Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 по делу n А51-23474/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

«Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе», федеральной целевой программой «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года», утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 № 480, допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

  В силу ч. 5 ст. 6 Закона № 93-ФЗ изъятие в соответствии с настоящей статьей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность  Российской Федерации - при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения.

         Приказом предписано изъять в установленном порядке путем выкупа объекты недвижимого имущества для федеральных нужд согласно прилагаемому перечню, в который, в том числе, входит здание складское (лит. В) общей площадью 683,3 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:36:000000:00:01782/В: 10000, адрес: Приморский край ЗАТО г.Большой Камень, ул. Рабочая, д.7; промышленный объект, железнодорожный тупик, состоящий из: однопутный рельсовый путь длиной 351,3 п.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:36:000000:00:01786/0:10000, адрес: Приморский край ЗАТО г.Большой Камень, ул. Рабочая, д. 7.

         В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отчуждение расположенного на них недвижимого имущества в связи с организацией проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году в городе Владивостоке регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Законом  № 93-ФЗ.

Согласно ч. 25 ст. 6 Закона № 93-ФЗ в случае, если соглашение, указанное в ч. 20 настоящей статьи, не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные органы исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 19 статьи 6 Закона № 93-ФЗ оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения необходимых для проведения саммита объектов, и убытков, причиненных таким изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В материалах дела имеется представленный истцами Отчет №13-01.1133/3 от 26.08.2013, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций», а также представленный ответчиком Отчет от 22.10.2013 №2055, изготовленный некоммерческим партнерством по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб ПРОФЕССИОНАЛ».

Принимая во внимание наличие спора, связанного с расхождением величины выкупной цены изымаемых объектов, определенной в представленных истцами и ответчиком отчетах, учитывая специфику сложившихся между сторонами отношений, суд первой инстанции по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости изымаемых объектов и размера причиненных изъятием данных объектов убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (пункты 4, 5 статьи 71 АПК РФ).

        Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о принятии в качества надлежащего доказательства размера выкупной стоимости  изымаемого имущества заключения эксперта №016-С/2014 от 28.05.2014, изготовленного при проведении судебной экспертизы  Консалтинговой компанией «Арктур Эксперт», в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» под итоговой стоимостью объекта оценки понимается стоимость объекта оценки, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с положениями ФСО №1 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.

Согласно сведениям рассматриваемого заключения эксперта определение выкупной стоимости изымаемого имущества осуществлялось на дату 01.02.2012, то есть на день, предшествующий принятию решения об изъятии спорного имущества, а также на дату осмотра объектов - 18.04.2014.

В соответствии с общими положениями, установленными в части 4 статьи 57 ЗК РФ, при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Таким образом, суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения правомерно руководствовался размером выкупной стоимости изымаемого имущества, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 01.02.2012. В связи с  этим доводы апелляционной жалобы ООО «Развитие» о необходимости определения выкупной стоимости изымаемых объектов по состоянию на 18.04.2014 противоречат положениям ч.4 ст.57 ЗК РФ.

То обстоятельство, что заключение эксперта №016-С/2014 от 28.05.2014, изготовленный в рамках судебной экспертизы  Консалтинговой компанией «Арктур Эксперт», содержит два значения выкупной стоимости изымаемых объектов (на 01.02.2012 и на 18.04.2014), по мнению апелляционной коллегии, не свидетельствует о возможности введения в заблуждение, поскольку в отчете отдельно указано значение выкупной стоимости объектов на дату, предшествующую принятию решения об изъятии (01.02.2012) и на дату осмотра объектов (18.04.2014), что исключает неоднозначное толкование отчета, при этом суд правомерно руководствовался выкупной стоимостью, определенной по состоянию на 01.02.2012. 

Согласно представленному ответчиком заключению экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 16.10.2013 представленный истцами отчет №13-01.1133/3 от 26.08.2013, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценок.

Оценив заключение экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 16.10.2013 в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия отклоняет довод ОАО «ДЦСС» о том, что для определения выкупной стоимости спорных объектов должен применяться именно отчет №13-01.1133/3 от 26.08.2013, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций». Указанные в заключении от 16.10.2013 недостатки спорного отчета влияют на достоверность определенной оценщиком выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости, чем нарушаются права и законные интересы ООО «Развитие».

Довод апелляционной жалобы ОАО «ДЦСС» о том, что представленное в материалы дела заключение экспертно-консультационного комитета от 16.10.2013 не является допустимым доказательством по делу, поскольку не является экспертизой отчета, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Суд учитывает, что заключение экспертно-консультационного комитета от 16.10.2013 не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценке, составлено не во исполнение определения суда о назначении экспертизы. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности и недопустимости указанного заключения как доказательства, которое оценено судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержит объективную оценку недостатков отчета и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированными и компетентными специалистами-оценщиками. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.

В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что отчет №13-01.1133/3 от 26.08.2013, изготовленный ООО «Центр развития инвестиций», не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в силу чего не может быть принят в качестве доказательства размера выкупной стоимости изымаемого имущества.

 Признавая заключение эксперта №016-С/2014 от 28.05.2014, изготовленный  Консалтинговой компанией «Арктур Эксперт», допустимым доказательством по настоящему делу, суд первой инстанции обоснованно указал, что в указанном заключении исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах экспертов не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения.

Как установлено судом, содержание заключения эксперта соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки,  признаны обоснованными.

Довод  апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта №016-С/2014 от 28.05.2014 положениям действующего законодательства и нормативно-правовых актов в сфере оценочной деятельности, судом отклоняется, поскольку доказательств того, что отчет №016-С/2014 от 28.05.2014, содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, в материалы дела не представлено. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки не была оспорена в установленном законом порядке (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Довод ОАО «ДЦСС» о том, что экспертом неправомерно учтен договор аренды №106/09 от 29.09.2009 земельного участка с кадастровым номером 25:36:0101001:144, поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию и является незаключенным,  апелляционный суд считает несостоятельным ввиду следующего. Как следует из текста заключения эксперта №016-С/2014 от 28.05.2014, эксперты описывают данный земельный участок, указывая, что на нем расположены оцениваемые и изымаемые объекты недвижимого имущества, сам земельный участок (право аренды) не оценивался, при этом экспертами обоснованно учтено, что правоустанавливающие документы, подтверждающие право аренды, отсутствуют, имеется лишь проект договора аренды №106/09 от 29.09.2009.

Также отклоняется как необоснованная документально ссылка ОАО «ДЦСС» на неправильное определение в заключении эксперта от 28.05.2014 площади земельного участка для эксплуатации железнодорожного пути (2436 кв.м), при этом суд учитывает письменные пояснения эксперта по методике расчета указанной площади, имеющиеся в материалах дела (т.7, л.д.144-146).   

  Наличие у экспертов  соответствующей квалификации для проведения назначенной судом экспертизы подтверждается имеющимися в материалах дела документами об образовании и профессиональной переподготовке оценщиков.  Из материалов дела следует, что в распоряжение экспертного учреждения предоставлены все необходимые для проведения экспертизы документы.

  Таким образом, истцы в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представили суду относимые и допустимые доказательства недостоверности величины выкупной цены изымаемых объектов и размера убытков, причиненных изъятием спорных объектов, указанной в отчете № 016-С/2014 от 28.05.2014, изготовленном Консалтинговой компанией «Арктур Эксперт».      При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции истцы ходатайства о проведении дополнительной и (или) повторной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявили.

         При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта №016-С/2014 от 28.05.2014 надлежащим доказательством по настоящему делу и правомерно установил выкупную цену изымаемых объектов недвижимости: здания материальных складов (лит. В) общей площадью 683,3 кв.м, по адресу: Приморский край ЗАТО г. Большой камень, ул. Рабочая, д.7, с выкупной ценой в размере 4 387 836 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта составляет 4 247 836 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта, составляет 140 000 рублей; промышленного объекта, железнодорожный тупик, состоящий из: однопутный рельсовый путь длиной 364,6 п.м, по адресу: Приморский край ЗАТО г. Большой камень, ул. Рабочая, д.7, с выкупной ценой в размере 2629914 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта составляет 2 489 914 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта, составляет 140 000 рублей, определенные по состоянию на 01.02.2012.

         Суд первой инстанции правомерно признал необоснованными требования ООО «Развитие» о возмещении ему убытков, причиненных изъятием земельного участка, не занятого объектами недвижимости в связи с досрочным прекращением договора аренды №106/09 от 29.09.2009, в сумме          6 674 000 рублей, поскольку материалами дела подтверждается, что