Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2014 по делу n А51-3357/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

его условий.

Подписание последующих договоров аренды в отношении того же недвижимого имущества может свидетельствовать о выражении волеизъявления на прекращение отношений, оформленных ранее действовавшим договором, только при условии заключения последующих договоров в установленном законом порядке, то есть с обязательным соблюдением требований п.2 ст.651 ГК РФ.

Отсутствие у последующих договоров сроком действия более одного года государственной регистрации, не свидетельствует об автоматическом прекращении при их подписании ранее действовавшего договора, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

ООО «Основной ресурс», заключая с ООО «Автокард-Ойл» соглашение от 09.08.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, основывалось на сведениях ЕГРП, следовательно, договор аренды от 22.05.2009 не может порождать правовых последствий для ООО «Основной ресурс», не знавшего о факте заключения договора аренды от 22.05.2009 и о содержании его условий.

В этой связи ссылка третьего лица на фактическое внесение им  арендной платы по договору аренды от 22.05.2009 не имеет правового значения. Более того, в материалах дела имеются платежные поручения о внесении ООО «Автокард-Ойл» арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.07.2002 №3775 за 4-й квартал 2011 года и за первый квартал 2012 года (№2 от 13.01.2012, №27 от 29.02.2012, №51 от 17.04.2012), а также письмо ООО «Автокард-Ойл» от 19.04.2011, в котором общество подтверждает возобновление действия договора аренды от 08.07.2002 на неопределенный срок и указывает, что на дату написания письма (апрель 2011 года) указанный договор не расторгнут. 

Как следует из представленных ответчиком документов, договор аренды от 08.07.2002 был расторгнут ООО «Основной ресурс» и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края  только на основании распоряжения последнего от 29.11.2013 №2864-рз, при этом 18.04.2014 между данными лицами был заключен новый договор аренды спорного земельного участка сроком действия на 49 лет, который 07.07.2014 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.  

На основании вышеизложенного с учётом предмета заявленных исковых требований суд признаёт законными и обоснованными требования истца о взыскании с ООО «Основной ресурс» задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.07.2002 №3775 за период с 24.08.2012 по 12.12.2013.

При определении размера арендной платы за указанный период апелляционный суд учитывает следующее.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 №12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Истец рассчитывает размер задолженности в соответствии с Муниципальным правовым актом от 05.03.2008 №17-МПА, Постановлениями Администрации Приморского края от 10.06.2003 №176, от 19.03.2009 №71-па, от 30.12.2010 №437-па, Решениями Думы г.Владивостока от 23.04.2009 №275, от 24.11.2009 №396, от 30.09.2011 №736.

Согласно вышеуказанными нормативным правовым актам с 08.10.2011 размер арендной платы составляет 80 464 рубля 31 копейку в месяц и рассчитывается по следующей формуле: кадастровая стоимость земельного участка (5 364 287 рублей 50 копеек) х ставку арендной платы (1,5%).

Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.   

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее – Постановление №582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением №582 для земель федеральной собственности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении №582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением №582).

В пунктах 3 - 5 Правил перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ определения арендной платы.

Спорный земельный участок не подпадает под сферу действия указанных пунктов.

Согласно пункту 6 Правил в остальных случаях арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В материалы дела представлен отчет ООО «Приморское бюро судебных экспертиз» №247/ЭН-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:23 площадью 550 кв.м, для дальнейшей эксплуатации сооружения – автозаправочная станция, находящегося примерно в 34 м от ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир – здание банка) по адресу: г. Владивосток, ул.Калинина, 261.  

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.08.2009 составила 1 683 550 рублей.

Таким образом, исходя из пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением №582, годовой размер арендной платы с 01.08.2009 составляет 218 861 рубль 50 копеек (1 683 550 рублей х ставку рефинансирования ЦБ РФ, действовавшую на начало 2009 года, в размере 13% (Указание Банка России от 28.11.2008 №2135-У)).

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца  со ссылкой на то обстоятельство, что нормативные акты органа местного самоуправления и органа государственной власти субъекта РФ, которыми определена методика и порядок расчёта арендной платы за земельные участки, право собственности на которые не разграничены, не оспорены в установленном законом порядке, поскольку определение арендной платы, исходя из указанных нормативных актов, будет противоречить принципам и правилам, установленным в Постановлении №582. Данная правовая позиция нашла своё отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, от 17.12.2013 № 9707/13.

Довод истца о том, что проведение рыночной оценки не представляется возможным, поскольку у участка отсутствуют уникальные характеристики объекта недвижимости, также является несостоятельным, поскольку в материалах дела имеется кадастровый паспорт спорного земельного участка от 09.07.2014 №25/00-14-250207, из которого следует, что спорный земельный участок площадью 550 кв.м имеет кадастровый номер 25:28:030003:23, то есть по состоянию на 01.08.2009 сведения о спорном участке внесены в государственный кадастр недвижимости. Более того, договор аренды от 08.07.2002 зарегистрирован в установленном законном порядке.  

В соответствии с пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением №582, в редакции, действовавшей до 01.09.2011, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно пп.5.2.6 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ №437 от 05.06.2008, к его полномочиям отнесено принятие нормативных правовых актов, устанавливающих коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации.

В целях реализации указанного полномочия Министерством утверждено несколько различных по назначению коэффициентов-дефляторов, однако коэффициент-дефлятор, подлежащий применению для целей изменения размера арендной платы за земельные участки, установлен не был.

В тоже время, коэффициенты-дефляторы могут быть применены лишь для тех целей, которые непосредственно указываются Министерством в принимаемых им приказах.

Утверждавшиеся на 2010 и 2011 годы коэффициенты-дефляторы не имеют отношения к вопросам определения размера арендной платы по гражданско-правовому договору, следовательно, не могут быть применены для целей изменения размера арендной платы по договору аренды.

Из положений пункта 8 Правил прямо не следовало, что при отсутствии коэффициента-дефлятора утвержденного для целей изменения размера арендной платы, размер арендной платы мог изменяться на коэффициенты-дефляторы, утверждавшиеся для иных целей.

При таких обстоятельствах арендная плата на основании договора аренды №3775 от 08.07.2002 в период 2009-2011 годы подлежит начислению без применения коэффициента-дефлятора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 №697 в пункт 8 Правил внесены изменения. Согласно новой редакции названного пункта размер арендной платы изменяется в зависимости от уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п.1).

К отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон но договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст.422 ГК РФ.

В Постановлении Правительства РФ №697 от 19.08.2011 не указано, что внесенные им изменения распространяют свое действие на ранее возникшие правоотношения.

Следовательно,