Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2010 по делу n А51-651/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока по передаче спорных помещений на праве хозяйственного ведения МУПВ «Аквамир» в заявленном виде.           

      В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

              Согласно статье 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

              В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,   и   о   внесении   изменений   в   отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

              В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Это же правовой нормой предусмотрены условия реализации  преимущественное права.

              В статье 9 Федерального закона N 159-ФЗ определено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

              В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что по смыслу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

              Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

              Судом апелляционной инстанции установлено, что спорные нежилые помещения закреплены за МУПВ "Аквамир" на праве хозяйственного ведения на основании распоряжений Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока от 31.10.2008 N3186, от 16.01.2009 №51 о чем Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю внесло запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2009 (том 2 л.д.71). Следовательно, лицом, которое вправе распоряжаться данным имуществом, является Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока. Вместе с тем, исходя из выше названных положений части 2 статьи 2 Федерального закона N 159-ФЗ, предусматривающих преимущественное право выкупа субъектом малого предпринимательства помещений, находящихся в муниципальной собственности, предусмотрена возможность предоставления такого права муниципальным унитарным предприятием, т.е. в данном случае МУПВ «Аквамир».

              Как видно из материалов дела, на обращение заявителя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 48 своим письмом от 24.09.2009 №10741д УМС г. Владивостока со ссылкой на нормы Федерального закона №159-ФЗ указало ООО «Мартин» на необходимость обратиться с данным вопросом в МУПВ «Аквамир», как к лицу, обладающему правом хозяйственного ведения.

              Исходя из буквального прочтения, письма УМС от 24.09.2009 суд апелляционной инстанции установил, что оно не содержит в себе отказ в реализации права преимущественного выкупа помещений Обществом «Мартин», а, по сути, содержит мотивированный со ссылкой на нормы Федерального закона №159 ответ о необходимости согласования с МУПВ «Аквамир».

              В соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 27.10.2008 №Д05-4652, действие Федерального закона №159-ФЗ распространяется также на случаи аренды государственного и муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственного или муниципальному унитарному предприятию.

              Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

              Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

              Из системного толкования изложенных норм следует, что при совершении сделки, направленной на отчуждение имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию наличие согласия собственника данного имущества на отчуждение обязательно. При этом дать такое согласие является правом собственника, а не его обязанностью.

              Доказательства обращения Общества «Мартин» к муниципальному предприятию по вопросу реализации права преимущественного выкупа, в деле отсутствуют, как и отказ МУПВ «Аквамир» в реализации такого права. Доказательств приватизации арендуемого заявителем имущества другим лицом, в деле также не имеется. Следовательно, в деле  отсутствуют объективные данные, свидетельствующие о нарушение права преимущественного выкупа ООО «Мартин» арендуемых помещений, в связи с чем вывод суда о незаконности отказа УМС г. Владивостока, оформленного письмом от 24.09.2009 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.  

              Вывод суда об отсутствии у МУПВ «Аквамир» полномочий на сдачу помещений в аренду противоречит выписке из ЕГРЮЛ от 28.05.2009 №135, согласно которой дополнительным видом деятельности МУПВ «Аквамир» является сдача внаем собственного недвижимого имущества (том 1 л.д.84).

              Также коллегия считает недоказанным вывод суда первой инстанции о злоупотреблении УМИГА своим  правом, наличие в действиях указанного органа местного самоуправления целей воспрепятствовать  реализации субъектом малого предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества.

              Обращение ООО «Мартин» в администрацию г. Владивостока письмом от 07.10.2008 о предоставлении права преимущественного выкупа арендуемых помещений не имеет правового значения, поскольку имущество на тот момент не было включено в план приватизации, соответственно, принятие решения о выкупе было невозможным.

              Как видно из материалов дела, ООО «Мартин» обратилось в администрацию г. Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа нежилых помещений по ул. Тухачевского, 48 в г. Владивостоке, площадью 124, 9 кв.м., арендуемых по договору №04-02800-002-Н-АР-3963 №1022 только 24.07.2009.

              Вместе с тем, УМИГА г. Владивостока передало спорные нежилые помещения МУПВ «Аквамир» на праве хозяйственного ведения на основании распоряжений от 31.10.2008, 16.01.2009, 09.04.2009, договор хозяйственного ведения был заключен 16.01.2009г. Таким образом, на момент передачи спорных помещений в хозяйственное ведение МУПВ «Аквамир» заявитель по делу с заявлением о реализации права преимущественного выкупа еще не обращался, следовательно, заключение договора хозяйственного ведения с муниципальным предприятием также не могло нарушать права и законные интересы заявителя, тем более, действия по передаче имущества МУП нельзя расценивать как воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества.

              Кроме того, суд учитывает, что договор аренды с ООО «Мартин» на момент передачи имущества на праве хозяйственного ведения МУПВ «Аквамир» был сохранен как обременение права.

              Выводы суда об отсутствии факта использования  спорных помещений МУПВ «Аквамир» либо отнесения таких помещений к видам деятельности муниципального предприятия, противоречит целям и предметам деятельности, перечисленным в Уставе МУПВ «Аквамир», так как в пункте 2.2 Устава предусмотрено, что для достижения основных уставных целей, предприятие вправе осуществлять иные виды деятельности с целью получения прибыли, не противоречащие действующему законодательству РФ.  Так, в ходе судебного разбирательства, представитель МУПВ «Аквамир» пояснил о том, что спорные помещения будут использоваться для размещения террариума, что не противоречит основным положениям Устава.

              Таким образом, указывая на злоупотребление органом местного самоуправления своим правом, заявитель в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств этому не представил. При таких обстоятельствах, выводы суда в изложенной части являются неправильными.

              Доводы о том, что ответ УМС г. Владивостока от 19.11.2009 №26711сп является отказом в продлении договора аренды с ООО «Мартин» судом апелляционной инстанции проверены и также подлежат отклонению на основании следующего.

      В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

              В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

            11.11.2009 ООО «Мартин» обратилось в УМС г. Владивостока с заявлением о продлении срока действия договора аренды №04-02800-002-Н-АР-3963 от 10.12.2004 до 2015г.

              В ответ на данное обращение УМС письмом от 19.11.2009 сообщило о том, что арендуемые ООО «Мартин» нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение МУПВ «Аквамир», в связи с чем по вопросу о продлении срока действия договора аренды и изменения стороны по договору Обществу необходимо обратиться  к директору МУПВ «Аквамир». Следовательно, данное письмо само по себе не содержит отказа УМС в продлении договора аренды.

              Исходя из условий договора аренды №04-02800-002-Н-АР-3963 от 10.12.2004 срок окончания его действия 31.12.2009, т.е. в настоящее время срок действия данного договора истек. На этом основании, УМИГА г. Владивостока направило ООО «Мартин» уведомление от 31.12.2009 №12/4-4884 о прекращении действия договора аренды с предложением освободить занимаемые помещения, вернув их по акту приема-передачи.

              Вместе с тем, расторжение договора аренды с органом местного самоуправления не означает невозможность заключения ООО «Мартин» нового договора аренды с МУПВ «Аквамир».