Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2011 по делу n А51-5564/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-5564/2011

 10 октября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 04 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседан: Е.А. Хоменко,  

при участии:

от ООО "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141)– Стоценко С.А. - паспорт 0503 301546, доверенность от 28.04.2011 со специальными полномочиями,

от ООО "Возрождение" (ИНН 2539057730, ОГРН 1032502131067) – Лопаева Г.А. - паспорт 0504 117991, доверенность от 11.04.2011 со специальными полномочиями,

от Администрации г. Владивостока - специалист 1 разряда правового управления Грачева А.Ю. - удостоверение № 3777 от 08.07.2010, доверенность № 1-3/2929 от 11.08.2011 со специальными полномочиями,

 от Управления муниципальной собственности г. Владивостока - специалист 1 разряда правового управления Грачева А.Ю. - удостоверение № 3777 от 08.07.2010, доверенность № 28/1-6338 от 15.12.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Приам"

апелляционное производство № 05АП-6189/2011

на решение от 25.07.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-5564/2011 Арбитражного суда Приморского края  

по иску (заявлению) ООО "Приам"

к ООО "Возрождение"

третьи лица: Администрация г.Владивостока, Управление муниципальной собственности г.Владивостока,

о расторжении договора и освобождении помещений

           УСТАНОВИЛ:

ООО «Приам» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ООО «Возрождение» о расторжении договора аренды нежилых помещений № 04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, обязании освободить и передать по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу занимаемые по договору № 04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004 помещения общей площадью 449кв.м в здании(лит.1) номера на поэтажном плане: 1-25, этаж: 1, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Военное шоссе, 5а (далее – спорные помещения).

Определением от 01.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Администрация г. Владивостока и Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2011 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленное требование.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции согласно справке УМС г. Владивостока от 13.01.2005 № 12/1-5-60, соглашению от 17.03.2005, распоряжению начальника УМС г. Владивостока № 26 от 28.01.2005, а также принятию стороной договора мер по регистрации указанного соглашения пришел к выводу, что спорные помещения используются арендатором в соответствии с условием договора аренды о его назначении. Заявитель жалобы указал на несогласие с указанным выводом суда первой инстанции. Со ссылкой на часть 1 статьи 452 ГК РФ полагал, что соглашение от 17.03.2005 об изменении целевого использования помещений подлежит государственной регистрации. В обоснование своей позиции также сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 и Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007. На этом основании полагал, что арендуемые помещения используются ответчиком не по целевому назначению. Заявитель жалобы также указал на злоупотребление ответчиком правом согласно части 1 статьи 10 ГК РФ, выразившееся в несвоевременном обращении в регистрирующий орган для регистрации соглашения об изменении целевого использования.

В канцелярию суда от истца поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые приобщены судом к материалам дела.

В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции рассмотрел дело только с учетом подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и, установив, что истец не доказал существенность нарушения условий договора, отказал в расторжении договора по требованию одной из сторон. Требование о расторжении договора аренды по причине нецелевого использования, по мнению истца, не рассмотрено.

Заявитель жалобы указал, что факт нецелевого использования арендованного помещения подтверждается имеющимися в материалах дела документами, в том числе актом осмотра нежилых помещений от 19.01.2011. Сослался также на выписку из ЕГРП от 11.04.2011 № 01/083/2011-189, свидетельство о регистрации права от 27.05.2004 серия 25-АА № 427932), согласно которым в качестве разрешенного вида использования указано производственное. Истец также указал, что согласно пункту 4 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведение о назначении объекта признается одним из обязательных сведений и при его изменении необходимо обязательное отражение указанного обстоятельства в реестре.

         В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца представил письменные пояснения по апелляционной жалобе с приложение арбитражной практики, которые приобщаются к материалам дела.

 Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, с учетом дополнений и пояснений к ней. Решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменного отзыва на апелляционную жалобу. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 абзаца 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  рассмотрел заявленное  ходатайство и удовлетворил его.

В отзыве ответчик указал, что на момент приобретения помещения истцом, оно использовалось ответчиком в качестве кафе на основании распоряжения начальника Управления муниципальной собственностью № 26 от 28.01.2005 и соглашения об изменении к договору аренды. Указал также, что  одним из условий приватизации являлось обременение имущества арендатором ООО «Возрождение» сроком до 31.12.2033. Аналогичное условие содержит пункт 1.1, 1.2 договора купли-продажи № 027-КП.  

Ответчик также указал, что ООО «Приам» не является стороной по договору аренды, тогда как согласно статьям 450, 451 и 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем.

Указал на наличие в действиях истца злоупотребления правом, направленное на выселение ответчика из занимаемого помещения.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

         Представитель истца поддержал ходатайство об истребовании доказательств, подтверждающих полномочия руководителя УМС г.Владивостока Пекарского К.А. на январь 2005 года. Суд,  руководствуясь статьями 66, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить.

         Представитель третьих лиц на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что 03.03.2004 между Управлением муниципальной собственности (Арендодатель) и ООО «Возрождение» (Арендатор) был заключен договор № 04-05242-001-Н-АР-3125-00 аренды спорных нежилых помещений для использования в целях «мини пекарня» сроком с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи 01.01.2004.

20.04.2004 стороны заключили соглашение об изменении договора, продлив срок его действия до 31.12.2033.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 27.05.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2004 серия 25-АА № 427932.

11.01.2005 ответчик обратился в Управление муниципальной собственности г. Владивостока с просьбой дать согласие на внесение изменений в пункт 1.1 договора аренды относительно целевого использования нежилого помещения.

17.03.2005 стороны подписали соглашение об изменении договора, согласно которому менялось целевое назначение спорных помещений на использование в целях «кафе».

10.11.2005 между Муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости (Продавец) и ООО «Приам» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости № 027-КП, на основании которого ООО «Приам» стало собственником спорных помещений, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2005 25-АА 670431.

19.01.2011 представитель истца и ответчика составили акт осмотра нежилых помещений с целью проверки соблюдения условий договора аренды, в котором установлено, что в спорных помещениях располагается кафе «Околица».

Истец полагая, что ответчик использует спорное помещение не по целевому назначению, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из разъяснений пункта 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Таким образом, ООО «Приам» является арендодателем спорных помещении и соответственно надлежащим истцом.

Основанием для расторжения договора аренды, по мнению истца, является нецелевое использование ответчиком спорного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как установлено ранее, договор аренды нежилого помещения от 03.03.2004 заключен между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Возрождение».

Впоследствии на основании протокола № 3/2 об итогах аукциона нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Военное шоссе, д. 5а, отчуждено на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2005 № 027-КП победителю аукциона – ООО «Приам».

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи недвижимое имущество передано с обременением права: аренда до 31.12.2033.

На основании акта приема-передачи объектов недвижимости от 22.11.2005 спорное нежилое помещение передано истцу. При этом в пункте 2 акта стороны указали, что покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение, пользование и распоряжение указанный выше объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия. Указанный акт сторонами подписан и скреплен оттисками печатей (л.д. 81).

Соглашение об изменении к договору аренды от 03.03.2004 достигнуто между Управлением муниципальной собственностью и ответчиком 17.03.2005, действие его установлено с 28.01.2005.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества (10.11.2005) и передачи имущества в собственность (22.11.2005) соглашение сторон об изменении целевого использования нежилого помещения (17.03.2005) между сторонами договора аренды достигнуто, имущество использовалось ответчиком в качестве кафе, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что истец, принимая указанное имущество в собственность, знал (должен был знать) о несоответствии фактической цели использования нежилого помещения сведениям аукционной документации, в том числе данным свидетельства о государственной регистрации права серия 25-АА номер 427931 от 27.05.2004 о производственном назначении имущества, но вместе с тем, как следует из акта приема-передачи имущества, принял его в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия. Каких-либо возражений или замечаний истцом сделано не было.

В соглашении от 17.03.2005 Управление муниципальной собственностью и ответчик достигли договоренности об изменении целевого использования спорного помещения в качестве кафе. Указанное соглашение составлено в форме единого документа, сторонами подписано. При этом в пункте 2 соглашения об изменении стороны установили, что действие настоящего соглашения начинается с 28.01.2005.

Ответчик 03.03.2011 согласно заявлению № 01/035/2011-278 обратился в Управление Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с целью государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений.

03.06.2011 регистрирующий орган уведомил ответчика о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок  с ним 01.03.2006 внесена запись о государственной регистрации ареста