Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2011 по делу n А51-11442/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АА № 391306 от 29.12.2003 ЗАО «Спецавтохозяйство» является собственников земельного участка площадью 22 574 кв.м. для размещения производственных зданий и сооружений, кадастровый номер 25:28:02 00 01:0010, из земель поселений, расположенный по адресу: ориентир: нежилое здание, лит. Г, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, мыс Кунгасный, ориентир находится в границах участка, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2003 внесена запись № 25-1/00-145/2003-278.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2007 за Захаровым А.Э. зарегистрировано право собственности на нежилое здание мастерских общей площадью 456 кв.м, лит. В.  Основанием регистрации указан договор купли-продажи от 15.06.2007.

Согласно постановлению арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.11.2010 за Индивидуальным предпринимателем Захаровым Андреем Эдуардовичем признано право собственности на реконструированный объект недвижимости общей площадью 419,6 кв.м., состоящий из здания мастерских, расположенного по адресу: г. Владивосток, мыс Кунгасный, д. 5, лит. В, общей площадью 242,3 кв.м., и здания мастерских, расположенного по адресу: г. Владивосток, м. Кунгасный, д. 5, лит. Ц, общей площадью 177,3 кв.м. Постановлением суда кассационной инстанции от 25.01.2011 постановление суда апелляционной инстанции от 01.11.2010 в указанной части признано законным и обоснованным и оставлено в силе.

Истец по встречному иску также обратился с требованием о признании права собственности на земельный участок, расположенный под зданием мастерских.

Статьей 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент перехода права собственности на здание мастерских к ООО «Македония» (договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997), а впоследствии к Ковалеву А.А. (договор купли-продажи от 03.02.2006) и затем к Захарову А.Э. (договор купли-продажи от 15.06.2007), установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

         Согласно пункту 2 указанной статьи в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.          Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, закреплен подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Статьей 35 ЗК РФ также предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ГК РФ.

В пункте 2.1.2. Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997 стороны установили, что ТОО «Спецавтохозяйство» как арендодатель по указанному договору приняло на себя обязательство передать ООО «Македония» права на земельные участки, на которых находятся здания и сооружения и земельные участки, прилегающие к ним, со всеми относящимися к ним документами.

         В материалах дела отсутствуют доказательства того, что после оформления в 2003 году ЗАО «Спецавтохозяйство» права собственности на земельный участок площадью 22574 кв.м. для размещения производственных зданий и сооружений, включая земельный участок под зданием лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м., в Договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997 вносились какие-либо изменения относительно судьбы земельных участков под зданиями и прилегающих к ним.

         При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что к ООО «Македония» с переходом права собственности на здания, в том числе здание лит. В (согласно постановлению арбитражного суда апелляционной инстанции 01.11.2010 – здание лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и здание лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м.) , перешло право собственности на соответствующие земельные участки под зданиями, а также земельные участки, прилегающие к ним, в объеме, необходимом для использования по назначению передаваемых зданий.                Поскольку из Договора купли-продажи от 03.02.2006, заключенного ООО «Македония» с Ковалевым А.А., и Договора купли-продажи от 15.06.2007, заключенного впоследствии Ковалевым А.А. с Захаровым А.Э., также не следует воля сторон на отчуждение зданий и сооружений без передачи соответствующего права на земельный участок, апелляционный суд на основании ст. 35 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пришел к выводу о том, что с переходом права собственности на здание к Ковалеву А.А. и, соответственно, Захарову А.Э., перешло право собственности на земельный участок под зданием лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и здание лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м. , а также необходимый для его использования, в силу прямого указания закона.

         При  этом не имеет правового значения факт отсутствии государственной регистрации права собственности на земельный участок, поскольку в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего значения, а является юридическим актом признания и подтверждения государством перехода и возникновения соответствующего права. При этом права на земельный участок переходят к приобретателю недвижимого имущества одновременно с переходом права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона независимо от государственной регистрации этого права у приобретателя.

               Поскольку, как указано выше, в силу пункта 2.1.2. Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997, а также статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ к приобретателю здания лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и здания лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м. перешел земельный участок под зданием, а также прилегающий к нему и необходимый для использования здания, апелляционный суд, определяя конкретную площадь такого участка применительно к статье 33 ЗК РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

         В свою очередь, пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 статьи 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

         В материалах дела имеется Техническое заключение от 29.01.2009 «Техническое обследование объектов и территории для их нормальной эксплуатации», выполненное лицензированной организацией ООО «Грифон В», которым установлено, что для эксплуатации объекта недвижимости за лит. В (согласно постановлению арбитражного суда апелляционной инстанции 01.11.2010 – здание лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и здание лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м.) изначально предоставлялся и необходим для нормальной эксплуатации здания земельный участок площадью 1437,24 кв.м.

           ООО «Дальневосточная Геодезическая Компания» с учетом расположения всех объектов недвижимости на земельном участке, право собственности на который зарегистрировано за ЗАО «Спецавтохозяйство», выполнило Схему расположения к топографической съемке № 2066/08 по адресу: г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5, а также составило Каталог координат вершин поворота границ участка.

         В материалы дела также представлено Заключение по определению границ и площади земельного участка для эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5, литер В, В1, В2, В3, выполненное ООО «Востокпроект».

Согласно указанному заключению границы и площадь земельного участка (1434 кв.м.) согласно приложению № 1 к схеме расположения к топографической съемке № 2006/08, а также каталога координат вершин поворота границ участка, выполненных ООО «Дальневосточная геодезическая компания», определенных и необходимых для эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5, литера В (согласно постановлению арбитражного суда апелляционной инстанции 01.11.2010 – здание лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и здание лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м.), соответствуют техническим условиям и требованиям нормативов, действующих на территории Российской Федерации, в том числе ст. 33.3 ЗК РФ (нормам отвода земель для конкретных видов деятельности), а также соответствуют проектной документации - планировочно-технологическая схема организации земельного участка.

         Оценив вышеуказанные документы в совокупности, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что применительно к статье 33 ЗК РФ площадь земельного участка, занятого зданием лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и здание лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м. и необходимого для эксплуатации данного здания, составляет 1434 кв.м. в границах, указанных в каталоге координат вершин поворота границ участка, выполненных ООО «Дальневосточная геодезическая компания».

Рассмотрев доводы истца  о ничтожности договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:020001:61 общей площадью 1367 кв.м. от 07.06.2010 и от 01.02.2011, суд апелляционной инстанции признал их обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи от 07.06.2010 земельный участок с кадастровым номером 25:28:020001:61 общей площадью 1367 кв.м. перешел в собственность Мясникова С.В., который в свою очередь передал указанное имущество в собственность Ануфрию В.В. по договору купли-продажи от 01.02.2011.

Согласно сведениям межевого плана от 02.12.2010 земельного участка с кадастровым номером 25:28:02 00 01:ЗУ1, подготовленного ООО «Дальневосточная геодезическая компания» в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:02 00 01:60, 25:28:02 00:61, в границах земельного участка общей площадью 1434 кв.м., на который истец требует признания права собственности, находятся земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:02 00 01:60 и 25:28:02 00 01:61, который на настоящий момент перешел на праве собственности к Ануфрию В.В.

Апелляционная коллегия, сопоставив данные межевого плана от 02.12.2010 земельного участка с кадастровым номером 25:28:02 00 01:ЗУ1 с топографической съемкой, схемой расположения спорного земельного участка, каталогом координат его вершин, межевым планом земельного участка с кадастровым номером 25:28:020001:61, кадастровым паспортом от 01.06.2011 № 25/00-11-53782 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020001:61, пришла к выводу о наложении земельного участка общей площадью 1434 кв.м., на который истец истребует право собственности, и земельного участка с кадастровым номером 25:28:020001:61 общей площадью 1367 кв.м., находящегося на настоящий момент в собственности Ануфрия В.В. согласно договору купли-продажи от 01.02.2011.

В таком случае предметом оспариваемых договоров является часть земельного участка общей площадью 1434 кв.м., на который истец требует признания права собственности.

Как было указано выше, за истцом по встречному иску согласно постановлению суда апелляционной инстанции от 01.11.2010  признано право собственности на реконструированный объект недвижимости общей площадью 419,6 кв.м., состоящий из здания мастерских, расположенного по адресу: г. Владивосток, мыс Кунгасный, д. 5, лит. В, общей площадью 242,3 кв.м., и здания мастерских, расположенного по адресу: г. Владивосток, м. Кунгасный, д. 5, лит. Ц, общей площадью 177,3 кв.м., расположенные на земельном участке, на который истец требует признание права собственности.

При этом в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ правовые основания владения, пользования и распоряжения земельным участком, расположенным под зданием мастерских и необходимым для их эксплуатации, общей площадью 1434 кв.м., возникли у истца  с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 25-25-01/118/2007-220 (то есть с 26.06.2007), основанием права собственности на недвижимое имущество послужил договор купли-продажи здания мастерских общей площадью 456 кв.м. от 15.06.2007, заключенный между Ковалевым А.А. как продавцом и Захаровым А.Э. как покупателем.

Таким образом, с 26.06.2007 истцу по встречному иску принадлежит безусловное и преимущественное право владения, пользования и распоряжения земельным участком, расположенным под зданием  лит. В общей площадью 242,3 кв.м. и лит. Ц общей площадью 177,3 кв.м. и необходимым для их эксплуатации в определенной выше судом апелляционной инстанции площади.

На этом основании, отчуждение ЗАО «Спецавтохозяйство» земельного участка с кадастровым номером 25:28:020001:61 общей площадью 1367 кв.м., частично входящим в состав спорного земельного участка общей площадью 1434 кв.м., Мясникову С.В. на основании договора купли-продажи от 07.06.2010, и впоследствии Мясниковым С.В. Ануфрию В.В. на основании