Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу n А51-6172/2009. Изменить решение

о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 04-005130-Ю-В-4603) арендная плата с 30.03.2005 составляет 40582 руб. в месяц и подлежит перечислению ежемесячно, не позднее 1 числа следующего месяца на счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю.

         Согласно п. 3.6 договора аренды от 07.10.2005 при неоплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

24.04.2007 сторонами подписан Договор аренды земельного участка № 04-040011-Ю-В-06871, срок действия которого установлен с 01.01.2006 по 31.12.2009. Указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

         Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 07.10.2005, обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

         Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Департамент является ненадлежащим истцом по настоящему делу, так как договор аренды от 07.10.2005 был заключен со стороны арендодателя Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока. При этом суд исходил из того, что передача полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Приморского края, с 01.02.2007 государственному органу исполнительной власти Приморского края на основании Закона Приморского края № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» не влечет автоматическую передачу прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды расположенных в г. Владивостоке земельных участков, заключенным органами местного самоуправления г. Владивостока до передачи истцу полномочий по распоряжению указанными земельными участками.

Апелляционная коллегия полагает, что указанный вывод суда первой инстанции является неверным и противоречит положениям законодательства.

Как установлено, спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Заключая договор аренды названного земельного участка, Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока действовало в пределах полномочий, предоставленных земельным законодательством.

         Вместе с тем, согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

         Законом Приморского края от 18.12.2006 № 21-КЗ в закон Приморского края № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Приморского края, с 01.02.2007 переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края.

         Соответствующие полномочия возложены на Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (постановления администрации Приморского края от 08.02.2007 № 23-па, от 12.02.2007 № 28-па, от 06.06.2007 № 134-па, от 25.09.2009 № 263-па). Согласно приложению № 3 к Закону Приморского края от 25.12.2009 № 544-КЗ Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края является главным администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов.

               Таким образом, Федеральным законом № 137-ФЗ, Законом Приморского края от 18.12.2006 № 21-КЗ изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

         Поскольку к Департаменту перешли полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Приморского края, к Департаменту перешли также права арендодателя по договору аренды независимо от его переоформления. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 301/10, судом кассационной инстанции также признан правомерным.

 На основании вышеизложенного Департамент является надлежащим истцом по рассматриваемому иску.

         В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

         Поскольку после истечения срока договора аренды от 07.10.2005 № 04-005130-Ю-В-4603 ответчик продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, учитывая незаключенность договора аренды земельного участка от 24.04.2007 № 04-040011-Ю-В-06871 ввиду отсутствия его государственной регистрации, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что договор от 07.10.2005 был возобновлен на неопределенный срок.

         В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

         В материалы дела истцом представлено уведомление от 27.05.2010 № 29/03-20-7676 об отказе от договора аренды от 07.10.2005. Однако доказательства получения ответчиком указанного уведомления в материалах дела отсутствуют.

         Не может быть принята в качестве надлежащего доказательства получения ответчиком письма от 27.05.2010 № 29/03-20-7676 имеющаяся в материалах дела копия почтового уведомления с подписью Чумаковой Г.М. по следующим основаниям. Согласно письму ФГУП «Почта России» от 22.11.2010 № 01.2.3-07/3313 письмо № 690110 25 01130 1 от 02.06.2010, адресованное ИП Чумаковой Г.М., было вручено 03.06.2010 лично адресату по предъявлению паспорта серии 0508 № 732042, выданному 15.11.2002 Ленинским РУВД г. Владивостока, что подтверждается также копией извещения № 1440.

         Однако из имеющейся в материалах дела копии паспорта Чумаковой Г.М. видно, что паспорт Чумаковой Г.М. имеет иные реквизиты: серия 0503 № 192796, выдан 15.11.2002 Первореченским РОВД гор. Владивостока.  Таким образом, апелляционная коллегия полагает, что факт получения ответчиком письма от 27.05.2010 № 29/03-20-7676 является неподтвержденным.

В материалах дела также имеется предупреждение истца о необходимости исполнения обязательства от 01.04.2009 за исходящим № 29/03-20-2759.

Из данного предупреждения следует, что истец указал на неисполнение ответчиком обязательства по договору аренды в виде внесения арендной платы, указал на размер задолженности и срок, в течение которого задолженность следует погасить. Истец также указал на возможность реализации предоставленного ему ст. 450 ГК РФ права на расторжение договора в судебном порядке по основаниям ст. 619 ГК РФ в случае неисполнения ответчиком обязательства по оплате аренды в установленный в предупреждении срок.

Вместе с тем, из указанного предупреждения не следует, что волеизъявление истца направлено на расторжение договора и что такое предупреждение представляет собой уведомление о расторжении договора либо предложение расторгнуть договор. На этом основании апелляционная коллегия полагает, что предупреждение о необходимости исполнения обязательства также не является подтверждением того, что ответчик в порядке ч. 2 ст. 452 ГК РФ надлежаще уведомлен о расторжении договора либо о предложении расторгнуть договор.

В отсутствие иных надлежащих доказательств, подтверждающих соблюдение истцом установленного ч. 2 ст. 452 ГК РФ претензионного порядка расторжения договора, суд первой инстанции согласно п. 2 ч. 1 ст.и 148 АПК РФ правомерно оставил требование истца о расторжении договора аренды от 07.10.2005 № 04-005130-Ю-В-4603 спорного земельного участка без рассмотрения.

Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не расторгнут, суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика передать арендуемый земельный участок по акту приема-передачи.

Рассматривая заявленное истцом требование относительно взыскания с ответчика основного долга и неустойки, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку факт передачи истцом ответчику земельного участка надлежащим образом подтвержден имеющимся  в материалах дела актом приема-передачи от 27.01.2005, а доказательства обратной передачи арендуемого земельного участка не представлено, в отсутствие доказательств, подтверждающих оплату аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Истцом предъявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени за период с 01.02.2005 по 17.09.2010.

         При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о применении трехгодичного срока исковой давности по данному требованию. В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В п. 2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд первой инстанции применил срок исковой давности, в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.02.2005 по 03.05.2006 включительно, а также пени за указанный период отказал, за период с 04.05.2006 по 17.09.2010 требования удовлетворил.

         Суд кассационной инстанции в постановлении указал суду апелляционной инстанции определить надлежащий период для взыскания суммы основного долга и неустойки с учетом частичной оплаты ответчиком образовавшейся задолженности.

Из материалов дела следует, что ИП Чумакова Г.М. произвела оплату по договору аренды земельного участка платежными поручениями № 1 от 04.07.2006, № 2 от 03.08.2006, то есть в период примененного судом срока исковой давности.

Согласно ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Как разъяснено в п. 20 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.11.2001 № 15,  Постановления ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения. При этом в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Таким образом, с учетом изложенных разъяснений, частичная оплата истцом арендных платежей, исчисляемых и подлежащих оплате ежемесячно (п.3.5. договора) не свидетельствует о признании долга в остальной части арендных платежей, не является основанием для перерыва срока исковой давности.

Согласно п. 23 указанного Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18, признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как перерыв течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

В связи с изложенным требование истца о взыскании с ответчика основного долга и неустойки подлежат удовлетворению за период с 04.05.2006  по 17.09.2010.

Согласно указанному выше с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 1 728 675 рублей 64 копейки за период с 04.05.2006 по 17.09.2010.

Рассматривая требование истца о взыскании неустойки, суд апелляционной инстанции в постановлении от 16.02.2011 пришел к выводу о наличии оснований для ее снижения в порядке ст. 333 ГК РФ до 334 303 рублей 17 копеек.

Правила ст. 333 ГУ РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения