Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2011 по делу n А51-18687/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-18687/2010

 28 апреля 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 25 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Н.В. Алфёровой

судей: Г.А. Симоновой, Г. М. Грачёва

при ведении протокола секретарем судебного заседания:  Н.В. Ивановой

при участии:

от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Чернякова О.С., удостоверение № 1917, доверенность от 21.03.2011 № 29/09/04-02/3390, сроком действия до 31.12.2011;

от ООО «Фортторг»:  Суреева М.В., доверенность от 20.01.2011, сроком действия на 1 год;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Фортторг»

апелляционное производство № 05АП-1513/2011

на решение от 16.02.2011

судьи Н.Н. Анисимовой

по делу № А51-18687/2010 Арбитражного суда Приморского края  

по заявлению ООО «Фортторг» (ИНН 2536184586, ОГРН 1072536003924)

к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)

о признании незаконным и отмене постановления № 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства,

           УСТАНОВИЛ:

          Общество с ограниченной ответственностью «ФОРТТОРГ» (далее по тексту - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - Департамент, административный орган) №90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства.

         Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 16.02.2011. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.

Заявитель настаивает на том, что между ним и гражданкой Журавлевой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартир, а не договор долевого участия в строительстве, в связи с чем правоотношения, возникшие между сторонами договора, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), а не Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №214-ФЗ). В обоснование указанного довода ссылается на то, что на момент заключения спорного договора купли-продажи недвижимого имущества, здание по адресу: ул. Полетаева, 6 принадлежало Обществу на праве собственности (свидетельство серия 25-АА № 932042 от 18.10.2007). При этом в пункте 1 самого договора указано, что на момент его заключения помещение имеет назначение «нежилое».

Кроме того, Общество полагает, что административным органом пропущен годичный срок привлечения к административной ответственности, установленный статьей 4.5 КоАП РФ.

Представитель ООО «Фортторг» в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель Департамента в судебном заседании и в представленном в материалы дела письменном отзыве на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 считает законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

07 сентября 2010 года (вх. №29-23824) в Департамент поступило обращение гражданки Журавлевой Е.В. по вопросу эксплуатации жилого дома по ул. Полетаева, 6Б в г. Владивостоке, в связи с чем Департаментом проведена проверка соблюдения Обществом законодательства в области долевого строительства.

В ходе проверки административным органом  установлено, что Общество, не имея разрешения на строительство, опубликованной проектной декларации и правоустанавливающих документов на участок, привлекло денежные средства гражданки Журавлевой Е.В. в сумме 3.770.000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 05.03.2008 №26 квартир, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.

По факту выявленного нарушения 02.11.2010 в присутствии представителя Общества составлен протокол об административном правонарушении, которым действия общества квалифицированы по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

22 ноября 2010 года по результатам рассмотрения материалов административного дела Департаментом вынесено постановление №90/2010 по делу об административном правонарушении, в соответствии с которым Общество признано виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 500.000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев требования Общества по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности, в связи  с чем отказал в признании незаконным и отмене постановления Департамента №90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого  судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Оценив спорный договор и применив положения ст. 2, ч. 1 ст. 3, п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартир от 05.03.2008 № 26 по своей сути является именно договором участия в долевом строительстве.

Частью 1 ст. 1 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 2 ст. 1 Закона №214-ФЗ, кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В рассматриваемом случае из содержания договора следует, что целью осуществления Обществом строительства жилых домов не является приобретение недвижимого имущества в свою собственность. Согласно пункту 3 спорного договора Продавец (Общество) обязуется продать, а Покупатель (Журавлевой Е.В.) приобрести квартиры за 3.752.500 руб. Поскольку договор долевого участия в строительстве не предполагает приобретения застройщиком права собственности на недвижимость, договор купли-продажи квартир от 05.03.2008 № 26 является именно таким договором.

Оценив фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, коллегия считает, что путем заключения предварительных договоров Общество привлекало для строительства многоквартирного дома средства граждан без разрешения на строительство. Таким образом, Общество неправомерно привлекало денежные средства граждан в целях строительства многоквартирного дома при несоблюдении положений законодательства об участии в долевом строительстве.

Доводы заявителя апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права.

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Диспозиция указанной статьи предполагает привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право на строительство многоквартирных домов, и, следовательно, имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладающими таким статусом, т.к. не имеют разрешение на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Изучив материалы дела, коллегия апелляционного суда считает несостоятельным доводы Общества о том, что в его действиях отсутствует состав правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости.

В статье 3 Закона № 214-ФЗ определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной документации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 этой же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО «Фортторг» на момент подписания договора с Журавлевой Е.В. и внесения ею денежных средств не было получено разрешение на строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 19.01.2007 ООО Компания «Румас-Трейдинг» на основании договора купли-продажи №Д-086-01/59 приобрело на праве собственности земельный участок общей площадью 49561 кв.м. в целях эксплуатации объектов недвижимости, расположенный  по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.

08.06.2007 администрацией г. Владивостока ООО Компания  «Румас-Трейдинг» было выдано разрешение на строительство №RU25304000-109/2007 по объектам реконструкции «спальные корпуса (лит. Б, В) под жилые дома», расположенным по адресу ул. Полетаева, 6Б в г. Владивостоке, сроком до 08.06.2009.

Постановлением администрации г. Владивостока от 08.09.2008 №255 разрешение на строительство от 08.06.2007  №RU25304000-109/2007 было отменено.

10.10.2007 между заявителем и ООО Компания «Румас-Трейдинг» заключен договор купли-продажи четырехэтажного здания спального корпуса, общей площадью 2398,50 кв.м. (лит. В), инвентарный номер: 05:401:002:000224210:0003, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.

Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации отделом государственного строительного надзора по Владивостокскому городскому округу департамента не выдавалось.

05.03.2008 обществом и гражданкой Журавлевой Е.В. заключен предварительный договор №26 купли-продажи двух квартир (условные номера 8 и 8А), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б, по которому обществом были привлечены денежные средства