Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по делу n А51-31881/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной,  государственной собственности, а также земли, право собственности на которую не разграничено, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, а органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1709/11, в этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора аренды о согласованном размере арендной платы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также право собственности на которые не разграничено, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 №12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также право собственности на которые не разграничены, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.

В пункте 2.3 договора аренды стороны установили, что на следующий календарный год размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования об изменении размеров арендной платы за землю (приложение №2 к договору составляется на каждый календарный год). Оповещение арендатора об изменении ставок арендной платы за землю на территории Надеждинского района осуществляется через районную газету «Трудовая Слава».

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами составлялся расчет арендной платы на каждый календарный год начиная с 2009 года (приложен к договору аренды).

Изначально в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора аренды и приложениями №2 и № 3 к нему сторонами было установлено, что арендная плата за землю рассчитывается с учетом таких критериев, как площадь земельного участка, нормативная цена земли, базовая ставка арендной платы в процентах от нормативной цены земли (1%). Таким образом, изначально в формулу расчета арендной платы кадастровая стоимость земельного участка не входила.

19.03.2009 во исполнение введенного Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ абзаца 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 65, 66 ЗК РФ, Администрацией Приморского края было принято постановление № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка.

На основании Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства от 08.04.2000 № 316, для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка земель.

В целях актуализации кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Приморского края, в 2010 году была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па и опубликованы в специальном выпуске «Приморской газеты» 31.12.2010.

Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка. В пункте 4 данного постановления закреплено, что названное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2011 года. Поскольку опубликовано постановление 31.12.2010, то в силу пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действует с 04.08.2009, далее - Постановление № 582) новый размер кадастровой стоимости подлежит применению с 01.01.2011.

Новый размер кадастровой стоимости спорного земельного участка отражен в кадастровом паспорте земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 20.05.2011 № 25/00-11-49071 (л.д. 72 т. 2) и составляет 192 824 660 рублей 70 копеек.

Таким образом, с 01.01.2011 при расчете арендной платы именно данный размер кадастровой стоимости должен быть принят во внимание.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) № 25/00-13-331978 от 21.11.2013  (л.д. 81 т. 2) кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176 составила 179 690 227 рублей 29 копеек, однако поскольку доказательств того, что измененные сведения о категории земель внесены в государственный кадастр ранее выдачи указанного кадастрового паспорта, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 179 690 227, 29 рублей подлежит применению при расчетах с 21.11.2013.

Поскольку исковые требования заявлены за период по 17.10.2013, арендная плата, которую должно оплачивать ООО «Гольф-парк ДВ» с 09.08.2012, в течение всего спорного периода подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка 192 824 660 рублей 70 копеек.

На протяжении спорного периода для определения ставок арендной платы муниципального и государственного имущества на территории Надеждинского района принимались следующие нормативно правовые акты.

Постановление главы Муниципального образования Надеждинский район от 01.04.2005 №284 «О базовых ставках арендной платы за земли на территории муниципального образования Надеждинский район на 2005 год» решением Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2010 по делу №А51-18076/2009, вступившим в законную силу 20.01.2010, признано несоответствующим Федеральному закону от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и недействующим полностью.

Решение Думы Надеждинского муниципального района Приморского края от 30.10.2012 № 463 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района» согласно его положениям вступает в силу с момента опубликования, распространяет свое действие на отношения, возникшие с 20.01.2010 и действует до 31.12.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Поскольку вышеуказанное решение опубликовано и, соответственно, вступило в силу 10.11.2012, и на этот момент срок его действия (до 31.12.2010) уже истек, данное решение не подлежит применению к спорным отношениям, учитывая, что согласно статье 4 ГК РФ обратная сила акту гражданского законодательства может быть придана только законом. Кроме того, Постановления №582 закреплен принцип предсказуемости определения арендной платы. Распространение же действия нормативных актов органов местного самоуправления на предыдущий период противоречит данному принципу.

Решение Думы Надеждинского муниципального района Приморского края от 30.10.2012 №464 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района» в первоначальной редакции вступает в силу с момента его опубликования (10.11.2012) и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2011.

Решением Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2013 №17 (опубликовано и вступило в силу 09.11.2013) в решение Думы от 30.10.2012 № 464 внесены изменения, определено, что решение № 464 от 30.10.2012 распространяет свое действие на отношения, возникшие с 21.01.2011.

Таким образом, учитывая правила действия актов гражданского законодательства во времени, решение от 30.10.2012 №464 в первоначальной редакции действовало в период с 10.11.2012 до 08.11.2013 включительно, указанное решение Думы Надеждинского муниципального района в редакции решения от 30.10.2013 № 17 действовало с 09.11.2013.

Решения Думы Надеждинского муниципального района от 16.03.2011 №334 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные  в границах Надеждинского муниципального района», от 27.12.2011 №401 утратили силу со 02.06.2012 в связи с их отменой решением Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 N427.

В то же время данные решения не соответствуют пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральному закону от 06.10.2003 N131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», так как утверждение ставок арендной платы за земли, собственность на которые не разграничена, не относится к полномочиям органов местного самоуправления. Таким образом, данные решения не подлежат применению.

Решение Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 №428 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района» не подлежит применению к спорным отношениям, поскольку данное решение признано противоречащим закону и недействующим с момента принятия решением Надеждинского районного суда Приморского края по делу № 2-1051/2012.

Решение Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 №429 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района, признано противоречащим закону и недействующим с момента принятия решением Надеждинского районного суда Приморского края по делу № 2-1049/2012.

Таким образом, в течение периода аренды с ноября 2009 года по 09.11.2012 нормативное регулирование порядка начисления арендной платы за муниципальные земли муниципальными правовыми актами Надеждинского муниципального района Приморского края отсутствовало в связи с признанием недействительным решением суда от 20.01.2010 по делу №А51-18076/2009 постановления главы Муниципального образования Надеждинский район от 01.04.2005 №284 и в связи с отсутствием оснований для применения к правоотношениям сторон решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №463, а также решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №464 до вступления его в силу с 10.11.2012. Исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды, исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующего публичного образования (Решений Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 № 463 и № 464), противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в Постановлении № 582.

Какой-либо иной предшествующий нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы отсутствует. Вместе с тем соответствующий расчет размера арендной платы включен в текст договора аренды и представляет собой его договорное условие. Данный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/2011.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что до вступления в силу решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 № 464, то есть до 10.11.2012, следовало руководствоваться ставками арендной платы, указанными в договоре аренды, которые в то же время не должны превышать 2% кадастровой стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, Постановлением № 582 отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты