Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А19-17882/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

области о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 б/н, взыскании части убытков в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 50000 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 требование Правительства Иркутской области о расторжении договора аренды от 08.04.2008 №05-51-68/8 оставлено без рассмотрения, с ЗАО «Желдорипотека» в пользу Правительства Иркутской области взыскана сумма арендной платы в размере 5 065 200 руб., неустойка в размере 572 367 руб. 61 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 по делу №А19-17882/2012 в части взыскания с Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» арендной платы в сумме 5 065 200 руб., неустойки в сумме 572 367 руб. 61 коп. и государственной пошлины в сумме 51 187 руб. 61 коп., а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества «Желдорипотека», постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по тому же делу отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Суду первой инстанции предложено в соответствии с допустимыми доказательствами установить возможность использования земельного участка для заявленных в договоре аренды целей, в зависимости от этого разрешить первоначальные и встречные исковые требования.

Из содержания постановления Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013 так же следует, что судом апелляционной инстанции не мотивированно отклонено заявленное ЗАО «Желдорипотека» ходатайство о назначении экспертизы для определения возможности строительства здания и его эксплуатации на земельном участке. Без установления данного обстоятельства не могут быть разрешены требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также встречные требования о расторжении договора на основании пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также взыскании убытков.

В ходе нового рассмотрения настоящего дела ЗАО «Желдорипотека», в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило встречные исковые требования, просило расторгнуть договор аренды, взыскать с Правительства Иркутской области убытки в виде арендной платы в размере 26 390 843 руб. 81 коп.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, правительство обратилось в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, проверив выполнение судом первой инстанции указаний суда кассационной инстанции, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, необходимо установить возможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу. Доводов о несоблюдении порядка проведения экспертизы правительством не заявлено, апелляционным судом по материалам дела таких также не усматривается. Также представитель правительства в судебном заседании апелляционному суду пояснила, что результаты судебной экспертизы как таковые не оспариваются.

Как правильно указывает суд первой инстанции, согласно экспертному заключению от 25.12.2013 Национального Исследовательского Иркутского Государственного Технического Университета (эксперт Комаров К.А.) появление административного здания на земельном участке, расположенном по адресу г. Иркутск, ул. Фурье ,7В, предоставленном в аренду ЗАО «Желдорипотека», не позволит выполнить требования противопожарных норм Федерального закона «Технический регламент о требовании пожарной безопасности» от 22.07.2008 №123-ФЗ, норм инсоляции, освещенности, приведенных в СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение (с Изменениями №1), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Размещение ряда обязательных строительных объектов, требуемых для осуществления строительства, таких как, временные здания и сооружения, пожарные сквозные проезды на этапе строительства (отсутствуют полностью), размещение технологического оборудования (сварочные посты, зоны складирования погрузки разгрузки строительных материалов и конструкций и прочее) невозможно без нарушений требований Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Без нарушения строительных норм и Технических регламентов разработка Проекта организации строительства (ПОС) в составе Проектной документации на возведение Административного здания на указанной площадке невозможна. Земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7В, переданный ЗАО «Желдорипотека» по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, с момента заключения Договора по настоящий момент, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно - правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания, не пригоден.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ЗАО «Желдорипотека» надлежащим образом выполнены условия договора, а именно уведомлением участнику аукциона подтверждается то, что заявка на участие принята 20.03.2008 в 16 час. 45 мин. №10, участником аукциона внесен задаток в сумме 643 200 руб. платежным поручением №906 от 18.03.2008 на счет Фонда областного имущества, остальная сумма в размере 19 617 600 руб. перечислена на счет, указанный в п.4.3. договора, что также подтверждается платежным поручением №1362 от 18.04.2008.

Согласно платежным поручениям №461 от 22.02.2012 на сумму 1 728 519 руб. 15 коп., №457 от 16.11.2011 на сумму 2 603 596 руб. 06 коп., №650 от 28.11.2011 на сумму 1 797 928 руб. 60 коп. ЗАО «Желдорипотека» перечислены денежные средства в счет оплаты арендной земельного участка.

08.04.2011 договор аренды земельного участка был пролонгирован. 05.10.2011 ЗАО «Желдорипотека» в адрес Комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска направило письмо №1114.02 о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1393, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7в.

Между тем, Комитет по градостроительной политике администрации г.Иркутска письмом №945-70-8684/11 от 22.12.2011 сообщил об отказе в выдаче градостроительного плана по указанному объекту.

ЗАО «Желдорипотека», продолжая вносить арендную плату за данный земельный участок, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Администрации города Иркутска о признании незаконным отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, 7в, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., для использования в целях строительства административного здания, изложенного в письме от 26.01.2012 №945-70-385/12, просило обязать Администрацию города Иркутска выдать ЗАО «Желдорипотека» градостроительный план земельного участка.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.05.2012 заявленные требования ЗАО «Желдорипотека» удовлетворены судом в полном объеме (дело №А19-3891/2012). Указанное решение вступило в законную силу.

06.09.2012 ЗАО «Желдорипотека» письмом №715.02 обратилось в Архитектурное бюро ООО «АРТ-Консалт» с просьбой разработать эскизный проект по объекту «Административное здание по адресу: г.Иркутск, ул.Фурье, 7-а» (том 2 л.д.67).

Письмом от 10.09.2012 исх. №24/12 ООО Архитектурное бюро «АРТ-Консалт» отказалось от разработки эскизного проекта «Административного здания по ул.Фурье, 7а в г.Иркутске», ввиду невозможности выполнения параметров здания, представленных в Анкете предварительных данных (том 1 л.д.132-133).

Как следует из указанного письма, в соответствии требованиями муниципальных градостроительных норм (МНГПИ 1.13.01.-08), административное здание с общей площадью 459 кв.м. должно иметь приобъектную площадь 234,6 кв.м, а суммарная площадь застройки 4-этажного здания с площадью застройки 112 кв.м. должна составить 745 кв.м. Кроме того, в существующей застройке невозможно соблюдение нормативного расстояния в 10 м от парковки автомобилей до окон жилых и общественных зданий, а также расстояния 10 м от проектируемой трансформаторной подстанции до административного здания.

Таким образом, из данного письма усматривается, что по требованиям градостроительных норм и правил выполнить эскизный проект объекта, планируемого к возведению на земельном участке, невозможно, следовательно, невозможно и строительство указанного объекта.

Вышеназванный вывод подтвержден и письмом ООО «Главстройпроект» от 03.04.2013, к которому также обращался истец по встречному иску. По мнению ООО «Главстройпроект», проектирование здания на выделенном земельном участке согласно выданному градостроительному плану невозможно.

Проведенная в рамках настоящего дела экспертным учреждением Национальным Исследовательским Иркутским Государственным Техническим Университетом экспертиза также подтвердила, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7В, переданный ЗАО «Желдорипотека» по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, с момента заключения Договора по настоящий момент, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно - правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания, не пригоден.

Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции правильно нашел обоснованным довод ЗАО «Желдорипотека» о том, что ему передан земельный участок, который он не может использовать по целевому назначению - строительство административного здания, о чем ЗАО «Желдорипотека» при заключении договора не было известно, в связи с чем, приходит к выводу о неисполнении ответчиком по встречному иску обязательств, предусмотренных пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 6.2.2  договора,  расторжение договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке допускается в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца до момента расторжения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ЗАО «Желдорипотека» к Министерству имущественных отношений Иркутской области с уведомлениями и требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008, заключенного между Администрацией Иркутской области и ЗАО «Желдорипотека» и возвращением в полном объеме всех платежей, внесенных в период действия договора аренды земельного участка от 08.04.2008 (письма ЗАО «Желдорипотека» от 20.09.2012 № 735.02, от 27.09.2012   № 749.02). Между тем, учитывая несогласие арендодателя с обстоятельствами невозможности строительства на предоставленном в аренду земельном участке, Общество обратилось в суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке.

В силу требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,