Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по делу n А51-12598/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или  муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на  приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.08.2007 серия 25-АА № 894158 ООО «Сельхозтехника» на праве  собственности принадлежит недвижимое имущество: здание производственно-складское общей площадью 1484,50 кв.м. (лит. А), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, д. 47н, и в силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ общество имеет право на приватизацию земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами – собственниками зданий, строений, сооружений, предусмотренное ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд

Основанием для отказа департамента в предоставлении обществу письмом от 15.07.2010 № 29/02-20-10814 испрашиваемого земельного участка площадью 2 298 кв.м. с кадастровым номером 25:28:010044:143 в собственность в связи с нахождением его в границах красных линий.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Пунктом 1.3 договора от 01.12.2006 № 14-11/06 купли-продажи производственно-складского здания по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фадеева 47н, приобретенного обществом у ЗАО «Дальэнерго», предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости покупатель по настоящему договору приобретает право пользования частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Отменяя ранее вынесенные судебные акты по данному делу, и  направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность эксплуатации производственно-складского здания на смежном земельном участке без предоставления ему в собственность испрашиваемого земельного участка заявленной площади. А также указал на то, что, признавая спорный земельный участок не относящимся к территориям общего пользования только на основании предполагаемого развития территории спорного участка в будущем, арбитражные суды не дали оценку содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка, схеме расположения земельного участка, обзорной схеме участка и выкопировке из Генерального плана ВГО 2008 года сведениям на предмет наличия красных линий обозначающих границы существующих автомобильных дорог, в том числе по ул. Фадеева.

В силу абз. 2 п. 15 ч. 2 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В соответствии с положениями ст. 33 Земельного кодекса РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105 «Об утверждении положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений», СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Приложение 6, таблица 1) площадь испрашиваемого обществом земельного участка в размере 2298 кв.м., испрашиваемого и необходимого  для  нормальной  эксплуатации производственно-складского здания общей площадью 1 484,50 кв.м. не превышает допустимые размеры земельного участка, который может быть предоставлен как необходимый для нормальной эксплуатации производственно-складского здания. Обоснованность указанной площади подтверждается также Техническим обследованием объекта и территории, выполненным специалистом Г.Н. Кияткиным ООО «Монолит» по состоянию на 05.07.2011, согласно которому общая площадь, необходимая для нормальной эксплуатации производственного здания, имеющегося в собственности ООО  «Сельхозтехника», расположенного по ул. Фадеева, 47н, лит. А, г. Владивосток, должна составлять не менее 4 692,2 кв.м., что значительно больше, чем просит заявитель.

При обращении общества в департамент земельных с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность границы испрашиваемого земельного участка были сформированы с учетом требований вышеуказанных нормативных актов, прав предыдущего землепользователя (ОАО «Дальэнерго), фактического использования участка заявителем и рельефа местности. Проект границ земельного участка утвержден специально уполномоченным органом, участок поставлен на кадастровый учет.

В свою очередь департаментом в порядке ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ не представлено доказательств того, что испрашиваемая обществом площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для нормальной эксплуатации производственно - складского здания.

В силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.12.2009, выкопировки из Генерального плана Владивостокского городского округа 2008 года земельный участок площадью 2 298 кв.м. находится в красных линиях перспективного развития автомобильной дороги и охранной зоны проектируемого трубопровода, в границах красных линий существующей теплосети, предназначенной для эксплуатации здания, а также линии электропередач.

Однако действующим законодательством не предусмотрен отказ в предоставлении земельного участка в собственность в связи с его нахождением в границах охранных зон. Из п. 14 постановления от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» также следует, что наличие охранной зоны газопровода является исключительно основанием для запрета собственнику земельного участка осуществлять определенную деятельность, и не является основанием для не предоставления такого земельного участка в собственность.

Согласно выкопировке Генерального плана Владивостокского городского округа 2008 года, письма Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 15.09.2010 № 2306/СП часть территории спорного земельного участка попадает в охранную зону существующей воздушной линии электропередач (ЛЭП) напряжением 220 кв. Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, действующее законодательство не содержит запретов на предоставление в собственность земельных участков, которые находятся в зоне действия охранной зоны ЛЭП. Из содержания ст. 27 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки, находящиеся в охранной зоне ЛЭП, не отнесены к категории земельных участков изъятых из оборота или ограниченных в обороте. В отношении таких участков отсутствует специальный закон, запрещающий их приватизацию.

Из письма Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 15.09.2010 № 2306/СП следует, что охранная зона существующей воздушной линии электропередач нанесена согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». В соответствии с п. 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных указанным постановлением Правительства Российской Федерации, в случае установления охранной зоны земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. Данное обстоятельство также обоснованно расценено судом как свидетельство отсутствия запрета на предоставление таких земельных участков в собственность.

Указание департамента со ссылкой на письмо Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 15.09.2010 № 2306/СП в обоснование отказа в предоставлении испрашиваемого обществом земельного участка в собственность на нахождение на его территории трубопровода также не могло явиться основанием для отказа в его предоставлении. Находящийся на участке трубопровод тепловой сети не относится к гидротехническим сооружениям в смысле п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограниченным в обороте.

ОАО «Дальневосточная энергетическая компания», являющееся прежнем владельцем тепловой сети, проходящей по испрашиваемому обществом в собственность земельному участку, самостоятельно отказалось от аренды данного участка после приобретения заявителем у ОАО «Дальэнерго» по договору от 01.12.2006 № 14-11/06 недвижимого имущества на спорном участке, что подтверждается письмом ОАО «Дальэнего» от 11.04.2007 и кадастровым паспортом земельного участка, в котором отсутствуют отметки об обременении земельного участка правами третьих лиц. Указанная тепловая сеть подведена к зданию, принадлежащему ООО «Сельхозтехника» на праве собственности, и изначально была предназначена для обеспечения теплоснабжения данного объекта недвижимости. Кроме того, коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в действующем законодательстве отсутствуют правовые нормы, которые запрещали бы осуществлять приватизацию земельных участков, занятых тепловыми сетями.

Относительно указанного в письме от 15.07.2010 № 29/02-20-10814 такого основания отказа департамента в предоставлении земельного участка в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ как расположение земельного участка в границах красных линий со ссылкой на сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте от 09.12.2009 № 28-1/09-4668 и п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, коллегией установлено следующее:

Пунктом 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

В ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации раскрыто понятие красных линий, которыми являются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), границы земельных участков, на которых расположены автомобильные дороги.

Красные линии являются частью проекта планировки территории города (подпункт «а» пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса РФ), которая, в свою очередь, является частью генерального плана городского округа (ч.ч. 4, 5 ст. 23 Градостроительного кодекса РФ).

При этом красные линии могут обозначать не только расположение существующих линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий и других подобных сооружений, но отражают и планируемое размещение указанных объектов на земельных участках.

Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  за исключением, в том числе случая резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001  № 178-ФЗ  «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

В целях устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документов по планировке территории в соответствии со статьями 41, 42, 43, 45 Градостроительного кодекса РФ. Документация подлежит утверждению и опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

Пунктом 3.8 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях