Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2014 по делу n А51-3357/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

по арендной плате за период с 27.02.2010 по 12.12.2013, а также пени, начисленные за период с 27.12.2009  по 12.12.2013 в размере 107 285, 80 рублей.

Исследовав и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлено требование о взыскании основного долга по договору от 08.07.2002 за период с 27.02.2010 по 12.12.2013.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По правилам пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание, что иск подан в суд 31.01.2014, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что требования о взыскании долга за период с 27.02.2010 по 30.01.2011 заявлены истцом за пределами срока исковой давности. Названное обстоятельство, с учётом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании долга за период с 27.02.2010 по 30.01.2011 и начисленной на сумму данного долга пени.

При определении момента перехода к ООО «Основной ресурс» обязанности по внесению платы за пользование спорным земельным участком, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества: сооружение – автозаправочная станция общей площадью 77 кв.м, назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул.Калинина, 236а.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) также установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АБ №809290 от 24.08.2012 следует, что переход к ООО «Основной ресурс» права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, зарегистрирован 24.08.2012 на основании договора купли-продажи от 09.08.2012, заключенного между ООО «Автокард-Ойл» (продавец) и ООО «Основной ресурс» (покупатель).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела договор аренды земельного участка от 08.07.2002, соглашение о передаче прав и обязанностей по данному договору от 09.08.2012, суд установил, что ООО «Автокард-Ойл», являющийся прежним собственником вышеуказанного  объекта недвижимости, спорный земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его  использования, принадлежал на праве аренды на основании договора аренды от 08.07.2002.

Таким образом, с учетом государственной регистрации 24.08.2012 оглашения передаче прав и обязанностей по договору  аренды, а также в силу прямого указания закона с 24.08.2012 у ООО «Основной ресурс» возникло право аренды спорного земельного участка и, соответственно, обязанность по внесению арендной платы за пользование данным земельным участком.

Оснований полагать, что к ООО «Основной ресурс» перешел долг предыдущего арендатора спорного земельного участка (ООО «Автокард-Ойл»), у суда апелляционной инстанции не имеется.

В статье 391 ГК РФ предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Согласно статье 389 ГК РФ уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой основана такая уступка.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание.

Из текста соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.08.2012, не следует, что ООО «Основной ресурс» выразило волю на то, что долг предыдущего арендатора земельного участка перейдет к нему. Напротив, согласно пункту 6 данного соглашения ООО «Автокард-Ойл» гарантировало отсутствие задолженности по налоговым, арендным и иным платежам. 

В силу пункта 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга допускается только с согласия кредитора. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства дачи арендодателем такого согласия.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО «Основной ресурс» задолженности по арендной плате за период с  31.01.2011 по 23.08.2012, а также пени, начисленной на сумму такой задолженности.

Апелляционный суд отклоняет довод ООО «Автокард-Ойл» о том, что договор аренды от 08.07.2002 прекратил своё действие по истечении срока аренды, а также в связи с заключением впоследствии договора аренды земельного участка от 22.05.2009 №03-Ю-11132.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ,  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Из обстоятельств дела следует, что срок договора аренды №3775 от 08.07.2002 был определен с 17.06.2002 по 04.05.2009.

Доказательств того, что после 04.05.2009 ООО «Автокард-Ойл» прекратило пользоваться спорным земельным участком (акт приема-передачи и др.), в материалы дела не представлены, также как не представлено доказательств наличия у арендодателя возражений относительно использования ООО «Автокард-Ойл» спорного земельного участка после 04.05.2009.  

При таких обстоятельствах, договор аренды №3775 от 08.07.2002 по истечении своего срока, то есть с 05.05.2009 возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Прекращение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, осуществляется по правилам абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Иной срок предупреждения договором аренды №3775 от 08.07.2002 не установлен.

Кроме того, расторжение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, возможно по соглашению сторон (п.п. 1,2 ст.450 ГК РФ).

Согласно п.п.2,3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.

Третьи лицом представлен договор аренды спорного земельного участка от 22.05.2009 №03-Ю-11132, подписанный Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (Департамент, Арендодатель) и ООО «Автокард-Ойл» (Арендатор), сроком действия с 13.05.2009 по 12.05.2014.

В обоснование довода о прекращении действия договора аренды №3775 от 08.07.2002 ООО «Автокард-Ойл» предоставило в материалы дела распоряжение Департамента №422-р от 13.05.2009, согласно которому ООО «Автокард-Ойл» (на основании его добровольного отказа) прекращалось существующее право аренды (п. 1) и участок передавался в аренду на 5 лет  (п.2).

При этом, данным распоряжением обществу было предложено заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №3775 от 08.07.2002 и зарегистрировать его (п.4).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ всякий договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Договор аренды земельного участка №3775 от 08.07.2002 зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, соглашение о расторжении этого договора тоже должно быть зарегистрировано. В отсутствие государственной регистрации соглашение о расторжении договора аренды считается не заключенным, а договор аренды - не расторгнутым.

В материалах дела имеется представленное третьим лицом соглашение от 12.05.2010 о расторжении договора аренды земельного участка №3775 от 08.07.2002, однако доказательства государственной регистрации этого соглашения отсутствуют.

Таким образом, возобновившись с 05.05.2009 на неопределенный срок, договор аренды земельного участка №3775 от 08.07.2002 свое действие не прекратил.

Подписанный между Департаментом и ООО «Автокард-Ойл» договор аренды земельного участка №03-Ю-11132 от 22.05.2009 не может быть принят в качестве доказательства прекращения арендных отношений по договору №3775 от 08.07.2002 в силу следующего.

Как следует из сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю №01/103/2009-258 от 06.11.2009, в государственной регистрации договора аренды №03-Ю-11132 от 22.05.2009 было отказано. При этом  Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю указало, что распоряжением №422-р от 13.05.2009 Департамент выразил свою волю на прекращение арендных отношений по договору аренды №3775 от 08.07.2002 путем заключения соглашения о расторжении данного договора. В свою очередь, ни Департамент, ни ООО «Автокард-Ойл» не обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении данного договора, и документы, свидетельствующие о прекращении арендных отношений, не предоставили.

Таким образом, подписав новый договор аренды №03-Ю-11132 от 22.05.2009, ни ООО «Автокард-Ойл», ни Департамент не выразили свое волеизъявление на прекращение действия договора аренды №3775 от 08.07.2002.

Следовательно, с 04.05.2009 ООО «Автокард-Ойл» фактически пользовалось земельным участком на условиях договора аренды №3775 от 08.07.2002. Договор аренды от 22.05.2009 не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным.

Суд критически относится к представленному третьим лицом акту приема-передачи от 12.05.2010 (возврат земельного участка по договору аренды №3775 от 08.07.2002), поскольку указанный акт датирован спустя более одного года после 04.05.2009, а также после получения ООО «Автокард-Ойл» земельного участка по договору аренды  №03-Ю-11132 от 22.05.2009 по акту приема-передачи от 22.05.2009. С учетом установленных обстоятельств по настоящему делу акт от 12.05.2010 не может свидетельствовать о фактическом возврате земельного участка по договору аренды от 08.07.2002.

Апелляционный суд считает ошибочной ссылку ООО «Автокард-Ойл» на Постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Действительно, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №73 от 17.11.2011 разъяснено, что если собственник по договору аренды подлежащему регистрации, но не зарегистрированному, передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.309 ГК РФ).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Однако по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Если  сделка, требующая регистрации,  не прошла необходимую государственную регистрацию, она не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании