Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2012 по делу n А51-14230/2011. Изменить решение (ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

77 копеек неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, обстоятельства, которые суд счел установленными, не доказаны, что в силу ст.270 АПК РФ является основанием для изменения судебного акта в указанной части.

Учитывая то обстоятельство, что Бондаренко И.В. продолжала занимать арендуемые нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, д.118, после истечения срока действия договора аренды от 20.09.2002, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор является возобновленным на неопределенный срок на основании ст.610 ГК РФ.

Между тем, судом первой инстанции не учтено, что УМС г.Владивостока было направлено в адрес ответчика уведомление от 03.10.2007 №12/3-1-7874  о прекращении договора аренды после 31.12.2007. Истец подтвердил факт направления в адрес Бондаренко И.В.  данного письма.

По смыслу ст.610 ГК РФ договор может считаться возобновленным на неопределенный срок по окончании срока действия договора  в случае, если  арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В данном случае указанные в ст.610 ГК РФ условия возобновления действия  договора аренды от 20.09.2002 на неопределенный срок  не выполнены, поскольку со стороны арендодателя имелось явно выраженное намерение прекратить арендные отношения с Бондаренко И.В. 

Вместе с тем, актами проверок использования муниципального имущества №148 от 02.10.2009 и №415 от 15.11.2010 подтверждается фактическое  нахождение ответчика в  нежилом помещении общей площадью 31,5 кв.м в здании по  ул. Светланская, д.118  в г.Владивостоке, использование ответчиком помещений под парикмахерскую. Названными актами также установлено отсутствие в спорных помещениях сторонних организаций.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в нарушение требований ч.1 ст.65 АПК РФ  не представлены  акт передачи, свидетельствующий о возврате имущества истцу, иные доказательства освобождения  принятых ею по договору аренды от 20.09.2002 нежилых помещений.

Учитывая наличие вышеназванных актов проверок использования муниципального имущества №148 от 02.10.2009 и №415 от 15.11.2010, пояснения самого ответчика о том, что в спорных помещениях ею хранилось имущество, не перевезенное в помещения по ул.Ладыгина, 13 в г.Владивостоке,  суд   не   принимает   во   внимание довод ответчика о том, что Бондаренко И.В. не использовала спорные помещения после получения уведомления о прекращении договора аренды от 03.10.2007.

Апелляционной коллегией отклоняется довод заявителя жалобы о неиспользовании помещений в спорный период, так как в связи с наложением ареста, помещения были переданы ей на хранение, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства ограничения каким-либо образом прав ответчика на пользование помещением. Выполнение функций по хранению спорного имущества никаким образом не могло препятствовать использованию Бондаренко И.В. арендуемых помещений в целях предпринимательской  либо иной деятельности. Представленные ответчиком налоговые декларации за 2008-2010 годы, свидетельствующие, по мнению ответчика о том, что в указанный период она осуществляла предпринимательскую деятельность только с использованием приобретенных ею помещений, расположенных по ул.Ладыгина, 13 в г.Владивостоке, не являются достаточным доказательством указанного обстоятельства.  Более того, данное обстоятельство фактически опровергается самим ответчиком, из  пояснений которого, а также из  представленных в материалы дела документов следует, что в 2011 году Бондаренко И.В. была приобретена квартира, расположенная по ул.Светланская, 118, переведенная в нежилые помещения, для использования с целью ведения предпринимательской деятельности. Поскольку действующим законодательством не предусмотрены ограничения деятельности предпринимателя нахождением в одном помещении, ответчик одновременно мог использовать два и более помещений, как для использования в целях ведения предпринимательской деятельности, так и для иных, не запрещенных законом, целей. 

Обстоятельство нахождения в спорных помещениях общества любителей кошек «КисКис», на которое ссылается ответчик, не находит своего подтверждения материалами дела и не имеет отношения к рассмотрению настоящего спора, поскольку, как установлено коллегией, в соответствии с соглашением об изменении договора аренды от 20.09.2002, заключенным сторонами 03.02.2005, площадь предоставленных Бондаренко И.В. нежилых помещений (53,70 кв.м) уменьшилась до 31,5 кв.м, т.е. на 22,2 кв.м. Из пояснений ответчика следует, что общество любителей кошек «КисКис» последние четыре года занимало часть нежилых помещений, изначально предоставленных Бондаренко И.В. и исключенных из предмета договора аренды на основании соглашения от 03.02.2005, но находившихся на ответственном хранении ответчика.  В расчете суммы иска уменьшение с февраля 2005 года площади арендуемых помещений до 31,5 кв.м истцом учтено. При таких обстоятельствах апелляционная коллегия также отклоняет довод ответчика о необоснованном не привлечении судом первой инстанции в качестве третьего лица к участию в настоящем деле общество любителей кошек «КисКис».

Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия считает доказанным факт использования ответчиком  нежилых помещений в здании по  ул. Светланская, д.118  в г.Владивостоке, что свидетельствует об обязанности арендатора по внесению арендных платежей, в том числе, за заявленный УМС г.Владивостока спорный период.

Поскольку ответчиком в нарушение требований ст.65 АПК РФ не представлено доказательств внесения арендной платы с 31.10.2005 по 25.07.2011, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика арендной платы за указанный период.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным заявленный Бондаренко И.В. довод о том, что УМС г.Владивостока является ненадлежащим         истцом по настоящему спору, так как не является собственником спорного недвижимого имущества; что право муниципальной собственности прекратилось заключением 19.12.2005 между МУ «АПМЗН» и ООО «Северная звезда» договора купли-продажи недвижимости №127-КП в отношении спорного объекта недвижимости и передачей помещений по акту ООО «Северная звезда»; по мнению ответчика, УМС г.Владивостока злоупотребляет своим правом.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно материалам дела государственная регистрация  права ООО «Северная звезда» на нежилые помещения общей площадью 53,70 кв.м, в том числе, на спорные помещения площадью 31,5 кв.м в здании, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, д.118, была произведена регистрирующим органом 19.01.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.01.2012 серии 25-АБ №719771. Таким образом, до указанной даты право собственности на спорные нежилые помещения сохранялось за муниципальным образованием г.Владивосток, что также подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.03.2011 №01/058/2011-309.

Учитывая   изложенное,   УМС   г.Владивостока   является надлежащим

истцом по настоящему делу.

Вместе с тем, апелляционная коллегия соглашается с приведенным ответчиком доводом о том, что, поскольку Бондаренко И.В. является субъектом малого предпринимательства, при расчете арендной платы в отношении арендуемых ею помещений должен применяться корректирующий коэффициент 0,4.

 Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается свидетельством  от 25.07.2003 №479 о присвоении статуса «Малое предприятие».

Согласно направленному истцом в адрес арендатора предупреждению о необходимости исполнения обязательства от 21.04.2011 №28/6-1794 задолженность Бондаренко И.В. по состоянию на 20.04.2011 составляет 505 421,39 рублей, пеня 250 225,11 рублей. К данному письму УМС г.Владивостока приложен расчет задолженности, в соответствии с которым истец производит начисление арендной платы с  февраля 2005 года по апрель 2011 года, исходя из размера арендной платы – 7 456,75 рублей в месяц.

Между тем, согласно расчету суммы иска,  истец начисляет арендную плату с  февраля по август 2005 в размере 7 456,75 рублей в месяц (с учетом льготного коэффициента), с августа 2005 по июль 2011 в размере 18 528,43 рубля в месяц (без учета льготного коэффициента), в связи  с чем ее размер составил  1 076 498,77 рублей  за период с 31.10.2005 по 25.07.2011. Также истец просит взыскать пеню в размере 1 057 970,34 рубля  за период с 01.02.2006 по 25.07.2011.

Суд апелляционной инстанции считает, что расчет задолженности, подлежащей взысканию в рамках настоящего дела, произведен истцом неверно по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Согласно ч.1 ст.18 вышеназванного закона, оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе нежилых помещений на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.

Постановлением Администрации г.Владивостока от 07.07.2000 №1307 предусмотрено установление льгот по арендной плате за муниципальные нежилые помещения для субъектов малого предпринимательства.

Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 определено, что к субъектам малого предпринимательства при расчете арендной платы применяется корректирующий коэффициент 0,4.

         Поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик является  субъектом малого предпринимательства, следовательно, имеет право на применение при расчете арендной платы корректирующего коэффициента 0,4.

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате за период с  31.10.2005 по 25.07.2011 должна рассчитываться, исходя из размера арендной платы равного 7 456,75 рублей в месяц, с учетом корректирующего коэффициента 0,4, установленного для субъектов малого предпринимательства.

Довод ответчика о том, что при расчете арендной платы УМС г.Владивостока неверно применен коэффициент корректирующих качеств объекта, апелляционная коллегия отклоняет как необоснованный  документально.

Также суд апелляционной инстанции не принимает во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по следующим причинам.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 №2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.

При рассмотрении спора по существу в суде первой инстанции ответчик о пропуске срока исковой давности не заявлял.

Таким образом, апелляционная коллегия считает обоснованным взыскание с ответчика 218 608 рублей задолженности за период с 31.10.2005 по 25.07.2011. Данная сумма  рассчитана, исходя из размера арендной платы с применением льготного корректирующего коэффициента, в период с сентября 2002 года до 01.02.2005  - 2 567,07 рублей в месяц,  с 01.02.2005 по 03.08.2005 - в размере 7 456,75 рублей в месяц;  а также с учетом произведенной Бондаренко И.В. в  2011 году оплаты в размере 60 000 рублей (чеки-ордера от 10.06.2011 №0064, от 13.10.2011 №0211). Факт получения 60 000 рублей истец не отрицает.

Исковые требования о взыскании с ответчика основного долга в сумме 857 889 рублей 90 копеек удовлетворению не подлежат.

Кроме того, апелляционная инстанция считает, что  взыскание судом первой инстанции с Бондаренко И.В. пени в размере  1 057 970,34 рублей является необоснованным ввиду следующего.

Частью 1 ст.330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Коллегией установлено, что, учитывая нежелание УМС г.Владивостока продолжать арендные отношения по договору аренды от 20.09.2002 по истечении срока его действия, о чем арендатору было направлено соответствующее уведомление  от 06.10.2007 №12/3-1-7874, обязательства сторон по договору прекратились после 31.12.2007. 

В связи с прекращением договора аренды с 01.01.2008 его условие о гражданско-правовой ответственности за неуплату платежей в установленные договором сроки в виде пени (пункт 4.1), начисленной после прекращения действия договора, применяться не может.

Кроме того, учитывая, что Бондаренко И.В. должна была уплачивать арендную плату за весь спорный период с применением корректирующего коэффициента, т.е. в меньшем размере, чем указывает в расчете к иску УМС г.Владивостока,