Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу n А51-11538/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-11538/2010

 15 февраля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Г.А. Симоновой

судей: Н.В. Алферовой, З.Д. Бац

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Барановой А.С.

при участии:

от ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон": Обрезанов М.В. на основании приказа № 5 от 07.10.2010, паспорт;

от администрации Дальнегорского городского округа Приморского края: Круглов А.А. по доверенности от 12.01.2011 № 3, сроком действия до 31.12.2011, удостоверение № 02-10; Козырева Р.Р. по доверенности от 03.02.2011 № 8 сроком действия до 31.12.2011, удостоверение № 01-10;

от  ИП Теребилова Максима Александровича (ОГРНИП 306250507900015, ИНН 250504399663): Каленская С.Д. по доверенности от 30.07.2010 сроком действия 3 года, удостоверение № 323,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

апелляционное производство № 05АП-236/2011

на решение от 30.11.2010

судьи Фокиной А.А.

по делу № А51-11538/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по заявлению ИП Теребилова Максима Александровича

к администрации Дальнегорского городского округа Приморского края, ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон"

о признании недействительным постановления № 424-па от 28.05.2010 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, о признании недействительным отчета № 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м,

           УСТАНОВИЛ:

              Индивидуальный предприниматель Теребилов Максим Александрович (далее по тексту - «заявитель», «предприниматель», «ИП Теребилов М.А.») обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным постановления Администрации Дальнегорского городского округа (далее по тексту – «Администрация») № 424-па от 28.05.2010 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 об установлении рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно, а также о признании недействительным отчѐта Общества с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» (далее по тексту – «Общество», «ответчик», «ООО «ОКК «Эталон») № 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м.

              Решением суда от 30.11.2010г. производство по делу в части требования к Обществу с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» о признании недействительным отчета № 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м прекращено. Суд признал недействительным постановление администрации Дальнегорского городского округа № 424-па от 28.05.2010 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 в части установления рыночной стоимости (без НДС) объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Также суд обязать администрацию Дальнегорского городского округа в месячный срок с даты принятия решения судом обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

              Администрация Дальнегорского городского округа, не согласившись с принятым решением, подала апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В доводах жалобы оспаривает выводу суда о том, что администрация обязана доказать, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, установленная в оспариваемом постановлении, является достоверной, а отчет №026 как одно из доказательств такой величины – достоверным, относимым, допустимым и достаточным доказательством. Ссылаясь на ч.5 ст.200 АПК РФ администрация считает, что она не обязана доказывать данные обстоятельства, поскольку рыночный отчет  администрацией не изготавливался, учитывая, что она не обладает специальными познаниями в области оценки объектов недвижимости. Более того, ответчик считает, что определение достоверности величины рыночной стоимости возможно только на основании экспертизы, назначенной судом. Кроме того, суд прекратив производство по делу в части требования о признании недействительным отчета №026 от 21.04.2010, тем не менее, фактически рассматривает данное требование и приходит к выводу о том, что администрация, не дав оценку отчету 3026, принимает на его основе оспариваемое постановление, установив в нем условие приватизации спорных объектов как величину рыночной стоимости.

              Ответчик также указывает на то, что истцом в арендуемых нежилых помещениях, в нарушение пунктов 2.2.3 договоров аренды №124 от 20.03.2006, 3124/1 от 20.03.2006 №124/2 от 20.03.2006, №124/3 от 20.03.2006 произведена самовольная перепланировка помещений, что привело к тому, что предмет оценки нежилые помещения, подлежащие выкупу истцом не совпадают с фактическим состоянием нежилых помещений в настоящее время. Данные обстоятельства подтверждаются результатами проведенной инвентаризации. Таким образом, ИП Теребилов М.А., подавая заявки не реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, зная о незаконной перепланировке, намеренно ввел Администрацию в заблуждение, скрыв фактическое состояние нежилых помещений от собственника. В результате действий предпринимателя, Администрация не зная о фактическом состоянии арендуемого истцом имущества, заключила договор о возмездном оказании услуг по оценке на основании которого был выполнен спорный отчет.

              Представитель Администрации в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал и представил дополнения к жалобе, согласно которым постановлением администрации ДГО от 04.02.2011 №72-па, постановление администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 №424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» отменено, о чем истец уведомлен письмом от 04.02.2011 №165, при этом данным письмом истец поставлен в известность, что он утрачивает право на выкуп арендуемых им помещений.

              Представитель ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" поддержал доводы жалобы администрации.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей  266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса  РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение отмене не подлежит в связи со следующим.

Согласно материалам дела, 20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и предпринимателем были заключены Договоры № 124/2, № 124/3, № 124, № 124/1 аренды недвижимого имущества - 4-х объектов недвижимости в здании кафе по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 68, инвентарный номер 05:407:0002:000008840:

1) общей площадью 185,4 кв.м (нежилые помещения №№ 1, 3, 4, 6-19 на первом этаже здания) для использования под торговый центр № 1;

2) площадью 125,6 кв.м (нежилые помещения №№ 20-29 на первом этаже здания) для использования под торговый центр № 2;

3) площадью 150,6 кв.м (нежилые помещения №№ 30, 31, 32, 34, 35-40) для использования под производственный цех;

4) площадью 350,3 кв.м (нежилые помещения №№ 1-4, 6-20 на втором этаже здания кафе) для использования под кафе (по тексту – «спорные объекты недвижимости»).

              Названные договоры заключены сроком на 10 лет и прошли государственную регистрацию - 11.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-247, 10.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-246, 10.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-248 и 11.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-245 соответственно.

              Для целей реализации принадлежащего субъектам малого предпринимательства, в том числе и заявителю, в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ права преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества, Администрацией с ООО «ОКК «Эталон» был заключен Муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости 17 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, от 21.04.2010, во исполнение которого Обществом был представлен Администрации отчет об оценке рыночной стоимости 14 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, № 026.

              Названным отчетом рыночная стоимость (без НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м была определена оценщиком в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно.

              28.05.2010 Администрацией было издано постановление № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», пунктами 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 которого была установлена выкупная рыночная стоимость (без НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно, после чего заявителю были направлены Договоры купли-продажи недвижимого имущества № 56-пр, № 57-пр, № 58-пр, № 59-пр по спорным объектам, которые были подписаны заявителем с актом разногласий от 14.07.2010.

              Вместе с текстом разногласий заявитель представил копию отчета № 2386 от 06.07.2010 ООО «Индустрия-Сервис», которым рыночная стоимость (с учетом НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м была определена в размере 835.000 руб., 572.000 руб., 600.000 руб. и 1.477.000 руб. соответственно.

              Рассмотрев акт разногласий к договорам, Администрация его отклонила, сославшись на необходимость дополнительного исчисления НДС от суммы сделки в казну, отчет № 026 и нарушение интересов Дальнегорского городского округа.

Не согласившись с постановлением Администрации № 424-па от 28.05.2010 и отчетом ООО «ОКК «Эталон» № 026 в части оценки и установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, предприниматель обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

      По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

       В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

              Согласно статье 3  названного Федерального закона, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии