Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А51-31874/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

расположенные в границах Надеждинского муниципального района, признано противоречащим закону и недействующим с момента принятия решением Надеждинского районного суда Приморского края по делу № 2-1049/2012.

Таким образом, в течение периода аренды с 01.10.2010 по 09.11.2012 нормативное регулирование порядка начисления арендной платы за муниципальные земли муниципальными правовыми актами Надеждинского муниципального района Приморского края отсутствовало в связи с признанием недействительным решением суда от 20.01.2010 по делу №А51-18076/2009 постановления главы Муниципального образования Надеждинский район от 01.04.2005 №284 и в связи с отсутствием оснований для применения к правоотношениям сторон решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №463, а также решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №464 до вступления его в силу с 10.11.2012. Исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды, исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующего публичного образования (Решений Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 № 463 и № 464), противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в Постановлении № 582.

Какой-либо иной предшествующий нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы отсутствует. Вместе с тем соответствующий расчет размера арендной платы включен в текст договора аренды и представляет собой его договорное условие. Данный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/2011.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что до вступления в силу решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 № 464, то есть до 10.11.2012, следовало руководствоваться ставками арендной платы, указанными в договоре аренды с учетом дополнительного соглашения к нему, которые в то же время не должны превышать 2% кадастровой стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, Постановлением №582 отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Так, в подпункте «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, установленных Постановлением №582, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в данном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «г» пункта 3 и пункте 5 данных Правил.

Таким образом, ежемесячный размер арендной платы по договору от 16.09.2010 не может быть выше величины, равной 2 процентам кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:213 в соответствующий период.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 №15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

С учетом изложенного выше, а также условия договора аренды о внесении арендатором платы за пользование участком с 01.10.2010 за период с 01.10.2010 по 20.10.2010 арендная плата подлежала уплате в размере, установленном в самом договоре аренды, который составил 93094 рубля 76 копеек в месяц (пункт 2.1 договора), то есть за указанный период – 60061 рубль 14 копеек. При этом ввиду того, что договор аренды прошел государственную регистрацию только 21.10.2010, за октябрь 2010 года арендатор должен был внести арендную плату не позднее 01.11.2010 (в течение 10 дней с момента вступления договора в силу применительно к пункту 2.1. договора от 16.09.2010), соответственно, трехгодичный срок исковой давности по данному платежу истцом не пропущен, так как с иском истец обратился в суд 17.10.2013.

Как установлено судом, дополнительным соглашением от 29.12.2011 стороны изложили пункт 2.1 договора аренды в новой редакции, согласно которой размер арендной платы составил 1717114,30 рублей, и распространили действие данного условия на период с 21.10.2010 по 31.12.2010. Однако с учетом превышения данного размера арендной платы над размером, установленным Постановлением №582, то есть двух процентов кадастровой стоимости, арендная плата за указанный период составила 114474,29 рублей в месяц. Таким образом, за период с 21.10.2010 по 31.10.2010 арендная плата составила 40619,91 рублей, за ноябрь и декабрь 2010 года – по 114474,29 рублей.

Доводы истца об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.12.2011 к договору аренды подлежат отклонению на основании следующего.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения не влияет на обязанность ответчика как арендатора вносить арендную плату в размере, установленном данным соглашением сторон.

Далее по условиям дополнительного соглашения от 29.12.2011 к договору аренды в период с 01.01.2011 арендная плата подлежала уплате в размере 64168,36 рублей в месяц исходя из ставки в размере 0,5 процентов нормативной стоимости земли, приравненной к кадастровой стоимости, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка и её увеличением с 68684573,32 рублей до 154004064,12 рублей. Как указывалось выше, данный размер арендной платы действовал в период с 01.01.2011 по 29.07.2012; он был установлен также в расчете арендной платы на 2012 год (приложение №2 к договору аренды), изготовленном специалистом Управления муниципального имущества Администрации.

Вышеуказанная базовая ставка арендной платы в размере 0,5 процентов нормативной стоимости земли установлена расчетом арендной платы на 2011 год, приобщенным к материалам дела (приложение №2 к договору аренды).

С 30.07.2012 кадастровая стоимость арендуемого ответчиком земельного участка изменилась на 111010667,08 рублей, в связи с чем с указанной даты размер арендной платы в месяц составил 46254,44 рубля.

С 10.11.2012 вступило в действие решение Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №464, в приложении к которому установлены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района.

В указанном приложении по отношению для каждого предусмотренного им вида разрешенного использования земельных участков установлены два вида ставок: ставка на период эксплуатации (реконструкции, капитального ремонта) и ставка на период проектирования и строительства.

Земельный участок с кадастровым номером 25:10:011400:213 передан ответчику для проектирования и строительства железнодорожного филиала.

В пункте 11 приложения к решению от 30.10.2012 №464 установлены ставки арендной платы за земли, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, железнодорожного и иных видов транспорта, а также предоставленные для их проектирования и строительства (реконструкции, капитального ремонта).

Истец ссылается на то, что вышеуказанный земельный участок подпадает под действие подпункта 11.2 пункта 11 приложения, в котором предусмотрены земли под эксплуатацию объектов железнодорожного транспорта (размещение железнодорожных путей; размещение, эксплуатацию, расширение и реконструкцию строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установление полос отвода охранных зон железных дорог), а также под их проектирование и строительство (реконструкцию, капитальный ремонт). Подпунктом 11.2 установлены следующие ставки арендной платы: ставка на период эксплуатации (реконструкции, капитального ремонта) в размере 50 процентов кадастровой стоимости и ставка на период проектирования и строительства в размере 5 процентов.

Ответчик полагает, что применению подлежит подпункт 11.1 пункта 11 решения, в котором указаны земли, предоставленные организациям для обеспечения и осуществления дорожной, железнодорожной и иных видов транспортной деятельности. Для данного вида разрешенного использования ставка на период эксплуатации (реконструкции, капитального ремонта) составляет 5 процентов кадастровой стоимости и ставка на период проектирования и строительства – 0,5 процентов.

К материалам дела приобщен договор подряда от 15.07.2014 №49/62, по которому ООО «Железнодорожный терминал» (заказчик) поручило ООО Архитектурно-Планировочной Компании «Идеальный город» выполнить проектно-изыскательские работы для строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:10:011400:213 транспортно-логистического комплекса, осуществляющего перевозки железнодорожным транспортом, связанного с приемом, погрузкой, разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что применению для целей расчета арендной платы подлежит подпункт 11.1 приложения к решению Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №464, поскольку фактически вышеуказанный земельный участок предоставлен ответчику для осуществления указанных в договоре подряда видов железнодорожной транспортной деятельности, при этом объекты ответчика не могут быть отнесены к объектам железнодорожного транспорта, предусмотренным подпунктом 11.2 пункта 11 приложения. Довод Администрации о том, что подпункт 11.2 подлежит применению именно в связи с предоставлением земельного участка для проектирования и строительства железнодорожного терминала, подлежит отклонению, поскольку ставки арендной платы на период проектирования и строительства предусмотрены и для всех иных видов разрешенного использования земельных участков. При этом коллегией также учитывается, что в приложении к дополнительному соглашению от 29.12.2011 расчет арендной платы также произведен исходя из ставки 0,5 % нормативной стоимости земли, приравненной к ее кадастровой стоимости.

Таким образом, в период с 10.11.2012 арендную плату за спорный земельный участок также необходимо исчислять в размере 46254 рубля 44 копейки в месяц.

В силу изложенного за период с 01.10.2010 по 17.10.2013 арендная плата составила всего 2220600 рублей 29 копеек.

Из материалов дела следует, что ответчиком частично произведены платежи по договору аренды от 16.09.2010 на общую сумму 1229864 рубля 74 копейки.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 990735 рублей 55 копеек основного долга по договору аренды на основании статей 309, 614 ГК РФ.

Администрацией также заявлены требования о взыскании 2062370 рублей 16 копеек договорной неустойки за период с октября 2010 года по 17.10.2013.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего