Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу n А51-25942/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

вносили изменения в договор аренды от 14.02.2005 № 312/05, касающиеся площади нежилых помещений, переданных арендатору, в результате чего объектом аренды стало являться нежилое помещение №6 общей площадью 992,3 кв.м.

03.07.2013 Управление направило ИП Плотникову Ю.Г. уведомление о принятии решения о приватизации муниципального имущества с приложением постановления Администрации Уссурийского городского округа от 11.06.2013 №2179 об утверждении условий приватизации и предложило заключить договор купли-продажи. Согласно условиям приватизации цена объекта недвижимости составила 29048000 рублей.

Для оценки указанного объекта недвижимости Управлением привлечено ООО «РЕСПЕКТ». Проведение оценки обусловлено требованиями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Рыночная стоимость объекта, включенная в условия приватизации, определена согласно отчету об оценке от 10.05.2013 № 7088/97-10.

В свою очередь ИП Плотников Ю.Г. обратился к другому независимому оценщику, который определил меньшую рыночную стоимость нежилого помещения: согласно отчету №588/13 рыночная стоимость нежилого помещения №6 по состоянию на 12.07.2013 составляет 17000000 рублей. Данный отчет составлен оценщиком ООО «Судебный экспертно-оценочный центр «Регион-25» Зимоглядовой И.В., которая является профессиональным оценщиком.

Предприниматель подписал направленный Управлением проект договора купли-продажи муниципального имущества с протоколом разногласий относительно рыночной стоимости объекта, которая в редакции покупателя составляет 17000000 рублей, и направил протокол разногласий в Управление с предложением о внесении изменений в соответствующие условия договора купли-продажи, расчет оплаты стоимости объекта и акт приема-передачи, а также с просьбой направить заверенную копию отчета об оценке от 10.05.2013 № 7088/97-10.

Отклонение Управлением протокола разногласий (уведомление от 16.08.2013 исх.№11-081/14/4892), несогласие с выводами оценщика при определении рыночной стоимости нежилого помещения, несоответствие отчета об оценке от 10.05.2013 № 7088/97-10 действительной рыночной стоимости и требованиям действующего законодательства, послужило основанием для обращения ИП Плотникова Ю.Г. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования, заявленные к ООО «РЕСПЕКТ», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 6 Закона об оценке результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Как указывалось выше, возможность оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, предусмотрена пунктом 4.1 статьи 4  Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

В силу статьи 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

ИП Плотников Ю.Г., заявляя требование о признании недостоверным (недействительным) отчета от 10.05.2013 № 7088/97-10, указал на следующие недостатки отчета: отчет составлен с нарушением действующих стандартов и предъявляемых к нему требований без учета характеристик объекта, в результате чего итоговая стоимость существенно отличается от реальной рыночной цены спорного помещения.

В обоснование данных доводов истцом представлено заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 на отчет №7088/97-10. Согласно указанному заключению от 06.09.2013 отчет от 10.05.2013 №7088/97-10, выполненный ООО «РЕСПЕКТ», не может быть признан соответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам; ошибки и недостатки отчета от 10.05.2013 №7088/97-10 об оценке рыночной стоимости, выявленные в процессе экспертизы, могут повлиять на достоверность определенной оценщиком стоимости объекта оценки; выводы, указанные в отчете №7088/97-10, признаны необоснованными.

Так, согласно заключению экспертно-консультационного комитета РО «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 выявлены такие существенные недостатки спорного отчета как отсутствие даты обследования объекта оценки; отсутствие результатов оценки, полученных при применении различных подходов к оценке; указание в разделе «Точное описание объекта оценки» только года постройки, этажа и обременения объекта; формальное наличие раздела «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования».

В результате проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам экспертно-консультационным комитетом установлено следующее.

В спорном отчете был применен только сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах сравнительного подхода. В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, что вполне уместно. По мнению специалиста, проводившего исследование, отказ от применения затратного подхода является обоснованным. Однако обоснование отказа от применения доходного подхода является неубедительным и некорректным.

В отчете формально содержится раздел анализа наиболее эффективного использования, который называется «Анализом наилучшего и наиболее эффективного использования». Однако сам анализ в отношении объекта оценки не проводился, оценщик принял решение анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не выполнять.

Доходный подход при составлении спорного отчета не использовался. Обоснование отказа приведено в разделе 12.3 на странице 50 отчета и является, по мнению экспертно-консультационного комитета, неубедительным и неаргументированным. В данном разделе оценщик указал, что задачей спорной оценки является определение годового размера арендной платы для заключения арендодателем договора аренды, в то время как в отчете определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. Отказ от использования доходного подхода аргументируется оценщиком тем, что отсутствует открытая информация о сдаче в аренду нежилых помещений в г.Уссурийске, что не соответствует действительности.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. При реализации метода были допущены следующие ошибки: не выполнен выбор объектов-аналогов; не выполнен выбор единиц сравнения; не выполнен сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения. Весь расчет оценщик строит на корректировке средней стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, полученной из выборки проданных нежилых помещений в г.Уссурийске в разделе 11.4 «Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов», что методологически неверно и противоречит ФСО-1 (статья 22). Эта средняя стоимость 1 кв.м определена оценщиком условно в состоянии «как новое» («в отличном состоянии»), т.е. реальная цена сделки увеличена на процент износа (страница отчета 36). Причем величина износа аналогов не обоснована, в указанном источнике этой информации нет и нет никаких предпосылок для ее получения (телефонов, адресов). Таким образом, была получена средняя стоимость 1 кв.м не реальных объектов, которые были проданы, а неких абсолютно новых, только что построенных объектов.

Информация об объектах-аналогах, используемых оценщиком для расчета, получена на портале Росреестра в разделе «Мониторинг рынка недвижимости». Данная информация является скудной, т.к. не дает представления в большинстве случаев даже о функциональном назначении объекта, не говоря уже о его техническом состоянии (износе), уровне отделки и т.д. Причем в этой выборке присутствуют и гаражные боксы площадью 16 кв.м и нежилые помещения неизвестного назначения площадью до 414 кв.м Очевидно, что использованные оценщиком «аналоги» таковыми не являются.

Также в заключении от 06.09.2013 на спорный отчет от 10.05.2013 №7088/97-10 установлено, что при использовании сравнительного подхода при описании корректировок на странице отчета 42 в пункте 1 указано, что корректировка на разницу в датах продажи аналога и датой оценки вводится, если временной промежуток между этими датами более 1-2 месяцев. На этой же странице в пункте 2 описана корректировка на дату продажи, которая вводится, если между датой продажи аналога и датой оценки временной промежуток больше 1 месяца. Т.е. оценщик дважды описал одну и ту же корректировку, указывая разные условия ее применения. По сути же данную корректировку он в расчетах не применял, несмотря на то, что все аналоги были проданы в 2012 году и между датой продажи аналога и датой оценки прошло 6-9 месяцев. При этом оценщик указал, что цены по сделкам скорректированы на индекс инфляции в разделе «Анализ рынка», что не соответствует действительности.

При использовании сравнительного подхода корректировка на местоположение оценщиком не применяется (таблица на странице отчета 49), несмотря на то, что используемые в расчетах аналоги расположены в разных частях (ценовых зонах) города и сам оценщик утверждает, что при оценке торговой недвижимости разница даже в несколько десятков метров может сказаться на стоимости.

Корректировка на разницу в физическом состоянии аналогов и объекта оценки выполнена методологически неправильно. Кроме того, оценщик определяет техническое состояние объекта оценки как «отличное» и указывает износ объекта в размере 25,5% (таблица странице отчета 48), в то время как по Шкале экспертного определения физического износа объектов недвижимости (таблица 3 на странице отчета 35) состоянию «отличное» соответствует износ в размере 0% - 10%.

Оценщик ввел корректировку на вид использования (коэффициент 0,86 (таблица на странице отчета 48)), при том, что объект оценки является торговой недвижимостью, а торговые площади самые дорогие в сегменте коммерческой недвижимости. Обоснования данной корректировки нет. В качестве же аналогов взяты нежилые помещения, в т.ч. и гаражные боксы.

Корректировка на этаж оценщиком не введена (коэффициент 1 (таблица на странице отчета 48)), несмотря на то, что объект оценки находится на 1 этаже, аналоги на 1, 2 и 3 этажах. При этом оценщик утверждает, что корректировка проведена.

Раздел «Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов», на который ссылается оценщик по тексту отчета, выполнен некачественно: содержит общую информацию о европейских инвестициях в коммерческую недвижимость на начало 2011 года и динамику цен на земельные участки под ИЖС в пригороде Владивостока. Что же касается ценообразующих факторов, то нет даже их перечня.

Оценив заключение экспертно-консультационного комитета РО «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчиков о том, что для определения рыночной стоимости спорных объектов должен применяться именно спорный отчет от 10.05.2013 №7088/97-10. Указанные в заключении от 06.09.2013 недостатки спорного отчета влияют на достоверность определенной оценщиком стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости, чем нарушаются права и законные интересы предпринимателя.

Довод ООО «РЕСПЕКТ», аналогичный доводу апелляционных жалоб общества и Управления, о том, что представленное в материалы дела заключение экспертно-консультационного комитета от 06.09.2013 на отчет от 10.05.2013 №37088/97-10 не является допустимым доказательством по делу, поскольку не является экспертизой отчета, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Согласно статье 17.1 Закона об оценке для целей указанного Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Согласно пункту 1 Методических рекомендаций (требования к экспертному заключению), утвержденных решением совета ООО «Российское общество оценщиков» от 13.01.2012, указанная экспертиза проводится только в отношении отчета об оценке членов СРО «Российское общество оценщиков», в то время как оценщик ООО «РЕСПЕКТ» Омельченко В.И., изготовившая спорный отчет, является членом иной СРО – Некоммерческого партнерства оценщиков «Экспертный совет».

Судом первой инстанции учтено, что заключение экспертно-консультационного комитета РО «Приморское» ООО «Российское общество оценщиков» от 06.09.2013 на спорный отчет от 10.05.2013 №37088/97-10 не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценке, составлено не во исполнение определения суда о назначении экспертизы. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности и недопустимости указанного заключения как доказательства, которое оценено судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержит объективную оценку недостатков отчета и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированными и компетентными специалистами-оценщиками. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.

В апелляционной жалобе ООО «РЕСПЕКТ» ссылается на то, что судом первой инстанции не проверена квалификация специалистов, подготовивших заключение от 06.09.2013, и факт сдачи ими единого квалификационного экзамена. Однако отсутствие сведений о квалификации