено компетентным экспертом-оценщиком после проведения детального исследования оцениваемого земельного участка, рынка земельных участков Республики Бурятия, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода с обоснованием корректировок цен продаж по аналогичным объектам недвижимости, с учетом оценки имущественных прав, сведений о местоположении земельного участка, социально-экономических характеристик, основных характеристик рынка недвижимости (земельных участков), с идентификацией и подробным описанием оцениваемого земельного участка и т.д., со сведением результатов использованных подходов к итоговой величине рыночной стоимости.

Доводы о недопустимости экспертного заключения, как доказательства по делу, приведенные и апелляционному суду, судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

На страницах 32-33, 40-41 экспертного заключения № Р27-02/14 от 03.03.2013 экспертом изложен анализ возможности применения указанных подходов к оценке, с обоснованием отказа в применении затратного и доходного подходов. Выводы сделаны на основании сравнительного подхода. Для определения рыночной стоимости выбран метод сравнения аналогов, как наиболее соответствующий определяемому стандарту стоимости. Данные о сравниваемых объектах, полученные на основе информации о предложении земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки, приведенной в периодических печатных изданиях приведены в таблице №12.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №256 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим