Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А51-4888/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-4888/2014

03 февраля 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 27 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-16179/2014

на решение от 18.11.2014

судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-4888/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Индивидуального предпринимателя Павлова Сергея Евгеньевича

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ», Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от  истца: адвокат Иванова В.Ю. по ордеру от 27.01.2015 №322;

от ответчика: Салыкова Л.В. – представитель по доверенности от 27.11.2014 №28/1-6141 сроком на один год;

от Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»: Барлева О.Н. – представитель по доверенности от 29.12.2014 №1-14/5156 сроком на один год;

от общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Павлов Сергей Евгеньевич (далее – ИП Павлов С.Е.) обратился в арбитражный суд к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости №172-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «…цена продажи арендуемого имущества составляет 3983051 (три миллиона девятьсот восемьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 00 копеек (без учета НДС)» (с учетом уточнения требований).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – Агентство).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (далее – ООО «Лев-Информ»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Ссылается на то, что решения Думы города Владивостока об утверждении условий приватизации арендуемого истцом объекта недвижимости не отменено, являются действующими; отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта, положенный в основу принятия решений об утверждении условий приватизации и составления проекта договора купли-продажи истцом не оспорен, доводов о его недостоверности не приведено. По мнению Управления, поскольку в материалах дела имеются три отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества с противоречивыми выводами, у суда не имелось оснований для удовлетворения иска об урегулировании спорных разногласий.

В канцелярию суда поступили письменные возражения ИП Павлова С.Е. на апелляционную жалобу, в которых истец сослался на результаты судебной экспертизы, положенные в основу решения. Просит в удовлетворении жалобы отказать.

ООО «Лев-Информ», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя указанного третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель Агентства доводы апелляционной жалобы поддержал, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца по апелляционной жалобе возражал, пояснил, что считает обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 07.03.2012 Управление (арендодатель) и ИП Павлов С.Е. (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества №02-01926-001-Н-АР-6698-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 112 кв.м (в здании лит.1, номера на поэтажном плане: 14,16-27 (литер VI), этаж: цокольный), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Нерчинская (Я.Лациса), д.40, для использования в целях «магазин».

Решением Думы г.Владивостока от 21.11.2013 №199 внесены изменения в приложение к решению Думы г.Владивостока от 21.02.2013 №38 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2013 год». Данным решением были утверждены условия приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Нерчинская, 40, а именно: способ приватизации – преимущественное право выкупа, рыночная цена объекта - 5906780 рублей.

Во исполнение пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) на основании указанного решения Думы г.Владивостока Управление 29.11.2013 направило в адрес индивидуального предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи объекта недвижимости №172-ППВ, согласно которому стоимость выкупаемого объекта составляет 5906780 рублей (без учета НДС).

Предприниматель, не согласившись с указанной ценой выкупаемого имущества, направил в адрес Управления протокол разногласий к договору купли-продажи №172-ППВ, согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 4152542 рублей. Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом №802, изготовленным оценочной компаний ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» и утвержденным 20.12.2013.

Управление подготовило письменное уведомление от 09.01.2014 №1-14/4 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

ИП Павлов С.Е., полагая, что выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи Управление руководствовалось отчетом об оценке от 23.10.2013 №022312, подготовленным ООО «Лев-Информ», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 17.10.2013 составляет 5906780 рублей (без учета НДС). Данная цена включена Управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества №172-ППВ.

В свою очередь ИП Павлов С.Е. обратился к другому независимому оценщику – ООО «Оценочно-консалтинговая  компания «Эталон», которым подготовлен отчет №802, утверждённый 20.12.2013, об оценке рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений, которая по состоянию на 21.08.2013 составила 4152542 рубля без учета НДС.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены объекта недвижимости, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке от 23.10.2013 №022312, подготовленный по заказу Управления.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком».

Поскольку при рассмотрении настоящего дела в материалы дела были представлены отчеты независимых оценщиков, содержащие противоречивые выводы о величине