Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу n А58-963/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

правовому акту;

2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с абзацем 3 статьи 1 Закона о регистрации недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации в редакции на момент подачи обществом заявления о государственной регистрации права государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статьей 13 Закона о государственной регистрации предусмотрена обязанность регистрирующего органа при проведении государственной регистрации осуществить правовую экспертизу документов и проверить законность сделки.

На основании пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В статье 16 Закона о государственной регистрации приведен перечень документов, которые представляются для государственной регистрации вместе с заявлением.

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184 (далее – Методические рекомендации), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Согласно части 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

Правила регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства установлены специальными нормами Закона о государственной регистрации, закрепленными в статье 25.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Пунктом 4 указанной статьи Закона о государственной регистрации установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Таким образом, необходимым условием для осуществления государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства является наличие у заинтересованного лица прав на соответствующий земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, для осуществления государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства с заявлением о государственной регистрации от 07.08.2013 обществом представлены, в том числе кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 02.03.2012, разрешение на строительство от 19.07.2012 № RU 14301000-142-10 и технический паспорт от 20.02.2012.

При проведении правовой экспертизы представленных документов, проверке законности сделки, установлении отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на заявленный на государственную регистрацию прав объект недвижимого имущества в связи с предоставлением обществом разрешения на строительство от 19.07.2012 № RU 14301000-142-10, действие которого продлено до 31.12.2012, у дарственного регистратора возникла необходимость направления запроса Департамента градостроительной политики г. Якутска.

Кроме того, в связи с предоставлением обществом разрешения от 19.07.2012 № RU 14301000-142-10 на строительство торговой галереи, находящейся по адресу: г. Якутск, ул. Курашова 43, и кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 02.03.2012 на торговую галерею, находящуюся по адресу: г. Якутск, ул. Курашова 43 «В», государственным регистратором обществу предложено представить документ, подтверждающий изменение (присвоение) нового адреса.

26 августа 2013 года государственным регистратором приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 26 сентября 2013, о чем в адрес общества направлено уведомление № 01/061/2013-233. В данном уведомлении одновременно обращено внимание общества, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о государственной регистрации правообладатель, сторона (стороны) сделки или уполномоченное им (ими) на то третье лицо вправе подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок не более трех месяцев (том 1 л.д. 35, 106 – 107).

С заявлением от 09.09.2013 № 1276-ДГП входящий номер 01/064/2013-979 обществом представлена адресная справка от 25.01.2012, свидетельствующая об изменении адреса торговой галереи: г. Якутск, ул. Курашова 43 на адрес: г. Якутск, ул. Курашова 43 «В».

Письмом от 29 марта 2012 года Департамент градостроительной политики г. Якутска сообщил Управлению, что разрешение на строительство объекта недвижимого имущества Торговая галерея по адресу: г. Якутск, ул. Курашова 43 «В» с продлением срока после 31 декабря 2012 года обществу с ограниченной ответственностью «ФУТБОЛЬНЫЙ КЛУБ «СВЯЗЬ-СПОРТ» не выдавалось.

25 сентября 2013 года общество обратилось в Управление с заявление о приостановлении регистрации на 90 календарных дней в связи с недостаточностью документов на объект недвижимого имущества.

25 сентября 2013 года государственным регистратором приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 24 декабря 2013, о чем в адрес общества направлено уведомление № 01/061/2013-233 (том 1 л.д. 113 – 114).

В соответствии с абзацами 10 и 13 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а также, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Из материалов дела и содержания оспариваемого отказа (том 1 л.д. 9, 115 – 116) следует, что основанием для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства явилось то, что в качестве основания для проведения государственной регистрации права собственности заявителем представлено разрешение Окружной администрации г. Якутска от на строительство от 19.07.2012 № RU 14301000-124-10 действие которого продлено до 31.12.2012.

10.09.2013 был получен ответ на запрос Департамента градостроительной политики г. Якутска от 09.09.2013 № 1276-ДГП, в котором указано, что разрешение на строительство объекта недвижимого имущества: Торговая галерея по адресу: г. Якутск, ул. Курашова 43 «В» с продлением срока после 31 декабря 2012 года не выдавалось.

Исходя из изложенного, Управление пришло к выводу, что обществом не представлен документ – основание для государственной регистрации прав собственности.

Из указанного следует, что единственным основанием для принятия решения об  отказе в государственной регистрации права послужило не предоставление разрешения на строительство объекта недвижимого имущества Торговая галерея по адресу: г. Якутск, ул. Курашова 43 «В» с продлением срока после 31 декабря 2012 года. Какие-либо иные основания для отказа в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества Торговая галерея, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Курашова 43 «В», Управлением не установлены.

Данные выводы Управления и соответствующие выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в государственной регистрации спорного объекта незавершенного строительства в связи с непредставлением разрешения на строительство с продлением срока после 31 декабря 2012 года являются ошибочными.

Как следует из материалов дела, общество по своей инициативе представило регистрирующему органу для регистрации права собственности на указанный выше объект незавершенного строительства все необходимые документы: кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 02.03.2012, разрешение на строительство от 19.07.2012 № RU 14301000-142-10, технический паспорт от 20.02.2012 и адресную справку  от 25.01.2012. Следовательно, указанные в сообщении об отказе в государственной регистрации от 26.12.2013 № 01/061/2013-233 основания по причине непредставления разрешения на строительство, предусмотренные абзацами 10 и 13 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, отсутствуют.

При этом подлежит отклонению довод регистрирующего органа об истечении срока действия разрешения на строительство от 19.07.2012 № RU 14301000-142-10 на момент обращения в Управление Росреестра по РС(Я), поскольку данное обстоятельство не является основанием, предусмотренным Законом о государственной регистрации прав, для отказа в государственной регистрации права собственности на строящийся объект.

В силу указанного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности общества на объект незавершённого строительства – торговая галерея, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, 43 «В», по основаниям, указанным в оспариваемом решении.

Суд первой инстанции установил, что из акта от 19.12.2012 следует, что площадь застройки, указанная в проектно-сметной документации, (в т.ч. в разрешении на строительство), составляет 243,60 м2, площадь земельного участка по договору аренды составляет 186 м2, по произведенным наружным фактическим обмерам капитального сооружения общая площадь составляет 260 м2. Согласно градостроительному плану от 18.05.2010 площадь земельного участка также составляет 186 м2. В эскизном проекте площадь застройки указана 220,3 м2, общая площадь 169,14 м2. Согласно техническому паспорту и кадастровому паспорту на объект незавершенного строительства площадь застройки составляет 193,1 м2.

В силу чего суд первой инстанции пришел к выводу, что в нарушение статьи 65 АПК РФ общество не представило доказательств того, что строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство с соблюдением градостроительных норм и правил.

Однако судом апелляционной инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что общество по своей инициативе представило регистрирующему органу для регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства все необходимые документы.

Наличие же сомнений в соответствии возведенного объекта незавершенного строительства разрешительным документам, а также возможное несоответствие представленных на государственную регистрацию прав документов по форме или содержанию требованиям