Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу n А51-20082/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом частью 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Материалами дела подтверждается, что истец не является стороной оспариваемой сделки.

Лицо, не участвующее в договоре, но заявляющее о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении такого требования, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлены требования, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока №2453 от 25.08.2010 истцу для дальнейшей эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости была утверждена схема расположения земельного участка (площадью 4346 кв.м.) на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, ул.Токаревский маяк, 7. Однако, ввиду существования наложения земельного участка площадью 4346 кв.м. на земельный участок ответчика с кадастровым номером 25:28:000000:154, у истца отсутствует возможность оформить земельный участок под принадлежащими ему зданиями и необходимый для их использования. В связи с чем, судом первой инстанции было правомерно установлено, что договором аренды №02-Ю-11236 нарушены права и интересы истца в сфере экономической деятельности.

Факт наложения земельного участка с кадастровым номером 25:28: 000000:0154 на принадлежащий истцу объект подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе проектом благоустройства территории, прилегающей к детской школе виндсерфинга в районе Токаревской кошки, выполненным ОАО «ДНИИМФ» по заказу ООО «Анкриас», заключением ООО «Дальневосточная геодезическая компания», составленный в октябре 2011 года, техническим пояснением к экспертному заключению специалиста №8/н-12 от 30.01.2012, схемами расположения земельного участка на местности.

Довод ответчика о том, что заключение ООО «Дальневосточная геодезическая компания» не является надлежащим доказательством нахождения строений истца на территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0154, поскольку ни на момент формирования земельного участка, ни на момент заключения договора аренды, объекты недвижимости истца не располагались на земельном участке с кадастровым номером 25:28: 000000:0154, отклоняется в силу следующего.

Так, в соответствии с договором купли-продажи от 20.04.2001 индивидуальным предпринимателем Пятых А.В. по договору купли-продажи №1 был приобретены объекты недвижимости, на которые в 2008 году истец получил свидетельства о государственной регистрации права от 30.09.2008 серии 25-АБ № 039781, серии 25-АБ № 039780, серии 25-АБ № 039779, серии 25-АБ № 039778. Следовательно, на момент формирования земельного участка ответчика и  заключения договора №02-Ю-11236 от 01.07.2010, объекты недвижимости истца уже существовали.

Более того, факт наличия наложения части земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0154 на принадлежащий истцу объект недвижимого имущества на момент заключения оспариваемого договора подтверждается представленным ответчиком в материалы дела межевым планом земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0154 от 29.01.2013, изготовленного кадастровым инженером Васильевым С.В.,  на основании заявления Барабашовой Т.Г., из которого следует, что при сопоставлении сведений, содержащихся в кадастровой выписке о земельном участке №25/00-12-24861 от 02.03.2012 с кадастровым номером 25:28:000000:0154 и материалов топографической съемки масштаба 1:500 района расположения указанного земельного участка выявлено, что границы указанного земельного участка имеют пересечение в плане со зданием (лит.А по адресу: г.Владивосток, Токаревская кошка, 7), принадлежащим на праве собственности Пятых А.В. Указанное здание и подпорная стенка фактически образуют наложение на земельный участок общей площадью 15 кв.м.: наложение на здание составляет примерно 1 кв.м., наложение с подпорной стеной примерно 14 кв.м.

В связи с выявленными наложениями кадастровым инженером подготовлен межевой план с целью исправления «допущенной кадастровой ошибки», в результате которой уточнены координаты характерных точек земельного участка путем переноса точек н34 и н35 на свободные от прав третьих лиц территории.

Согласно представленному ответчиком решению Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 21.03.2013 №Ф01/13-17619 в ГКН были внесены сведения об исправлении кадастровой ошибки на основании вышеуказанного межевого плана. Между тем, исправление кадастровой ошибки путем изменения характерных точек границ земельного участка 25:28:000000:0154 было произведено органом кадастрового учета в период действия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2012 в виде запрета совершать любые действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0154, являющимся предметом оспариваемого договора.

При этом суд первой инстанции правомерно счел, что исправление кадастровой ошибки путем изменения конфигурации спорного земельного участка фактически не устранило нарушение прав истца, поскольку в силу пункта 1.1. договора №02-Ю-11236 от 01.07.2010 в аренду ответчику передан земельный участок площадью 5451 кв.м. с кадастровым номером 25:28:000000:0154 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Учитывая, что границы земельного участка определены в установленном законом порядке, внесение изменений в сведения государственного кадастра в связи с изменением его конфигурации, координат характерных точек такого участка и других показателей, требуют внесения соответствующих изменений в заключенный и оспариваемый договор аренды №02-Ю-11236.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРП в отношении спорного земельного участка от 20.02.2014 №00/014/2014-575 следует, что изменения в такой договор не вносились, что свидетельствует об отсутствии устранений нарушений прав истца в части наложения спорного земельного участка на принадлежащий ему объект.

Судом первой инстанции были правомерно признаны обоснованными доводы истца о том, что оспариваемый договор аренды нарушает его права на оформление земельного участка в размере, позволяющем осуществлять нормальную эксплуатацию принадлежащих ему зданий, и в рамках сложившегося фактического землепользования.

Как следует из представленных в материалы дела документов, переданный земельный участок фактически представляет собой отвесный склон, который своей нижней частью непосредственно примыкает к принадлежащим истцу зданиям, а также к части земельных участков, предоставленных Барабашовой Т.Г. для строительства школы серфинга.

Согласно техническому заключению по результатам обследования объектов по адресу: г.Владивосток, ул.Токаревский маяк, 7, и прилегающей территории, выполненному ООО «Монолит» в сентябре 2013 года, со стороны земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0154 имеет место массовое обрушение грунта, что делает невозможной эксплуатацию объектов истца, расположенных непосредственно у подножья склона, представляющего собой земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0154.

При таких обстоятельствах, носящих объективный характер, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что истцом представлены надлежащие доказательства заинтересованности в обращении с заявленными требованиями.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Как было установлено арбитражным судом Приморского края и подтверждается материалами дела, в настоящее время имеет место наложение земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:154, являющимся предметом оспариваемого договора №02-Ю-11236, на принадлежащий истцу объект недвижимости и земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих истцу четырех объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЗК РФ, частью 2 статьи 271 и статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Следовательно, истец обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно части 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В месячный срок со дня поступления указанного в части 5 статьи 36 ЗК РФ заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном случае требование истца о приобретении земельного участка в собственность основано на положениях статей 35 и 36 ЗК РФ.

В части 3 статьи 33 ЗК РФ определено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка должны определяться с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Как следует из материалов дела, истцом представлены документы о фактическом использовании земельного участка в границах, превышающих площадь земельного участка с кадастровым номером 25:28:020031:1377. Факт наложения границы земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:154 на принадлежащий истцу объект недвижимости также достаточно и достоверно подтвержден представленными доказательствами.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор не соответствует положениям статьи 36 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя, а потому является недействительным, в связи с чем исковые требования Пятых А.В. подлежат удовлетворению.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы судебная коллегия исходит из следующего.

По мнению апелляционной коллегии, основания для признания технического заключения ООО «Монолит» недопустимым доказательством отсутствуют.

Согласно свидетельству № СРО-П-128-77-01, выданному ООО «Монолит», последнее вправе осуществлять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений (т. 3 л.д. 88-89).

В соответствии с частью 6 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» настоящий Федеральный закон устанавливает минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), в том числе требования: механической безопасности; пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Кроме того, статьей 18 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ предусмотрено, что для обеспечения безопасности зданий и сооружений, строительство и эксплуатация которых планируются в сложных природных условиях, в случаях, предусмотренных в задании на проектирование здания или сооружения, в проектной документации должны быть предусмотрены: меры, направленные на защиту людей, здания или сооружения, территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция