Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 по делу n А24-1230/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-1230/2010

 15 сентября 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 13 сентября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Л.Ю. Ротко, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич

при участии:

от ОАО «Дальневосточная компания электросвязи» - Бобкова С.Н. (паспорт 3002 178899, доверенность №ДСВ-12/КФ от 07.12.2009),

от ИП Вашкевич Е.В. – Токунова Л.В. (паспорт 3005 345528, доверенность от 26.04.2010)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Вашкевич Екатерины Владимировны

апелляционное производство № 05АП-4334/2010

на решение от 22.06.2010

судьи Стриж Ж.А.

по делу № А24-1230/2010 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску (заявлению) ОАО "Дальневосточная компания электросвязи"

к ИП Вашкевич Екатерине Владимировне

о взыскании 2 670 247 руб. 92 коп.

встречный иск о взыскании 9 154 924 руб. 34 коп.

           УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Дальневосточная компания электросвязи» (ОАО «Дальсвязь») обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Вашкевич Екатерины Владимировны (ИП Вашкевич Е.В.) 3 481 833 руб. 84 коп.  долга по договору № 1/А от 01.01.2008 г. аренды недвижимого имущества за период 01.09.2009 г. по 31.05.2010 г., расторжении данного договора и освобождении арендуемого помещения (су четом уточнений).

Определением суда от 28.04.2010 г. принято к производству встречное исковое заявление ИП Вашкевич Е.В. о взыскании с ОАО «Дальсвязь» 9 241 407 руб. 83 коп., из которых: 3 085 217 руб. – неосновательное обогащение, 4 550 776 руб. 83 коп. – убытки, 1 605 414 руб. проценты за период с 01.04.2007 г. по 16.06.2010 г. (с учетом уточнений).

Решением суда от 22.06.2010 с индивидуального предпринимателя Вашкевич Екатерины Владимировны в пользу открытого акционерного общества «Дальневосточная компания электросвязи» 3 147 626 руб. 06 коп. долга, договор №1/А от 01.01.2008 г. аренды недвижимого имущества, заключенный между открытым акционерным обществом «Дальневосточная компания электросвязи» и индивидуальным предпринимателем Вашкевич Екатериной Владимировной расторгнут. Также суд обязал индивидуального предпринимателя Вашкевич Екатерину Владимировну в месячный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить открытому акционерному обществу «Дальневосточная компания электросвязи»,передав по акту приема-передачи, нежилые помещения, расположенные в здании городской телефонной станции по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, проспект Победы,12 общей площадью 749,30 кв.м., а именно: расположенные на цокольном этаже: №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37 общей площадью 319,10 кв.м; на первом этаже: №53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78 общей площадью 430,2 кв.м. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ИП Вашкевич Е.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. В обосновании жалобы указала, что актом от 12.11.2007 подтверждается препятствование истца в пользовании ответчиком арендованных помещений. Вывод суда о создании ответчиком дополнительных удобств для себя не основан на доказательствах. Полагает необоснованным отказ суда в допросе свидетелей Таскина А.Г. и Новроцкого Д.С., которые могли подтвердить отказ истца от подписания акта от 12.11.07. К правоотношениям сторон применима ст. 611 ГК РФ, поскольку в отсутствие проводки и пожарной сигнализации здание не может эксплуатироваться. Убытки подлежали взысканию в пользу ответчика на основании п. 3 ст. 611 ГК РФ, поскольку после передачи помещений ответчику истец препятствовал их использованию. Акт от 01.01.08 является недостоверным, поскольку на момент его подписания здание не было пригодно  к эксплуатации. Судом не оценен акт сверки от 28.04.2010, в соответствии с которым задолженность истца перед ответчиком составляет 6 484 676 руб. 42 коп., а также документам, представленным в обоснование размера причиненного истцом ущерба. Указала на неприменение судом ст. 1102, 1103 ГК РФ.

         ОАО «Дальсвязь» по доводам жалобы возразило, согласилось с выводами суда первой инстанции. Решение просило оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

 01.01.2008 г. между открытым акционерным обществом «Дальневосточная компания электросвязи» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Вашкевич Екатериной Владимировной (арендатор) был заключен договор №1/А аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные в здании городской телефонной станции по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, проспект Победы,12 общей площадью 749,30 кв.м., а именно: расположенные на цокольном этаже: №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37 общей площадью 319,10 кв.м; на первом этаже: №53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78 общей площадью 430,2 кв.м.

Согласно пункту 1.6. договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 31.12.2018 г.

Пунктом 3.1. договора стороны установили, что за пользование имуществом арендатору устанавливается арендная плата в размере 371 353 руб. 08 коп. с учетом НДС.

Размер арендной платы в части платы за пользование имуществом может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора не позднее, чем за месяц. Изменение размера арендной платы происходит путем письменного уведомления арендатора и не требует дополнительного соглашения сторон о внесении изменений в договор, при этом с момента уведомления арендатор считается принявшим на себя обязанность по уплате арендной платы в новом размере. Письменное уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя на основании предоставленной счет-фактуры (пункты 3.2.,3.4.).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю договор зарегистрирован в ЕГРП 02.04.2008 г. за №41-41-01/013/2008-236.

По передаточному акту 01.01.2008 г. оспариваемые нежилые помещения были преданы арендодателем предпринимателю Вашкевич Е.В.

18.08.2008 г. письмом за №61/5389 ОАО «Дальсвязь» уведомило об изменении с 01.10.2008 г. размера арендной ставки за 1 кв.м. по договору аренды №1/А до 462 руб. без учета НДС, что в общей сумму составило 408 488 руб. 39 коп. в месяц с учетом НДС.

Поскольку арендная плата в срок, установленный договором внесена не была, истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящими требованиями.

Арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Между тем, из п. 3.2 договора следует, что, предусмотрев возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год, стороны не согласовали событие, наступление которого является основанием для пересмотра цены договора. Арендная плата в договоре установлена в твердом размере, условий о том, что она рассчитывается по методике или иным образом не содержится, равно как и не содержится условий о том, что при изменении базовых муниципальных ставок и методик расчетов арендной платы изменяется ее размер.

Таким образом, суд первой инстанции верно со ссылками на ст. 609, 452 ГК РФ указал, что изменение размера арендной платы в рассматриваемом случае подлежала оформлению в той же форме, что и договор аренды № 1/А, чего сторонами сделано не было, в связи с чем размер арендной платы подлежит исчислению, исходя из суммы, указанной в п.3.1. спорного договора.

Учитывая, что ответчиком наличие задолженности в спорный период не оспаривалось, суд первой инстанции правомерно взыскал 3 147 626 руб. 06 коп. долга с учетом частичной оплаты ответчиком в размере 194 551 руб. 66 коп. за сентябрь 2009 года, поскольку ответчик обязался своевременно вносить арендную плату за пользование помещениями.

11.03.2010 г. истец направил в адрес ответчика претензию за №14/784-КФ, в которой указал о наличии задолженности и уведомил о расторжении с 31.03.2010 г. договора №1/А.

При этом, истец предложил в трехдневный срок освободить занимаемое помещение и сдать по акту приема-передачи.

Письмом за №16 от 15.03.2010 г. предприниматель отметила, что предложение о расторжении договора считает преждевременным, и просила произвести перерасчет, с учетом уменьшения арендной платы.

Письмом от 19.03.2010 г. истец отказал в перерасчете арендной платы и предложил рассмотреть вопрос о подписании соглашения о расторжении договора в добровольном порядке.

Возможность одностороннего отказа арендодателя от договора по причине однократного нарушения сроков и размеров оплаты предусмотрена в п. 4.3. договора.

  Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом сделан обоснованный вывод о том, что ответчик не исполнил обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, несмотря на направленные ответчику истцом требования об уплате долга и предупреждение о расторжении договора, в связи с чем требование о расторжении спорного договора № 1/А также удовлетворено правомерно.

Также, удовлетворяя требование истца о возврате арендованного имущества, с учетом расторжения договора № 1/А суд первой инстанции  обоснованно исходил из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Рассматривая встречные исковые требования о взыскании с истца 9 241 407 руб. 83 коп., из которых: 3 085 217 руб. – неосновательное обогащение, 4 550 776 руб. 83 коп. – убытки, 1 605 414 руб. проценты за период с 01.04.2007 г. по 16.06.2010 г., суд первой инстанции установил:

Из текста встречного искового заявления следует, что ответчиком предъявлены ко взысканию его расходы на капитальный ремонт арендуемых помещений, строительство домика охраны, установка пожарной сигнализации, замена проводки, убытки в виде кредитов, проценты за пользование чужими денежными средствами, которые также по мнению ответчика являются неосновательным обогащением.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В день подписания договора № 1/А арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2008, который подписан ответчиком без каких-либо оговорок о состоянии данного имущества.

Доказательств того, что на момент передачи помещения по вышеуказанному акту арендуемое имущество не соответствовало условиям договора и требованиям п. 1 ст. 611 ГК РФ истцом суду не представлено.

Ссылки ответчика на письмо № 6 от 29.11.07 и акт приема технического состояния нежилого помещения от 12.11.2007 г. правомерно отклонены судом, поскольку акт от 12.11.07 не подписан истцом, факт невозможности использования переданных в аренду помещений истцом отрицается. Помимо письма № 6 от 29.11.07 иных доказательств учинения препятствий истцом в пользовании арендованных помещений ответчиком не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает тот факт, что спор по настоящему делу возник в рамках договора от 01.01.2008, тогда как ответчик ссылается на документы до указанной даты. Ранее действовавший между сторонами договор от 01.09.07 расторгнут соглашением от 31.12.2007 и с учетом положений п. 2 данного соглашения обязательства сторон прекращены.

Недостатки, указанные акте от 12.11.2007, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, о котором настаивает податель жалобы.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ответчиком обязательства о предварительном уведомлении арендодателя об обнаруженных недостатках