Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу n А51-11538/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

              Названным обязанностям оценщика по проведению оценки и составлению отчета корреспондируют права оценщика, предусмотренные статьей 14 Закона об оценочной деятельности: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать  разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.

              Однако, анализ отчета № 026 показывает, что он не соответствует вышеприведенным требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.

              Так, информационное письмо и таблица 1 отчета утверждают, что рыночная стоимость спорных объектов округленно, не включая НДС, составляет 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно. Однако, в разделе 4.1 (страница 12) оценщик указывает, что стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, то есть на основании информации о ценах сделок и предложений с объектами, сопоставимыми оцениваемым, включает в себя налог на добавленную стоимость.

              Подпункт 3 раздела 4.1 (страница 11 отчета) указывает на то, что в процессе подготовки отчета оценщики исходили из того, что копии представленных документов соответствуют оригиналам, а в разделе 5.1 назван технический паспорт на здание кафе по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 68. Тем не менее, при описании объектов в разделе 5.2 оценщик делает ссылку на то, что в оцениваемых помещениях произведена перепланировка, не отраженная в техническом паспорте.

              Исследовав технический паспорт на здание, представленный Администрацией для целей проведения оценки (по состоянию на 15.08.2005, страницы 57, 60 отчета № 026), и технический паспорт, представленный заявителем (по состоянию на 28.02.2006, серия 2500 001 № 0119934, подлинник которого обозревался судом в заседании 09.11.2010), суд установил, что после проведенной перепланировки в результате устройства и сноса перегородок изменилась не только площадь, но и нумерация помещений, появилось помещение № 40 площадью 29,3 кв.м, которое отсутствует в техническом паспорте, представленном к оценке.

              При этом, Договор аренды от 20.03.2006 № 124 был заключен именно на объект площадью 150,6 кв.м, состоящий из нежилых помещений №№ 30, 31, 32, 34, 35-40, что соответствует данным технического паспорта по состоянию на 28.02.2006, в связи с чем довод Администрации и Общества о том, что перепланировки произведены арендатором позже и не согласованы с органами Ростехинвентаризации, не соответствуют фактическим обстоятельствам.

              Помимо этого, объект недвижимости общей площадью 185,4 кв.м (нежилые помещения №№ 1, 3, 4, 6-19 на первом этаже здания) и объект недвижимости площадью 125,6 кв.м (нежилые помещения №№ 20-29 на первом этаже здания) в связи с изменением нумерации помещений на техническом паспорте 2005 года имеют даже иную конфигурацию (периметр) по сравнению с той, которая отражена в техпаспорте 2006 года.

              Таким образом, представленные к оценке копии документов оригиналам не соответствуют, оцениваемые объекты строго не идентифицированы и что же именно оценивалось (какие помещения и какой общей площади) – из отчета достоверно не ясно; при этом оценщик не воспользовался своим правом требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки.

              Кроме того, из отчета № 026 не следует (не указано), по каким критериям (основаниям выбора) оценщик выбирал объекты–аналоги. Из пояснений Общества в ходе рассмотрения дела следует, что схожесть объектов–аналогов определялась им, исходя из коммерческого характера недвижимости (но с учетом того, что объект не должен представлять собой готовый бизнес), исходя из капитального характера объекта (в то же время это могли быть как кирпичные, панельные, так и деревянные здания) и исходя из социально-экономического уровня населенного пункта (уровня цен на недвижимость) с учетом отклонения предложений, неадекватных по цене (слишком дорогих или слишком дешевых). Между тем, данные критерии (основаниям выбора) не нашли отражения в отчете № 026.

              Кроме того, не обоснован в отчете и вывод оценщика о необходимости для целей оценки спорных нежилых помещений в г. Дальнегорск рассматривать также рынки недвижимости сопоставимых с Дальнегорском населенных пунктов: г. Дальнереченск, пгт. Кавалерово и пр. (страница 28 отчета), в частности, не названо и не подтверждено расчетами (графиками, иным способом), по каким признакам оценщик пришѐл к выводу о том, что такие населенные пункты, как города Дальнегорск и Дальнереченск Приморского края, а также поселок городского типа Кавалерово, признаны им населенными пунктами, сопоставимыми друг с другом (по социально - экономическим, в том числе уровню цен, либо иным показателям) для целей оценки.

              Объекты-аналоги указаны в таблицах 12, 13, 14, 20 (страницы 28, 29, 36, 40 отчета № 026), однако их описание в отчете не приведено. Из пояснений представителя Общества следует, что описание объектов-аналогов, приведенное в таблица, получено в результате устных интервью по телефону, в связи с чем каким-либо образом проверить данную информацию не представляется возможным. Кроме того, чем руководствовался оценщик, квалифицируя физическое состояние оцениваемых объектов и объектов-аналогов как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное», а также что именно вошло в понятие «физическое состояние» (наличие капитального ремонта и состояние здания в целом, его несущих конструкций либо наличие ремонта в отдельных помещениях здания), из отчета также не следует.

              Между тем, и в группу 1 (объекты-аналоги в г. Дальнегорск), и в группу 2 (объекты-аналоги в селах Приморского края) вошел один и тот же объект площадью 1200 кв.м, однако в первом случае он указан с местом расположения в пгт. Кавалерово, по цене 5.806.500 руб. и в удовлетворительном физическом состоянии, а во втором случае – с местом расположения в Кавалеровском районе, по цене 6.000.000 руб. и в хорошем физическом состоянии.

              Поскольку масштаб площади, месторасположение и физическое состояние объектов были признаны оценщиком ценообразующими факторами (страница 36-37 отчета), которым были приданы числовые значения для построения корреляционно-регрессивной модели при применении сравнительного подхода, вышеуказанные обстоятельства имеют существенное значение. Ссылка представителя Общества на то, что при расчете цена названного аналога была принята не 6.000.000 руб., а 5.806.500 руб., судом отклоняется, поскольку при отсутствии в отчете математических вычислений проверить это также не представляется возможным.

              Между тем, Администрация, не дав оценку выше установленным обстоятельствам, приняла отчет № 026 в качестве достоверного и достаточного доказательства величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и приняла на его основе оспариваемое Постановление в части пунктов 1.2, 2.1, 3.1, 4.1,

установив в них такое условие приватизации спорных объектов как величину рыночной стоимости. Однако, обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», возложена именно на орган местного самоуправления.

              Таким образом, Администрация в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказала обоснованность величины установленной ею в оспариваемом постановлении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

              Поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, то  отказ либо иные препятствия в предоставлении преимущественного права на выкуп государственного и муниципального имущества, в том числе установление необоснованной выкупной цены, создает препятствия в реализации положений вышеназванного Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и лишает добросовестного арендатора предоставленных ему льгот.

              В соответствии с  частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия  (бездействие) государственных органов и их должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

              Установив, что постановление администрации Дальнегорского городского округа № 424-па от 28.05.2010 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 в части установления рыночной стоимости (без НДС) объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нарушает права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции правомерно признал его недействительным.

              Возложение на Администрацию обязанности по устранению нарушения прав заявителя путем обязания обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества соответствует требованиям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

             То обстоятельство, что  постановлением администрации ДГО от 04.02.2011 №72-па, постановление администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 №424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» отменено, о чем истец уведомлен письмом от 04.02.2011 №165, при этом данным письмом истец поставлен в известность, что он утрачивает право на выкуп арендуемых им помещений, правового значения для настоящего спора не имеет в силу следующего.

              Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, в том числе и путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, так и иными способами, предусмотренными законом.

      Согласно статье 13 ГК РФ в случае признания судом ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

              Ненормативный правовой акт является документом, содержащим обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия для определенного круга лиц.

              Судом установлено, что постановление администрации Дальнегорского городского округа № 424-па от 28.05.2010 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 в части установления рыночной стоимости (без НДС) объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

              При таких обстоятельствах, не имеет правового значения факт отмены обжалуемого постановления, учитывая также право предпринимателя оспорить в судебном порядке  постановление администрации ДГО от 04.02.2011 №72-па.

   Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

              Решение Арбитражного суда Приморского края от  30 ноября 2010г. по делу №А51-11538/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

             Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Г.А. Симонова

Судьи:

Н.В. Алфёрова

З.Д. Бац