Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2013 по делу n А51-23376/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», то есть по результатам проведения торгов.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из содержания статей 454, 485, 486 ГК РФ оплата приобретенного товара является основной обязанностью покупателя по договору купли-продажи. В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Право продавца обратиться в суд с иском о понуждении покупателя оплатить право на заключение договора аренды согласовано сторонами в пункте 4.5 спорного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 4 статьи 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Как следует из заявки ООО «Грифон-ДВ» на участие в открытом аукционе от 20.06.2012, в случае признания общества победителем аукциона последнее обязалось единовременно до заключения договора аренды уплатить в бюджет Владивостокского городского округа стоимость права на заключение договора аренды, установленную по результатам аукциона.

Как следует из содержания спорного договора купли-продажи, продавец обязался продать, а покупатель - оплатить в соответствии с протоколом аукциона от 03.07.2012 №2 и условиями договора право на заключение договора аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 178,7 кв.м по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, д.27 (лот №3). Договор подписан представителями продавца и покупателя.

В силу пункта 3.4 спорного договора разницу между общей стоимостью права на заключение договора аренды и суммой задатка в размере 986483 рублей покупатель обязан перечислить не позднее 5 рабочих дней после подписания договора на единый счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет УМС г.Владивостока. Согласно пункту 3.6 спорного договора купли-продажи документом, подтверждающим поступление оплаты, является платежное поручение с отметкой банка об исполнении.

Как установлено судом, задаток в сумме 52542 рубля 37 копеек в соответствии с извещением о проведении открытого аукциона внесен ответчиком платежным поручением от 06.07.2012 №643. Доказательств оплаты ответчиком разницы в размере 986483 рублей между общей стоимостью права на заключение договора аренды, установленной по итогам аукциона в размере 1039025 рублей 37 копеек, и суммой задатка в соответствии с пунктом 3.4 спорного договора купли-продажи не имеется.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования УМС г.Владивостока и взыскал с ООО «Грифон-ДВ» в пользу истца задолженность по спорному договору купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества г.Владивостока от 24.08.2012 №3-ПА в сумме 986483 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции также правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В обоснование встречных исковых требований о признании аукциона недействительным ООО «Грифон-ДВ» ссылается на нарушение при его проведении положений статьи 448 ГК РФ, а именно на то, что размер задатка, установленный при проведении спорного аукциона по лоту №3, не соответствует положениям пункта 6 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с пунктом 6 статьи 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» для участия в аукционе претендент вносит задаток в размере 10 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества.

Вместе с тем судом в соответствии со статьей 1 указанного Федерального закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Как следует из аукционной документации по спорному аукциону, размещенной в сети Интернет и представленной в материалы дела, документация разработана в соответствии с ГК РФ, Федеральным законом от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», приказом ФАС России от 10.02.2010 №67, Муниципальным правовым актом Думы города Владивостока от 30.07.2009 №168-МПА. Спорные правоотношения не предполагают передачу нежилых помещений общей площадью 178,7 кв.м в здании (лит.А,А1), номера на поэтажном плане 16,18 (VII), этаж подвальный, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27, в частную собственность. Таким образом, положения Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не применяются к спорным правоотношениям.

В обоснование встречных исковых требований общество также ссылается на то, что в извещении о проведении спорного аукциона отсутствуют необходимые и достаточные сведения, позволяющие установить размер арендной платы, которую должен будет уплачивать победитель аукциона.

Между тем, в опубликованном 26.05.2012 в газете «Утро России» извещении о проведении открытого аукциона прямо указано на то, что ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) составляет 21022 рубля 42 копейки.

Ссылка ответчика на то, что в извещении о проведении спорного аукциона отсутствуют сведения о том, что участниками аукциона могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства, отклоняется судом как не основанная на нормах права. Подлежит отклонению и довод ответчика о нарушении при проведении спорного аукциона положений пунктов 4, 5 статьи 448 ГК РФ, поскольку ответчиком не указано, какие именно нарушения указанной нормы допущены при проведении аукциона.

  Доводы ответчика о том, что извещение о проведении спорного аукциона не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судом не принимаются. Указанный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (статья Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ). Как уже указывалось судом, предметом спорных торгов являлось право на заключение договора аренды спорных нежилых помещений, однако нежилые помещения при проведении торгов из муниципальной собственности не отчуждались.

         ООО «Грифон-ДВ» полагает, что право на заключение договора аренды нежилых помещений общей площадью 178,7 кв.м, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27, не могло являться предметом торгов ввиду того, что спорные помещения являлись предметом действующего договора аренды, заключенного УМИГА г.Владивостока и ООО «Грифон-ДВ» 20.04.2006.

Как установлено судом, по договору аренды недвижимого имущества от 20.04.2006 №03-02760-007-Н-АР-5054-00, актам приема-передачи от 21.04.2006, от 16.07.2007 ответчик принял в пользование спорные нежилые помещения для использования в целях «закусочная, бильярдный клуб» на срок с 21.04.2006 по 31.12.2008. Дополнительным соглашением от 26.10.2006 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 20.04.2006 №03-02760-007-Н-АР-5054-00 стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2010. В отсутствие возражений со стороны арендодателя ответчик продолжал пользоваться нежилыми помещениями после указанной даты, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, что сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 3 статьи 443 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Поскольку сведения о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 20.04.2006 №03-02760-007-Н-АР-5054-00 в материалах дела отсутствуют, напротив, имеется сообщение от 27.07.2012 об отказе в государственной регистрации аренды, договор аренды для третьих лиц является незаключенным, в связи с чем наличие данного договора аренды не могло явиться препятствием для продажи на аукционе права на заключение договора аренды нежилых помещений.

Кроме того, коллегия учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

         В материалы дела представлено предупреждение об отказе от договора от 20.10.2011 исх.№28/6-5903, в котором УМС г.Владивостока предложило ООО «Грифон-ДВ» освободить занимаемые нежилые помещения, передав их по акту приема-передачи. 15.11.2011 общество обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением от 08.11.2011 о предоставлении муниципальной преференции и заключении нового договора аренды спорных нежилых помещений на срок 5 лет. Таким образом, для сторон указанного договора аренды договор считается прекращенным с 08.12.2011, в связи с чем ответчик также не может ссылаться на пользование спорными нежилыми помещениями по договору аренды от 20.04.2006.

         В апелляционной жалобе в обоснование доводов о недействительности спорных аукциона и договора купли-продажи ответчик ссылается на то, что Владивостокский городской округ является собственником нежилых помещений лишь площадью 124 кв.м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, д.27, право муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 54,7 кв.м не подтверждено первичными документами, а кроме того нежилые помещения общей площадью 124 кв.м и 54,7 кв.м являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

         В материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения в здании (лит.А, А1) общей площадью 178,7 кв.м, расположенные в подвальном этаже, номера на поэтажном плане 16, 18 (VII) по адресу: г.Владивосток, ул.Часовитина, 27. Данные помещения фактически использовались ответчиком по договору аренды от 20.04.2006 №03-02760-007-Н-АР-5054-00. Основанием государственной регистрации права собственности муниципального образования послужили постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1, решение малого Владивостокского городского совета народных депутатов от 29.09.1993 №786, постановление мэра города Владивостока от 15.07.1997 №1991.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты. Между тем, доказательств оспаривания в установленном законом порядке права