Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2011 по делу n А51-1832/2008. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-1832/2008

 16 мая 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 12 мая 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2011 года .

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Н.А. Скрипка, Т.А. Аппакова

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от истца: Слепченко Я.О. (главный специалист 1 разряда правового управления, удостоверение № 3682 от 13.01.2010, доверенность от 27.12.2010 № 28/1-6570),

от ответчика: Белозерский С.А. – паспорт,

ИП Глущенко С.А. лично, паспорт,

от третьего лица: Барков А.А. – паспорт, доверенность 01.03.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Глущенко Сергея Анатольевича

апелляционное производство № 05АП-2742/2011

на решение от 19.10.2010

судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-1832/2008 Арбитражного суда Приморского края  

по иску (заявлению) Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к ИП Глущенко Сергею Анатольевичу

третьи лица: ООО "Северная Звезда"

о расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества, взыскании 117 235,46 рублей

           УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Глущенко Сергею Анатольевичу (далее ИП Глущенко С.А.) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2004 №02-03269001-Н-АР-3433-00, об обязании ответчика освободить нежилое помещение по ул.Луговая, 85-а, общей площадью 530 кв.м, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 85813,44 рублей, пени в размере 31422,02 рублей.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ, уточнил  требования и просил взыскать сумму основанного долга за период с 31.08.2007 по 31.01.2009 в размере 247 440,32 рублей, пеню за период с 01.09.2007 по 04.02.2009 в размере 249 831,53 рублей, общая сумма 507 271,85 рублей.

Решением суда первой инстанции от 06.04.2009 с ответчика взыскано 257 440, 32 руб. основного долга и 24 983, 15 руб. пеней, размер которых уменьшен судом по правилам статьи 333 ГК РФ; на предпринимателя возложена обязанность освободить спорное помещение в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ; в части расторжения договора аренды от 01.04.2004 в удовлетворении иска отказано ввиду истечения срока действия договора.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2009 решение от 06.04.2009 оставлено без изменения.

Постановлением от 09.12.2009 ФАС ДВО отменил указанные судебные акты, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 19.10.2010 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил исковые требования частично, взыскал  с ИП  Глущенко Сергея Анатольевича 288 268 рублей 47 копеек, в том числе 257 440 рублей 32 копейки основного долга, 24 983 рублей 15 копеек пени, 5 845 рублей государственной пошлины, обязал ИП  Глущенко Сергея Анатольевича, освободить занимаемое нежилое помещения общей площадью 530 кв.м., расположенное по адресу: г.Владивосток, ул. Луговая, 85-а.

ИП Глущенко С.А. обжаловал данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, истец утратил свое право на распоряжение имуществом и получение доходов от его использования после подписания договора купли-продажи. Отсутствие регистрация перехода права собственности к покупателю не влияет на действительность договора купли-продажи и не означает, что истец остается законным владельцем проданного имущества.

В судебном заседании заявитель и его представитель  доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представители истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы опровергли, считают решение законным и обоснованным.

В судебном заседании 11.05.2011, в соответствии со статьями 163, 184, 185 АПК РФ, объявлялся  перерыв до 12.05.2011 до 14 часов 30 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.06 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 268-271 АПК РФ.

Как установлено материалами дела, 01.04.2004 между УМС г.Владивостока (Арендодатель) и ИП Глущенко С.А. (Арендатор)  заключен договор № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого Арендодатель на основании распоряжения начальника Управления муниципальной собственности г. Владивостока № 134 от 25.02.2004 предоставил Арендатору во временное владение и  пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, д. 85-а, общей площадью 530,00 квадратных метров для использования в целях:  «магазин, закусочная» на срок с 01.01.2004 по 31.12.2008.

Имущество было передано ответчику по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.01.2004.

Договор аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Право собственности истца на спорное имущество подтверждено выпиской из реестра муниципальной собственности от 15.01.2008, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 10.07.2008 № 01/053/2008-304.

В соответствии с п.3.1.1, 3.1.2, 4.3, 4.4 Положения об Управлении муниципальной собственностью, утвержденным постановлением главы администрации г.Владивостока от 04.08.2000 года № 1439, данное Управление осуществляет от имени города Владивостока права собственника в отношении муниципальной собственности

В силу п.п. 3.1, 3.3 договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, Арендатор обязан ежемесячно,  до первого числа следующего за текущим месяца,  выплачивать Арендодателю,  установленную договором арендную плату в размере 14 302 рубля 24 копейки, без учета НДС, путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на указанный в договоре аренды  расчетный счет.

Согласно п. 4.1 договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, при неуплате ответчиком платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,65 % от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга.

По результатам торгов, проведенных 26.12.2005 муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», нежилое помещение площадью 543 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Луговая, 85-а, арендуемое ответчиком, продано ООО «Северная звезда», что подтверждается заключенным договором № 209-КП от 30.12.2005. Спорное имущество передано покупателю и оплачено им  в полном объеме. Переход права собственности на указанное нежилое помещение от УМС г. Владивостока к ООО «Северная звезда» в установленном порядке не зарегистрирован.

Протоколом о наложении ареста на имущество от 21.02.2006 на основании постановления Фрунзенского районного суда от 13.02.2006 на спорное имущество наложен арест, спорное имущество передано на ответственное хранение ответчику.

Актом № 1 от 20.01.2008, актом №204 от 11.09.2008 проверки использования помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, 85А, выявлены нарушения договора аренды недвижимого имущества № 02-03269-001-Н-АР-3433-00 от 01.04.2004, задолженность по договору аренды на 31.12.2007 составляет 5 259 665,65 рублей.

УМС г.Владивостока направило ответчику несколько предупреждений от 15.08.2007 №12/3-1-6810; от 15.08.2007 № 12/3-1-6811; от 17.01.2008 № 12/3-1-196 о необходимости исполнения обязательства по вышеуказанному договору аренды недвижимого имущества.

В связи с тем, что обязательство по уплате арендных платежей за период с 31.08.2007 по 31.01.2009 индивидуальным предпринимателем исполнено не было, УМС г.Владивостока обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация договора купли-продажи как сделки действующим законодательством не предусмотрена. Указанный договор в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным и подлежит исполнению с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

В связи с чем, право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость по договору купли-продажи.

Вместе с тем наличие или отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не влияет на законность условий договора и обязанности сторон по его исполнению, не влечет недействительность данного договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом

Таким образом, учитывая анализ вышеуказанных норм, судебная коллегия приходит к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи № 209-КП от 30.12.2005, ООО «Северная звезда» является законным владельцем спорного имущества, имеющим право владеть и пользоваться данным имуществом, в том числе получать доход от использования данного имущества.

Довод истца о том, что на имущество наложен арест в связи с возбуждением уголовного дела по факту мошеннических действий при организации аукционов по продаже муниципального имущества, судебная коллегия отклоняет. В настоящее время указанный договор купли-продажи от 30.12.2005 не признан судом недействительным в силу его ничтожности, в отношении организаторов аукциона, как и в отношении продавца или покупателя по указанному договору не имеется вступившего в законную силу обвинительного приговора суда по факту мошенничества. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для непринятия в качестве надлежащего доказательства отчуждения муниципального имущества указанного договора купли-продажи от 30.12.2005.

Судебная коллегия отклоняет доводы истца о том, что  ООО «Северная звезда» не является собственником спорного имущества, поскольку  переход права собственности не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения сама по себе не зависит исключительно от покупателя, вследствие чего взимание продавцом арендных платежей после заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации права собственности, является необоснованным.

То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений с ответчиком, поскольку у продавца отсутствуют права законного владельца по распоряжению имуществом.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права