Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу n А51-37214/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

         Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

  В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.

В соответствии с пунктом 2.1.2.12 Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 №374-па, Департамент осуществляет в пределах компетенции права собственника имущества краевых государственных унитарных предприятий, в том числе принимает решение о даче предприятиям согласия на распоряжение недвижимым имуществом (залог, мена, купля-продажа, аренда).

Судом установлено, что арендуемое истцом имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за КГУП «Госнедвижимость».

С учетом данного обстоятельства и положений части 2 статьи 2, части 3 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ Департамент не является лицом, правомочным заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений, в полномочия Департамента как осуществляющего права собственника лица входит лишь дача согласия на совершение КГУП «Госнедвижимость» сделки по отчуждению имущества. Таким образом, требования об обязании заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений предъявлены к Департаменту как к ненадлежащему ответчику, в силу чего удовлетворению не подлежат.

Рассматривая исковые требования, предъявленные к КГУП «Госнедвижимость», суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

         Статьёй 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

         Пунктом 1 статьи 438 ГК РФ предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

         В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

         Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Из приведенной нормы следует, что решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно. Обязанность предприятия по направлению заявителю предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в пункте 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ обуславливается принятием муниципальным предприятием решения о совершении сделки и получением согласия собственника. Для совершения такой сделки требуется согласие владельца недвижимого имущества, при получении которого предприятие самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества.

В исковом заявлении в качестве нарушения своих прав общество сослалось на оставление Департаментом без рассмотрения обращения КГУП «Госнедвижимость» о согласовании сделки по отчуждению спорных нежилых помещений.

Вместе с тем в судебном заседании судом обозревался подлинник и к материалам дела приобщена копия договора купли-продажи спорных нежилых помещений, подписанного со стороны КГУП «Госнедвижимость» директором Буровым В.В. О фальсификации подписи Бурова А.А. в договоре и об отсутствии у названного лица полномочий действовать от имени КГУП «Госнедвижимость» ответчиками не заявлено. Факт подписания договора со стороны КГУП «Госнедвижимость» данным ответчиком подтверждается.

Подписание договора купли-продажи со стороны предприятия свидетельствует о принятии предприятием решения о возмездном отчуждении принадлежащих ему на праве хозяйственного ведения нежилых помещений, реализации такого решения и соблюдении предприятием порядка заключения договора, установленного статьей 445 ГК РФ, в части извещения стороны об акцепте предложения о заключении договора (заявления о выкупе нежилых помещений от 27.06.2013 исх.№103, от 17.07.2013 исх.№121).

         По смыслу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотренное им преимущественное право выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества не может быть реализовано указанными лицами в порядке, установленном частью 2 статьи 9 указанного Федерального закона, если имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и отсутствует воля собственника этого имущества и самого унитарного предприятия на его приватизацию.

         Положения частей 2, 3 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусматривают право, но не обязанность государственного или муниципального унитарного предприятия с согласия собственника произвести возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. В данном случае КГУП «Госнедвижимость» выразило волю на отчуждение спорного имущества из муниципальной собственности в частную. Данные обстоятельства подтверждаются как распоряжением КГУП «Госнедвижимость» от 15.10.2013 №16 «О принятии решения о возмездном отчуждении нежилых помещений» и направлением на имя директора Департамента обращения от 21.10.2013 о положительном рассмотрении вопроса о согласовании возмездного отчуждения имущества, так и направлением в адрес истца подписанного проекта договора купли-продажи. Доводов о наличии у сторон разногласий по каким-либо условиям договора истцом не приведено.

         То обстоятельство, что в последующем распоряжения КГУП «Госнедвижимость» от 12.08.2013 № 7 о проведении мероприятий по подготовке принятия решения о продаже нежилых помещений и от 15.10.2013 № 16 о принятии решения о возмездном отчуждении нежилых помещений были отменены, не означает отсутствие воли предприятия на отчуждение имущества, которая была однозначно выражена при вынесении вышеуказанных распоряжений, подписании проекта договора купли-продажи и направления его истцу.

         При этом судом первой инстанции правильно оценено критически представленное КГУП «Госнедвижимость» распоряжение от 14.03.2014 № 2 об отмене распоряжений КГУП «Госнедвижимость» № 7 от 12.08.2013 и №16 от 15.10.2013, вынесенное за 4 дня до рассмотрения спора в суде первой инстанции, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Предприятия и в силу статьи 10 ГК РФ влечет недействительность указанного распоряжения.  

Таким образом, у истца имеется подписанный со стороны продавца проект договора купли-продажи, препятствий для подписания которого со стороны общества не имеется, в связи с чем отсутствуют основания считать права общества нарушенными Предприятием с учетом преследуемого им материально-правового интереса в заключении договора.

Ответчики ссылаются на то, что при этом КГУП «Госнедвижимость» нарушены специальные требования к порядку заключения договора, установленные частью 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, то есть не получено предварительное согласие собственника имущества.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо от 05.11.2009 N 134), в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 Информационного письма от 05.11.2009 №134 суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Как видно из материалов дела, на обращение КГУП «Госнедвижимость» от 21.10.2013 о согласовании сделки по отчуждению спорных нежилых помещений Департамент указал, что поскольку рыночная стоимость спорного объекта недвижимости превышает 10000000 рублей, требуется соответствующее согласование сделки законодательным органом Приморского края.

В свою очередь Законодательное Собрание Приморского края в лице Правового управления ответом от 30.12.2013 на соответствующее обращение предприятия сообщило, что в целях соблюдения процедуры отчуждения недвижимого имущества, рыночная стоимость которого превышает 10000000 рублей, необходимо обращение руководителя предприятия в отраслевой орган исполнительной власти для получения рекомендации уполномоченному органу по управлением имуществом Приморского края о даче согласия на распоряжение недвижимым имуществом; получение согласия уполномоченного органа по управлению имуществом Приморского края; принятие Администрацией Приморского края решения об отчуждении имущества из краевой собственности; согласование решения об отчуждении имущества с Законодательным Собранием в порядке внесения проекта постановления о согласовании решения об отчуждении имущества на рассмотрение Законодательного Собрания.

В пунктах 1, 5 Информационного письма от 05.11.2009 №134 также разъяснено: при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение