Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу n А51-7878/2011. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115 Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А51-7878/2011

 29 ноября 2011 года

Резолютивная часть постановления оглашена 24 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.Л. Яковенко

судей Н.А. Скрипка, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко  

при участии:

от истца: главный специалист-эксперт Талько А.А. - удостоверение № 1903, доверенность № 29/03-20-22149 от03.12.2010 со специальными полномочиями,

от ООО  «ЮЛИАНА»: Бедиев  Т.О. - паспорт, доверенность от 27.06.2011 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Юлиана"

апелляционное производство № 05АП-6715/2011

на решение от 15.08.2011

судьи Г.Н. Кошлаковой

по делу № А51-7878/2011 Арбитражного суда Приморского края  

по иску (заявлению) Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

к ООО "Юлиана", ООО "Юлиана"

о взыскании 209 357 рублей 77 копеек

           УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора в области долевого строительства Приморского края обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «ЮЛИАНА» о взыскании пени за период с 01.09.2005 по 29.04.2011 в размере 209 357 рублей 77 копеек по договору аренды от 17.08.2005 №01-005008-Ю-В-4233 земельного участка площадью 1110 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Ватутина, 4.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2011 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика 200 756 рублей 09 копеек пеней за период с 01.06.2008 по 29.04.2011, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части не рассмотрения судом первой инстанции ходатайства истца о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить и снизить размер ответственности.

В обоснование своей позиции апеллянт указал, что к моменту обращения истца в суд основной долг ответчиком уплачен, заключен новый договор аренды. Полагал, что задолженность возникла по вине истца, поскольку последний не заключал договор аренды, не предоставил номер расчетного счета для внесения платежа в связи с изменением в силу закона арендодателя.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представил письмо о наличии переплаты, платежные документы. Данные документы приобщаются к материалам дела.

  Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об его изменении по следующим основаниям.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО «ЮЛИАНА» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.08.2005 № 01-005008-Ю-В-4233, по условиям которого на основании распоряжения управления муниципальной собственности от 20.05.2005 № 227 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:01 00 41:0069 площадью 1 110 кв.м., из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе улицы Ватутина, 4 (примерно 73 м на северо-запад от ориентира), для использования в целях эксплуатации стоянки для транспортных средств, в границах, указанных в кадастровой карте Участка. По акту приема-передачи от 01.07.2005 вышеуказанный земельный участок был передан в аренду ответчику.

Согласно п. 2.1. договора № 01-005008-Ю-В-4233, срок аренды Участка установлен с 01.07.2005 по 25.06.2006.

В соответствии с постановлением администрации Приморского края от 25.09.2009 № 263-па и пунктом 1.3 Положения о Департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Департамент является правопреемником департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в области земельных отношений.

В соответствии с п. 21(1) ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» с 01.02.2007 органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

Согласно п. 2.2.5 Положения о департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, утвержденного постановлением администрации Приморского края от 25.09.2009 № 263-ПА, департамент распоряжается земельными участками, находящимися в собственности Приморского края, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

В силу п. 2.2.11 указанного положения, департамент заключает, изменяет и расторгает договоры аренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельными участками и контролирует исполнение их условий.

14.04.2011 Департамент земельных отношений направил ответчику предупреждение № 29/04/07-12/5221 о необходимости исполнения обязательств по оплате задолженности по договору аренды земельного участка от 17.08.2005. Данное предупреждение было получено ответчиком 27.04.2011, что подтверждается почтовым уведомлением.

Как указано в исковом заявлении, к моменту подачи искового заявления, задолженность ответчика по пене за период с 01.09.2005 по 29.04.2011 составила 209 357 рублей 77 копеек, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда».

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, за все земли, переданные в аренду взимается арендная плата.

Пунктом 3.5. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 1-го числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания акта приема-передачи, а в конце периода аренды - не позднее 15 дней с момента подписания акта приема-передачи, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

При неуплате арендатором арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% с суммы долга за каждый день просрочки (п.3.6 договора от 24.06.2005).

Согласно п.2.1 договора аренды срок его действия составляет с 01.07.2005 по 25.06.2006.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что после истечения срока действия договора (25.06.2006) земельный участок был возвращен истцу по акту приема-передачи, истцом были заявлены возражения относительно дальнейшего использования ответчиком земельного участка.

В силу изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что договор № 01-005008-Ю-В-4233 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

09.06.2011 стороны достигли соглашения о расторжении договора аренды с 28.02.2011. Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора подлежит заключению в той же форме, что и договор. Из буквального толкования  части 2 статьи 609 и части 2 статьи 26 ЗК РФ следует, что требование о государственной регистрации распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенных на срок более года. Поскольку рассматриваемый договор аренды признан возобновленным на неопределенный срок и соответственно не подлежит государственной регистрации, соглашение о расторжении указанного договора подлежит заключению в простой письменной форме. Указанный вывод также следует из пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, договор аренды № 01-005008-Ю-В-4233 считается расторгнутым с 28.02.2011.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды земельного участка арендная плата установлена сторонами в размере 14 291 рубль 25 копеек в месяц. 

По расчет истца размер пеней за период с 01.09.2005 по 29.04.2011 составляет 209 357 рублей 77 копеек.

   В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик заявил о применении срока исковой давности. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное истцом требование с учетом заявления ответчика подлежит удовлетворению начиная с 01.06.2008. Вместе с тем, апелляционная коллегия полагает, что размер пени подлежит перерасчету с учетом примененного срока исковой давности, дат внесения платежа, условий пункта 3.5 договора, устанавливающего срок внесения оплаты, а также даты расторжения договора.

Согласно определению суда апелляционной инстанции от 03.11.2011 истец должен был представить на рассмотрение суда расчет пени за период с 01.06.2008 по 29.04.2011, а ответчик – контррасчет.

Согласно представленному истцом на рассмотрение суда апелляционной инстанции расчету размер пени за период с 01.06.2008 по 29.04.2011 составляет 186 344 рублей 78 копеек. Рассмотрев указанный расчет, суд апелляционной инстанции признает его неверным в части примененного периода просрочки.

Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 1-го числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вноситься не позднее 15 дней с момента подписания акта приема-передачи, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. При этом платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период  только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

При исчислении суммы долга, неуплата которой послужила основанием для применения мер ответственности, апелляционная коллегия исходит из положения п.3.5 договора, в соответствии с которым платежи считаются внесенными за следующий период только после погашения платежей по предыдущим периодам.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что арендная плата ответчиком вносилась в размере меньшем, чем установлено договором аренды от 18.08.2005. При этом, доводы ответчика о том, что арендная плата в размере 8 010 рублей 19 копеек установлена п.3.1 договора аренды № 01-010041-Ю-В-07308 от 22.08.2007, апелляционной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

Договор аренды № 01-010041-Ю-В-07308 от 22.08.2007 заключен между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока и ответчиком. Вместе с тем, на момент заключения указанного договора действовало Постановление Администрации Приморского края от 12.02.2007 № 28-па, согласно пункту 8.7 которого уполномоченным органом, в том числе на заключение договора аренды, являлся Департамент имущественных отношений. На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что договор аренды № 01-010041-Ю-В-07308 является недействительным в силу положений статьи 168 ГК РФ и не порождает правовых последствий, в том числе относительно установления размера арендной платы.

Таким образом, арендная плата подлежала внесению в размере, установленном п. 3.1 договора от 17.08.2005. При этом на дату 31.05.2008 ответчик должен был уплатить денежные средства на сумму 110 509 рублей 70 копеек. Согласно условию п.3.5 договора указанная задолженность погашена платежом от 03.03.2009 с остатком 1 632 рубля 98 копеек на следующий расчетный период.

В целях расчета неустойки ввиду неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.06.2008 по 28.02.2011 апелляционная коллегия исходит из того, что исполнение обязанности по внесению арендного платежа от 01.06.2008 за май 2008 г. имело место с 03.03.2009 с погашением остальной части долга последующими платежами; последующие