Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 по делу n А51-19703/2010. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-19703/2010

 10 июня 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 08 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: С.Б. Култышева

судей: Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от ОАО «Дальстроймеханизация»: Василенко Д.С. – паспорт, доверенность № 65-11/2 от 12.01.2011 со специальными полномочиями,

от ООО «Кристалл-Мех Цех»: Калугская Т.В. – паспорт, доверенность от 01.07.2010 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «Дальстроймеханизация»

апелляционное производство № 05АП-3509/2011

на решение от 22.04.2011 судьи Н.В. Перязевой

по делу № А51-19703/2010 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кристалл-Мех Цех» (ОГРН 1052504113727, ИНН 253901001)

к Открытому акционерному обществу «Дальстроймеханизация» (ОГРН 1022701407750, ИНН 2725005264)

о взыскании 484 992 рублей 90 копеек

и встречному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Дальстроймеханизация» (ОГРН 1022701407750, ИНН 2725005264)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл-Мех Цех» (ОГРН 1052504113727, ИНН 253901001)

о признании договора аренды недвижимого имущества незаключенным,

           УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Кристалл-Мех Цех» (далее ООО «Кристалл-Мех Цех», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края о взыскании с Открытого акционерного общества «Дальстроймеханизация» (далее ОАО «Дальстроймеханизация», ответчик) 452 582 рублей 98 копеек, в том числе 433 382 рублей 44 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды № 5-н от 01.06.2010 и 19 200 рублей 54 копеек пени за нарушения сроков внесения арендной платы согласно п 5.3 договора аренды № 5-н от 01.06.2010 (далее спорный договор аренды от 01.06.2010).

Судом первой инстанции в предварительном судебном заседании 17.03.2011 приняты в порядке ст. 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) уточненные истцом исковые требования, истец просил взыскать 425 032 рублей 45 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды № 5-н от 01.06.2010 и 59 960 рублей 45 копеек пени за нарушения сроков внесения арендной платы по состоянию на 15.03.2011.

Судом первой инстанции в предварительном судебном заседании 05.04.2011 приняты в порядке ст. ст. 125, 126, 132 АПК РФ встречные исковые требования о признании договора аренды нежилого помещения № 5-н от 01.06.2010 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2011 с ОАО «Дальстроймеханизация» в пользу ООО «Кристалл-Мех Цех» взыскано 445 032 рубля, в том числе 425 032 рубля основного долга, 20 000 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Кристалл-Мех Цех» к ОАО «Дальстроймеханизация» судом отказано. Также отказано в удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Дальстроймеханизация» к ООО «Кристал-Мех Цех» о признании договора аренды нежилого помещения № 5-н от 01.06.2010 незаключенным.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов своей жалобы ответчик, ссылаясь на п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», п. 7 Информационного Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указал на те обстоятельства, что договор аренды № 5-н от 01.06.2010 должен считаться заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке, для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому срок спорного договора аренды подлежит исчислению с 01.06.2010 по 30.06.2011 (13 месяцев). К тому же ответчик полагал, что отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации спорного договора аренды от 01.06.2010 подтверждает незаключенность данного договора и внесение дополнений в незаключенный договор не представляется возможным. ОАО «Дальстроймеханизация» в своей жалобе также указало, что судом первой инстанции не была учтена утвержденная Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

До начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда от ООО «Кристалл-Мех Цех» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который суд приобщил к материалам дела.

Представитель ОАО «Дальстроймеханизация» огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Кристалл-Мех Цех» на доводы апелляционной жалобы возразил, огласил доводы отзыва. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование своей позиции представитель истец указал на те обстоятельства, что суд первой инстанции, исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, правомерно установил, что между сторонами сложились отношения по спорному договору аренды, срок действия спорного договора должен быть определен с 06.07.2010 по 30.06.2011, т.е. срок менее года, довод апеллянта о не исследовании судом первой инстанции вопроса по периоду, порядку и формированию задолженности опровергается материалами настоящего дела.

Суд уточнил у представителя, ходатайствует ли он о приобщении к материалам дела определения от 01.06.2010 № ВАС-7017/10, определения от 24.01.2011 № ВАС-17602/10, приказа от 06.08.2004 № 135 Министерства юстиции РФ, постановления от 04.06.2010 по делу № А04-223/2010, которые были приложены к апелляционной жалобе. Представитель апеллянта пояснил, что заявляет ходатайство о приобщении. Суд,  руководствуясь ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить.

Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.

01.06.2010 ООО «Кристалл-Мех Цех» (арендодатель) и ОАО «Дальстроймеханизация» (арендатор) подписали договор аренды нежилого здания № 5-н (спорный договор аренды от 01.06.2010), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объекты недвижимого имущества: здание – заводоуправления (лит. 1) общей площадью 856,80 кв.м., этажностью 2, инвентарный номер 2117, с прилегающей территорией необходимой и достаточной для эксплуатации здания, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова, 5 (далее спорное недвижимое имущество).

Как следует из раздела 3 спорного договора аренды от 01.06.2010 арендная плата состоит из двух составляющих и включает в себя постоянную денежную сумму (основная часть) и денежную сумму, рассчитываемую ежемесячно (расчетная часть), исходя из расходов арендодателя, связанных с оплатой коммунальных услуг и электрической энергии и расходов по оплате работ и услуг по содержанию и технической эксплуатации объекта (п. 3.1 договора). Основная часть арендной платы составляет 230 500 рублей в месяц (п. 3.1.1). Размер расчетной части определяется путем сложения стоимости фактически потребленных арендатором услуг, а также компенсации эксплуатационных расходов Арендодателя по содержанию здания (оборудования и электрических сетей и т.п.) и его технической эксплуатации; порядок формирования расчетной части арендной платы за каждый месяц приводится в калькуляции, прикладываемой к счету-фактуре на оплату арендной платы; при определении расчетной части подлежат учету следующие виды фактически потребленных коммунальных и эксплуатационных услуг: энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, работы и услуги по обеспечению возможности технической эксплуатации здания, вывоз ТБО (п. 3.1.2 договора).

Согласно п. 3.4 спорного договора арендатор в срок 15-го числа расчетного месяца на основании счета арендодателя оплачивает основную часть арендной платы и долю расчетной части в размере 100 % заявленных договорных объемов коммунальных услуг и электроэнергии. По окончании расчетного месяца (до пятого числа следующего месяца), арендодатель выставляет счет-фактуру и акт оказанных услуг в двух экземплярах. Если сумма арендной платы за месяц по счету-фактуре меньше суммы, внесенной арендатором авансом, переплата относиться на последующий месяцы. арендодатель вправе уменьшить сумму авансового платежа, выставляемого в последующий месяц на сумму имеющейся переплаты. Если сумма арендной платы за месяц по счету-фактуре превышает сумму, внесенную арендатором авансом, арендатор доплачивает недостающую сумму в течение 7 дней с момента получения счета-фактуры.

Согласно п. 4.1 спорного договора аренды от 01.06.2010 срок аренды был установлен на период с 05.04.2010 по 30.06.2011 (более одного года).

01.07.2010 стороны подписали дополнительное соглашение № 1, в котором согласовали срок действия договора № 5-н от 01.06.2010 на период с 05.04.2010 по 30.03.2011.

21.11.2010 сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому переданное по договору № 5-н от 01.06.2010 спорное недвижимое имущество возвращено арендодателю. Также стороны договорились не считать себя связанными какими-либо правами и обязанностями с момента подписания указанного акта приема-передачи.

Установив не погашенную ответчиком к моменту передачи спорного недвижимого имущества задолженность по спорному договору аренды в размере 433 382 рублей 44 копеек, в том чсиле 12 994 рублей 75 копеек за фактическое водопотребление и водоотведение за период с 01.07.2010 по 31.08.2010, 6 187 рублей 70 копеек за фактическое водопотребление и водоотведение за период с 01.10.2010 по 31.10.2010, 230 500 рублей арендной платы за период с 01.10.2010 по 31.10.2010, 169 033 рублей 33 копеек арендной платы за период с 01.11.2010 по 22.11.2010, 14 666 рублей 66 копеек за техническую эксплуатацию и содержание систем водоснабжения и водоотведения за период с 01.11.2010 по 22.11.2010, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края. С учетом уточнений, к моменту рассмотрения дела сумма основного долга составила 425 032 рублей 45 копеек.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, проверив в порядке ст. ст. ст. 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что имеются достаточные основания для изменения судебного акта в силу следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абз. 1 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление № 10/22 от 29.04.2010) в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что спорный договор аренды от 01.06.2010 считается не заключенным по причине отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих его регистрацию в силу следующего.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что спорный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке и что 01.07.2010 стороны подписали дополнительное соглашение № 1, в котором согласовали срок действия договора № 5-н от 01.06.2010 на период с 05.04.2010 по 30.03.2011.

Спорный договор аренды не обязывает конкретную сторону договора регистрировать указанный договор в предусмотренном законом порядке. Как указано в ст. 26 Закона о регистрации, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Однако в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств обращения с заявлением о регистрации спорного договора аренды либо невозможности такого обращения.

Апелляционная коллегия полагает, что внесение изменений в текст спорного договора в качестве корректировки содержания документа путем заключения дополнительного соглашения № 1 от 01.07.2010 не запрещено действующим законодательством. С учетом наличия небольшого периода между подписанием спорного договора аренды и дополнительного соглашения (01.06.2010 и 01.07.2010 соответственно), наличия