Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу n А51-27514/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

арендатором условий пункта 5.2.1 договора от 05.03.2009 - договор считается незаключенным.

Представленными в дело платежными поручениями подтверждается обстоятельство внесения истцом арендных платежей за пользование объектами недвижимости в размере 23 758 652 рублей 92 копеек в срок до 25.12.2012.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что в соответствии с требованиями пункта 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж по договору в размере 1 045 000 рублей был перечислен ответчику платежными поручениями №31 и №37 от 06.03.2009, 10.03.2009 соответственно; платежным поручением №41 от 12.03.2009 истец по первоначальному иску перечислил 515 000 рублей на счет индивидуального предпринимателя Макарова В.И. в счет оплаты риэлторских услуг. Первый платеж в размере 4 150 000 рублей, предусмотренный пунктом 5.2.1 был полностью оплачен в феврале 2010 года.

Письмом от 02.06.2009 ООО «Хозрасчетный участок производителя работ» уведомило истца по первоначальному иску о начислении пени на основании пункта 6.2 договора от 05.03.2009 по состоянию на 01.06.2009, письмом от 03.07.2009 по состоянию на 01.07.2009, письмом от 03.09.2009 – 01.09.2009, письмом от 02.10.2009 – 30.09.2009, письмом от 21.10.2009 – 21.10.2009.

Письмом от 30.10.2009 ООО «Восток-Авто-Бир» просило ответчика по первоначальному иску прекратить начисление пени в связи с погашением задолженности в размере 1892679 рублей к 01.01.2010, в ответ на которое ответчик письмом от 08.12.2009 уведомил истца об отсутствии оснований для прекращения начисления пени.

ООО «Хозрасчетный участок производителя работ» продолжило начислять пеню истцу по первоначальному иску, о чем уведомляло письмами от 02.11.2009, 07.12.2009, 31.12.2009, 11.02.2010, 10.03.2010, 07.04.2010, 17.05.2010, 04.06.2010, 17.07.2010, 10.08.2010, 10.09.2010, 20.10.2010, 29.11.2010, 03.12.2010, 31.12.2010

Письмом от 21.04.2011 ООО «Хозрасчетный участок производителя работ» уведомило ООО «Восток-Авто-Бир» об удорожании предмета договора на основании пунктов 5.2.3, 5.2.4 договора от 05.03.2009 и сведений Приморскстата №17ц-12-69/180 от 25.02.2011.

ООО «Восток-Авто-Бир» письмом от 15.11.2012 обратилось к ООО «Хозрасчетный участок производителя работ» с предложением рассмотреть и подписать акты сверок по учету арендных платежей за каждый календарный год с 2009 по 2012, с предложением об исключении начисленной пени, а также сообщило о принятии расчета удорожания предмета договора ответчика с коэффициентом 9,5%, представленного ответчиком по первоначальному иску, дополнительно истец предложил в срок до 31.12.2012 закончить все операции по оформлению спорного земельного участка для оформления перехода права собственности.

Из содержания писем истца в адрес ответчика по первоначальному иску от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013 следует, что ООО «Восток-Авто-Бир», ссылаясь на исполнение своих обязательств по договору от 05.03.2009, просило ООО «Хозрасчетный участок производителя работ»  исполнить свои обязательства по договору – зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости, а также передать спорный земельный участок.

ООО «Восток-Авто-Бир» 15.05.2013 обратилось к ООО «Хозрасчетный участок производителя работ» с претензией, в которой повторно предложило произвести регистрацию перехода права собственности, а также возвратить 2958652 рубля 92 копейки излишне полученных по договору от 05.03.2009.

Поскольку указанная претензия осталась без удовлетворения, ООО «Восток-Авто-Бир» обратилось в Арбитражный суд Приморского края за защитой своих прав.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Восток-Авто-Бир» в части регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, а также о передаче земельного участка ошибочными, в связи с чем решение в обжалуемой части подлежит отмене.

При этом апелляционная коллегия исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 624 ГК РФ предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Учитывая вышеизложенное, предъявляя иск об обязании зарегистрировать переход права собственности на переданные по договору от 05.03.2009 спорные объекты, а также о передаче земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, обстоятельство наступления указанных в договоре условий для перехода от ответчика к истцу права собственности на объекты недвижимости, а также уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

Материалами дела подтверждается факт исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме на 25.12.2012. Имеющейся в материалах дела перепиской сторон (письмами истца в адрес ответчика по первоначальному иску  от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, оставленными арендодателем без ответа), отсутствием доказательств факта регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и передачи земельного участка арендатору подтверждается уклонение ответчика от исполнения договорных обязательств по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а также от передачи земельного участка истцу.

По мнению апелляционной коллегии, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что пункт 8.3 от 05.03.2009 содержит соответствующее требованиям статьи 157 ГК РФ отменительное условие, в связи с чем, поскольку истцом был несвоевременно произведен платеж, указанный в пункте 5.2.1 договора от 05.03.2009, указанный договор является прекратившим свое действие.

Пунктом 8.3 договора от 05.03.2009 предусмотрено, что в случае нарушения арендодателем условий пункта 5.2.1 настоящего договора – договор считается незаключенным.

При этом пункт 5.2.1 договора предусматривает условия об оплате первого платежа за пользование имуществом на сумму 4 150 000 рублей в полном объеме в течении 7 месяцев с момента заключения настоящего договора, т.е. до октября 2009 года.

Материалами дела подтверждается то факт, что указанное обязательство арендатором исполнено с просрочкой, поскольку полностью оплата 4 150 000 рублей была произведена только в феврале 2010 года.

Однако в соответствии со статьей 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Из содержания указанной выше статьи следует, что условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.

Суд апелляционной инстанции считает, что внесение предусмотренной договором от 05.03.2009 арендной платы (в том числе и первого платежа, предусмотренного пунктом 5.2.1 договор) или ее невнесение не может рассматриваться в качестве отлагательного или отменительного условия совершения сделки, так как это обстоятельство зависит от воли арендатора и не поставлено в зависимость от иных обстоятельств. Также из буквального содержания пункта 8.3 не следует что стороны предусмотрели в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения арендодателем договора, в случае неисполнения или несвоевременного исполнения арендатором обязанностей, установленных пунктом 5.2.1 договора.

Вместе с тем, обязательство по внесению арендных платежей в размере 23 758 652 рублей 92 копеек было исполнено 25.12.2012, при этом истец по первоначальному иску произвел оплату в размере 17 762 679 рублей, оставшаяся сумма в размере 5 488 652 рублей 92 копеек была оплачена за арендатора ООО «Даль-Авто-Бир».

Согласно статье 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Таким образом, исполнение обязательства по оплате выкупных платежей ООО «Даль-Авто-Бир» не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В свою очередь, арендодатель (продавец) после пропуска арендатором (покупателем) срока внесения первого платежа, не возражал против дальнейшей оплаты арендных платежей, в т.ч. первого платежа, продолжил получать выкупную стоимость объектов, не заявлял об отказе от договора, не обращался с требованием о расторжении договора. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Таким образом, коллегия приходит к выводу, что воля сторон договора, несмотря на просрочку внесения арендатором первого платежа была направлена на исполнение условий заключенного договора в полном объеме   

По мнению судебной коллегии, при таких обстоятельствах, учитывая поведение истца и ответчика по первоначальному иску, поскольку арендатором не допущено нарушение договора, которое повлекло для арендодателя ущерб, при котором последний в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (обратного арендодатель не доказал), у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора прекратившим свое действие.

Согласно пункту 2.1.3 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан по истечении срока договора и внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости, либо в случае досрочной оплаты арендатором выкупной стоимости, определенной пунктом 1.5 договора, подготовить и передать в Управление ФРС по Приморскому краю необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на арендатора в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.5 арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший свои обязательства по выплате выкупной стоимости объектов недвижимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в свою собственность.

В связи с вышеизложенным, на основании пункта 2.1.3, 3.5, 5.1 договора от 05.03.2009, статей 450, 551, 624 ГК РФ, а также разъяснений пункта 61 Постановления Пленумов №10/22 исковые требования ООО «Восток-Авто-Бир» в части обязания зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты подлежат удовлетворению.

Между тем, согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  Часть 4 указанной статьи предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Кроме того, статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

ООО «Хозрасчетный участок производителя работ» на праве собственности принадлежат как спорные объекты недвижимости, так и земельный участок, на котором они расположены, предоставленный для эксплуатации данных объектов, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП № 01/003/2013-1763, 01/003/2013-1765, 01/003/2013-1762, 01/003/2013-1764, 01/003/2013-1768, 01/003/2013-1766 (т.1 л.д. 22-27).

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан оформить на себя право собственности на земельный участок в течение срока аренды, находящийся у него в бессрочном (постоянном) пользовании, и передать его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно Постановлению Администрации г. Владивостока от 21.04.1999 №718 спорный земельный участок площадью 1640 кв.м. на момент заключения договора аренды с правом выкупа находился у ответчика на праве бессрочного (постоянного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АБ № 0042664 от 03.06.1999. При этом, целевое назначение земельного участка было определено – для  дальнейшей эксплуатация расположенных