Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2009 по делу n А19-16088/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

Четвертый арбитражный апелляционный суд

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100 «б»

Тел.[phone] Тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]       http:/4aas/arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                      Дело №А19-16088/08

“04” мая 2009 г.

Резолютивная часть постановления оглашена 29 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2009 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего М. А. Клепиковой,

судей  И. Ю. Григорьевой, О. Н. Бурковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Л. М. Шумаковой

при участии:

представителя Прокуратуры РФ С. Н. Михеева

ответчик Администрация   Ольхонского районного муниципального образования не явился (уведомление от 15.04.09 г.)

ответчик общество с ограниченной ответственностью «Наратэй» не явился (уведомление от 24.04.09 г.)

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации   Ольхонского районного муниципального образования и заместителя прокурора Иркутской области

на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 февраля 2009 года  по делу №А19-16088/08

            по иску заместителя прокурора Иркутской области

            к Администрации Ольхонского районного муниципального образования

и ООО «Наратэй»

            о признании торгов и договора аренды недействительными

принятое судьей И. П. Дягилевой

установил:

Заместитель прокурора Иркутской области С. Д. Зенков обратился с требованиями к Администрации Ольхонского районного муниципального образования  (РМО) и ООО «Наратэй»:

о признании недействительными проведенных 25.12.07 г. Администрацией Ольхонского районного муниципального образования торгов по продаже права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 38:13:060703:0608, площадью 21327 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Камыши-1;

о признании недействительным договора аренды земельного участка №61 от 19.06.2008 г., заключенного между Администрацией Ольхонского районного    муниципального образования и ООО «Наратэй», и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Наратэй» вернуть    Администрации Ольхонского районного муниципального образования земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 38:13:060703:0608,    площадью 21327 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Камыши-1.

Арбитражный суд решением от 02 марта 2009 г. исковые требования удовлетворил частично, признал недействительными торги по продаже права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 38:13:060703:0608, площадью 21327 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Камыши-1. В удовлетворении остальной части иска отказано, т.к. незарегистрированный в установленном порядке спорный договор является незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Администрация Ольхонского районного муниципального образования, не согласившись с данным решением в части удовлетворения исковых требований о признании недействительными торгов, в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку:

стороны вправе заключить условный договор, предусмотрев в нем положение о предоставлении земли под строительство туристических объектов при условии перевода земли из категории сельскохозяйственного назначения в другую категорию, т.к. до изменения целевого назначения земельного участка строительство туристических объектов производиться не будет;

допущенное нарушение требований к содержанию извещения о проведении торгов не является существенным, поэтому, в соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в информационном письме от 22.12.05 г. №101, суд должен был указать, каким образом данное нарушение повлекло за собой нарушение прав заинтересованного лица;

прокурор (заместитель прокурора) не является заинтересованным лицом в оспариваемой сделке и не может обращаться с подобным иском в порядке ст.52 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заместитель прокурора Иркутской области, не согласившись с данным решением в части отказа в удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка №61 от 19.06.2008 г. и применении последствий недействительности, в апелляционной жалобе просит его отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, поскольку вывод суда о том, что в отсутствие государственной регистрации договор аренды является незаключенным, и как следствие, не может быть признан недействительным, не соответствует требованиям статьи 165 ГК РФ. Заместитель прокурора мотивирует свои требования тем, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является лишь юридическим актом признания и подтверждения прав субъекта, в то время как право на аренду возникает в силу договора. Стороны могут в любой момент обратиться с заявлением о регистрации договора, при этом оснований для отказа у регистрирующего органа нет.

Представитель Прокуратуры РФ в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, с жалобой ответчика не согласился. Ответчики не явились, отзывы не представили, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

25.12.2007 г. Администрация Ольхонского районного муниципального образования провела аукцион по продаже права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 38:13:060703:0608, площадью 21327 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, м. Камыши-1, для строительства базы отдыха. 19.06.2008 г. Администрация Ольхонского районного муниципального образования и победитель аукциона ООО «Наратэй» подписали договор аренды указанного земельного участка №61. В этот же день арендодатель передал участок арендатору по акту приема-передачи, являющемуся приложением  к договору аренду.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка номер 38:13:060703:0608, расположенного: Иркутская область, Ольхонский район, м. Камыши-1, весь земельный участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения (л.д.17-21). В договоре аренды земельного участка №61 от 19.06.2008 г. и постановлении Администрации Ольхонского районного муниципального образования №185 от 14.02.2008 г. (л.д.22) указана цель предоставления земельного участка - строительство базы отдыха с последующим переводом земли в другую категорию.

В соответствии со ст.78 Земельного кодекса РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. В соответствии с п.2 ст.7   Земельного кодекса Российской Федерации, земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в соответствии со ст.7 которого перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях.

Следовательно, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в аренду для использования в соответствии с установленным для них целевым назначением. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в соответствии с принципом целевого использования земельных участков и правил их оборота, установленного статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и статьями 7, 30-32, 34, 77, 78 Земельного кодекса РФ, земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут быть предоставлены для строительства базы отдыха.

Указание на необходимость в будущем перевода земельного участка в земли другой категории не устраняет и не может устранить допущенные нарушения закона. Исходя из пункта 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В данном случае земельный участок предоставлен  для строительства туристической базы с последующим переводом земли в другую категорию (п.1.1 договора аренды и п.1 постановления Администрации Ольхонского РМО №185 от 14.02.08 г.). В соответствии с п.4.1 договора аренды, арендатор вправе использовать спорный земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления с правом возведения с соблюдением правил застройки без фундаментных временных зданий и сооружений.

Таким образом, из условий договора не следует, что до изменения целевого назначения земельного участка строительство туристических объектов производиться не будет. В этой связи последующий перевод земли в другую категорию не может быть признан отлагательным условием, т.к. нельзя в качестве отлагательного условия предусмотреть обстоятельство, которое может наступить или не наступить после строительства объекта.

Из представленной в материалы дела газеты «Байкальские Зори» № 46 (3346) от 24.11.2007 г. следует, что ответчиком не были соблюдены требования к содержанию извещения о проведении торгов, установленные п.8 Постановления Правительства РФ №808 от 11.11.2002 г. «Об организации и проведении торгов по продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». В указанном извещении отсутствует информация о форме торгов, о реквизитах решения о проведении торгов, о реквизитах счета для перечисления задатка, о форме заявки об участии в торгах, порядке приема, адресе, месте приема, даты и времени начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также о перечне документов, представляемых претендентами для участия в торгах.

Частью 2 статьи 448 ГК РФ установлено, что извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.05 г. №101, нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными. Отсутствие таких сведений в информации о проведении торгов лишает потенциальных претендентов возможности принять участие в торгах, препятствуя реализации цели выставления имущества на публичную продажу.

Доводы ответчика со ссылкой на положения ст. 449 ГК РФ, ст. 52 АПК РФ о том, что законом не предусмотрено право прокурора для обращения в суд с иском о признании торгов недействительными, были предметом рассмотрения  в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и правомерно признаны несостоятельными.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в суд с заявлениями об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и исками о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

В силу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В соответствии с п.1 ст.447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Анализ статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации дает возможность сделать вывод о том, что торги - это сложный юридический состав, который состоит из двух юридических фактов и содержит признаки, как ненормативного акта, так и гражданско-правового обязательства, поскольку неразрывно связан с договором, заключаемым по результатам торгов.

Учитывая, что в случаях, указанных в ст. 52 АПК РФ, прокурор не обладает материально-правовой заинтересованностью в разрешении спора, а предоставленное ему процессуальное право обусловлено возложенной на него обязанностью контролировать соблюдение законности в рамках прокурорского надзора, предусмотренного абз. 2 п. 2 ст. 1 Федерального закона «О прокуратуре», арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при применении положений ст. 449 ГК РФ не исключается безусловное право прокурора на обращение в суд с настоящим иском.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции от отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка №61 от 19.06.2008 г. в связи с отсутствием его государственной регистрации и применении последствий недействительности сделки по следующим основаниям.

В соответствии с п.2.1 договора, он заключен на сорок девять лет с 19 июня 2008 года по 19 июня 2057 года и вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области. Согласно пункту