Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2011 по делу n А51-5564/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в отношении данного объекта недвижимости на основании постановления Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 13.02.2006, протокола УФСБ по Приморскому краю о наложении ареста на имущество от 27.02.2006. Регистрирующий орган разъяснил, что государственная регистрация соглашения будет произведена после снятия ареста.

Основанием для наложения судом ареста на спорное имущество послужило предъявленное руководителю муниципального учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» обвинение в совершении преступления, предусмотренного п. «г» части 4 статьи 290 УК РФ, в результате которого ООО «Приам» приобрело нежилые помещения в собственность, в том числе и спорное нежилое помещение. Таким образом, принятие указанных мер обусловлено предположительно неправомерными действиями третьих лиц, но не самого ответчика.

В таком случае, невозможность государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения целевого использования имущества обусловлена объективными, то есть независящими от ответчика обстоятельствами, устранение которых также не может быть поставлено в зависимость от его воли.

Довод заявителя жалобы о злоупотреблении ответчиком правом согласно статье 10 ГК РФ, выразившимся в несвоевременном обращении в регистрирующий орган, судом апелляционной инстанции отклонен по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Как указано выше принятие судом мер в виде ареста имущества имело место 27.02.2006, в таком случае факт обращения ответчика в регистрирующий орган за регистрацией дополнительного соглашения в более ранний срок привел бы к аналогичному результату, выразившемуся в приостановлении государственной регистрации.

Также истцом не предоставлено доказательств того, что осуществление права со стороны ответчика производится непосредственно с намерением причинить вред другому лицу, не указано, в чем выражается данный вред.

Кроме того, Закон о государственной регистрации прав устанавливает сроки для совершения регистрирующим органом тех или иных процедур, вместе с тем не устанавливает сроки, в течение которых субъект обязан осуществить государственную регистрацию изменения договора. Не содержит указанных положений  и Гражданский кодекс РФ.

Поскольку ответчик не ограничен законодательством сроками по регистрации дополнительного соглашения к договору, а также с учетом имеющегося факта ареста спорного помещения, не обусловленного действиями самого ответчика, суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях ответчика злоупотребления правом, а также намерение на причинение вреда ответчиком истцу согласно статье 10 ГК РФ.

Рассматривая довод заявителя жалобы об обязательности государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которым изменено целевое использование имущества, и невозможности признания надлежащим его использования в отсутствие такой регистрации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, изменение условия договора о целевом использовании имущества подлежит государственной регистрации в силу требования закона.

Оценивая возможность признания надлежащим использования нежилого помещения в качестве кафе без государственной регистрации дополнительного соглашения, с учетом сделанных апелляционной коллегией ранее выводов о наличии препятствий к регистрации, суд апелляционной инстанции основывается на следующем положении.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, государственная регистрация носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер.

Принятие субъектом определенных прав и обязанностей в соответствии с договором и возможность дальнейшего изменения возникших между сторонами договорных правоотношений ставиться в зависимость исключительно от воли сторон с учетом соблюдения требований закона. Государственная регистрация в таком случае представляет подтверждение государством уже согласованных между сторонами положений. Юридическую силу указанному соглашению придает именно достигнутое согласованное волеизъявление сторон на изменение существующих правоотношений, которое впоследствии подтверждается государством и признается правомерным при соответствии его требованиям закона. Таким образом, акт государственной регистрации сам по себе не устанавливает в настоящем случае право ответчика на использование имущества в соответствии с измененным назначением, но подтверждает наличие такого права, которое возникло в соответствии с соглашением об изменении договора от 17.03.2005 с 28.01.2005 (пункт 2 соглашения).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.03.2005 само по себе не отрицает достигнутого между Управлением муниципальной собственности как арендодателем, уполномоченным своим волеизъявлением изменять назначение принадлежащего ему на праве собственности объекта, и ответчиком, фактически осуществляющим пользование имуществом  в качестве кафе с письменного согласия собственника. При этом, изменение целевого использования спорного имущества не носило со стороны ответчика самовольного характера, было согласовано с собственником и не получило надлежащего признания со стороны государства в виде регистрации изменений по объективным причинам, сохраняющимся на настоящий момент.

На основании изложенного, с учетом ранее сделанных выводов и конкретных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что использование ответчиком спорного помещения в качестве кафе является надлежащим.

При этом достигнутое между Управлением муниципальной собственностью г. Владивостока и ответчиком дополнительное соглашение от 17.03.2005 является обязательным для истца как субъекта, приобретшего право собственности на спорное помещение и ставшего его арендодателем в силу имеющегося обременения права, в том числе с учетом сохраняющих возможность  применения положений п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В соответствии со статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Поскольку к моменту перехода права собственности на спорное помещение соглашение об изменении целевого использования между Управлением муниципальной собственности и ООО «Возрождение» достигнуто, а согласие истца на принятие спорного имущества в собственность с обременением права имело место, истец связан указанным волеизъявлением сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь в арбитражный суд, истец обосновал заявленное им требование о расторжении договора существенным его нарушением ответчиком, которое получило выражение в нецелевом использования спорного помещения.

Заявленное истцом требование о расторжении договора рассмотрено арбитражным судом как по основаниям части 2 статьи 450 ГК РФ, так и в соответствии с пунктом «д» части 5.2 договора аренды.

Не установив наличия обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды № 04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении указанного требования.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2011 по делу № А51-5564/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка

Т.А. Аппакова