Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А51-7453/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

не вытекает иное.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с частью 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с положениями части 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что обязательство ответчика по оплате предъявленной ко взысканию суммы в размере 9 750 000 рублей возникло из договора от 31.05.2011 №19/05/2011 о переуступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75, местонахождение: примерно в 1109 м по направлению на юго-запад от ориентира МОУ СОШ №22, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, с.Кневичи, пер.Русский, 5, площадью 9999 кв.м, который, по мнению истца, заключен во исполнение соглашения №4/01/2011 о намерении переуступить право аренды указанного земельного участка, согласно которому стоимость права аренды должна быть определена на основании отчета независимого оценщика.

В подтверждение размера платы за уступку права аренды спорного земельного участка истец ссылался первоначально на отчет №15-242 от 06.09.2011, подготовленный ЗАО «АБМ Партнер», согласно которому стоимость объекта оценки земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 по состоянию на 31.07.2011 составила 9 999 000 рублей, а в последующем – на отчет №400 от 12.09.2014, подготовленный ООО «Индустрия-Сервис», согласно которому по состоянию на 31.05.2011 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 по состоянию на 31.05.2011 составила 9 750 000 рублей.

В соответствии со статьёй 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с соглашением от 26.01.2011 №4/01/2011 о намерении переуступить право аренды передача спорного земельного участка Арендатору 2 должна была быть осуществлена после регистрации права собственности Арендатора 2 (ЗАО «Центр Строй») на объекты аэровокзального комплекса аэропорта г.Владивосток – котельная и очистные сооружения.

Из материалов дела следует, что право ответчика (Арендатора 2) на указанные объекты аэровокзального комплекса зарегистрировано в установленном законом порядке лишь 14.08.2013, в то время как договор №19/05/2011 о переуступке права аренды спорного земельного участка подписан сторонами 31.05.2011.

При этом в нарушение требований статьи 429 ГК РФ указанный договор №19/05/2011 не содержит существенного условия о стоимости права аренды.

В этой связи, арбитражный суд первой инстанции, учитывая несоблюдение сторонами при заключении договора №19/05/2011 от 31.05.2011 условия о сроке заключения договора, определённого в соглашении от 26.01.2011 № 4/01/2011, и отсутствие в договоре № 19/05/2011 указания стоимости передаваемого права аренды, сделал вывод об отсутствии оснований полагать, что договор № 19/05/2011 заключен сторонами во исполнение соглашения от 26.01.2011 №4/01/2011.

С учётом изложенного обстоятельства арбитражный суд первой инстанции установил, что  стоимость передаваемого по договору от 31.05.2011 права не может быть определена в соответствии с пунктом 1.2 соглашения от 26.01.2011 на основании отчета независимого оценщика.

Довод апелляционной жалобы о том, что порядок установления цены не связан с моментом передачи прав, а также моментом государственной регистрации прав на котельную и очистные сооружения, судебной коллегией отклоняется. Так, право аренды на спорный земельный участок было переуступлено истцом ответчику до исполнения положений пункта 1.2 соглашения от 26.01.2011, что являлось условием, определяющим момент переуступки права аренды. Из изложенного не следует, что стороны, заключая договор от 31.05.2011 до реализации положений пункта 1.2 соглашения от 26.01.2011, продолжали руководствоваться положениями последнего. В связи с чем арбитражный суд первой инстанции правомерно установил отсутствие оснований для применения положений пункта 1.2 договора, касающихся порядка определения цены договора.

Кроме того, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные истцом в материалы дела в обоснование заявленных требований отчеты, арбитражный суд первой инстанции также установил, что данные документы не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств стоимости передаваемого права аренды земельного участка.

Так, отчетом №15-242 от 06.09.2011, подготовленным ЗАО «АБМ Партнер», определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 9 999 000 рублей по состоянию на 21.07.2011, в то время как договор о переуступке права аренды указанного земельного участка заключён 31.05.2011. Помимо этого суд первой инстанции обоснованно отметил, что целью оценки, проводимой в рамках данного отчета, является определение рыночной стоимости объекта оценки для целей залога, в то время как предметом указанного договора от 31.05.2011 является переуступка права аренды спорного земельного участка.

Отчет №4000, подготовленный 12.09.2014 ООО «Индустрия-Сервис», которым определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 по состоянию на 31.05.2011 в размере 9 750 000 рублей, отклонён судом первой инстанции в качестве достаточного и достоверного доказательства по мотиву того, что при определении стоимости объекта оценки экспертом проведено сравнение неравнозначных с объектом оценки объектов. Так, в качестве объектов-аналогов экспертом указаны не только земельные участки, находящиеся на праве долгосрочной аренды, но и в преобладающем большинстве земельные участки, находящиеся в собственности. При этом при проведении сравнения экспертом не учтено, что земельные участки, приведенные в качестве объектов-аналогов, относятся к иной категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, промзастройки, ИЖС, региональных складов. Вместе с тем,  согласно данным кадастрового паспорта от 2.11.2010 спорный земельный участок полностью расположен в границах земель категории промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, которые в силу положений п.5 ст. 27, ст.87, ст.90 ЗК РФ отнесены к землям, ограниченным в обороте.  

В связи с изложенными обстоятельствами арбитражный суд первой инстанции верно установил, что земельные участки, приведенные экспертом в качестве объектов-аналогов, не могут быть признаны таковыми для целей оценки права аренды спорного земельного участка. Таким образом, отчёт №4000, подготовленный 12.09.2014 ООО «Индустрия-Сервис», не соответствует требованиям пункта 22 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Как разъяснено в пункте 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

Установив, что условие о цене переуступки права аренды сторонами не согласовано, арбитражный суд первой инстанции применил в качестве сравнимой цены условие о цене договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 30.04.2010, на основании которого истцу переданы права аренды, в том числе, земельного участка той же категории земель, что и спорный земельный участок, с аналогичным целевым назначением и разрешенным использованием, площадью 55651 кв.м с кадастровым номером 25:27:080103:72, путем разделения которого согласно данным представленных в материалы дела кадастровых паспортов земельных участков образован спорный земельный участок с кадастровым номером 25:27:080103:75.

Принимая во внимание цену договора от 30.04.2010, которая установлена в размере 315 573 рубля 30 копеек и общую площадь земельных участков с кадастровыми номерами 25:27:080103:72 площадью 55651 кв.м, 25:27:080103:71 площадью 4296 кв.м и 25:27:080105:27 площадью 4186 кв.м, право аренды на которые переданы по данному договору, суд первой инстанции установил, что стоимость права аренды одного кв.м земельных участков можно считать равной 4,29 рубля. Таким образом, стоимость права аренды спорного земельного участка, площадь которого составляет 9 999 кв.м.,  составляет 49 195 рублей 08 копеек.

Отклоняя довод апелляционной жалобы со ссылкой на то обстоятельство, что земельный участок кадастровый номер 25:27:080103:72 находился в аренде истца с 30.04.2010 по 24.01.2011 и именно за этот период было оплачено право аренды в сумме 315 573 рубля 30 копеек, в связи с чем, по мнению апеллянта, право аренды указанного участка за 9 месяцев владения составляет 273 802 рубля 92 копейки, а за 48 лет могло составить 17 523 360 рублей, апелляционная коллегия исходит из того, что определённый в пункте 2.1 договора от 30.04.2010 размер денежных средств являлся платой за переуступку права аренды земельных участков, обозначенных в пункте 1.1 данного договора, на 49 лет, а не за период фактического владения истцом данным имуществом.

Отклоняя довод ответчика о безвозмездности договора о передаче прав и обязанностей от 31.05.2011 в силу положений Федерального закона от 08.05.2009 №93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран-участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическоесотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Приказа Росавиации №584 от 29.12.2010 «Об образовании земельных участков, предназначенных для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения»,  арбитражный суд первой инстанции правильно указал, что указанными нормативными актами предусмотрена упрощенная процедура предоставления указанных земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов, без проведения торгов. В то же время условие о безвозмездной передаче в аренду таких земельных участков данные нормативно-правовые акты не содержат.

Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявленного истцом требования в части взыскания с ответчика 49 195 рублей 08 копеек платы за переуступку права аренды, является законным и обоснованным.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2014  по делу №А51-7453/2014  в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А51-19931/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)  »