Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по делу n А51-31881/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Так, в подпункте «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, установленных Постановлением № 582 в применяемой редакции, в случае предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, арендная плата определена в размере 2 процента кадастровой стоимости.

Таким образом, ежемесячный размер арендной платы по договору №253-О от 02.11.2009 не может быть выше величины, равной 2 процентам кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствующий период.

В силу изложенного, за период с 09.08.2012 по 09.11.2012 арендная плата подлежала уплате в размере, установленном в самом договоре аренды, который составил 242 677 рублей 36 копеек, что не превышает 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

С 10.11.2012 вступило в действие решение Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №464, в приложении к которому установлены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района.

Земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176 в спорный период был передан ответчику для эксплуатации земельного участка под проектирование и строительство гольф-парка.

Исходя из порядка определения размера арендной платы, установленного постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па и согласно пункту 7.8 приложения к решению Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 №464 для гольф-клубов действует ставка арендной платы на период эксплуатации (реконструкции, капитального ремонта) – 30%, на период проектирования и строительства – 3% от кадастровой стоимости, что превышает размер арендной платы, определяемый в соответствии с постановлением Правительства № 582, в связи с чем арендная плата за период с 10.11.2012 по 17.10.2013 составляет 321 374 рубля 43 копейки в месяц исходя из 2 % кадастровой стоимости земельного участка.

В силу изложенного за весь период с 09.08.2012 по 17.10.2013 арендная плата составляет всего 4 353 152 рубля 91 копейку.

Из материалов дела следует, что ответчиком частично произведены платежи по договору аренды.

В то же время апелляционная коллегия не принимает в счет оплаты арендной платы за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 денежные средства, перечисленные по платежному поручению № 1 от 27.06.2012 на 300 000 рублей в связи с прямым указанием в основании платежа «за ООО «Гольф-парк «Приморье», платежные поручения № 5 от 13.08.2012, № 6 от 13.03.2014, № 7 от 13.03.2014, в связи с указанием в них на конкретные месяцы, за которые произведена оплата, находящиеся за пределами периода, когда арендатором земельного участка являлось ООО «Гольф-парк ДВ», а также по платежному поручению № 8 от 13.03.2014 (которым произведена оплата за январь-март 2014 года), не относящемуся к взыскиваемому периоду.

Таким образом, платежными поручениями № 8 от 31.08.2012, № 9 от 20.09.2012, № 11 от 30.10.2012, № 12 от 16.11.2012, № 16 от 26.12.2012, № 1 от 31.01.2013. № 2 от 16.07.2013, № 3 от 27.12.2013, № 1 от 31.01.2014, № 2 от 31.01.2014 ООО «Гольф-парк ДВ» произведена оплата на общую сумму 1 847 903, 03 рублей.

Разница между подлежащей внесению и фактически оплаченной арендной платой составляет 2 505 249 рублей 88 копеек, которые и подлежат взысканию в пользу истца.

Выполненный судом первой инстанции расчет подлежащих удовлетворению исковых требований в части взыскания арендной платы в размере 956 033 рублей 55 копеек апелляционная коллегия находит необоснованным, а решение – подлежащим изменению в данной части.

Администрацией заявлены требования о взыскании с ООО «Гольф-парк ДВ» договорной неустойки за период с 17.10.2010 по 17.10.2013 в сумме 8388990 рублей 01 копейка.

Поскольку права арендатора перешли к ООО «Гольф-парк ДВ» только с 09.08.2012, соответственно, требования о взыскании пени за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы могут быть предъявлены к данному ответчику только в отношении пени, начисленной на арендную плату за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 (учитывая заявленный истцом период).

Согласно расчету апелляционного суда, в соответствии с положениями параграфа 2 главы 23 ГК РФ о неустойке и пункта 4.1 договора аренды, в связи с просрочкой и частичным неисполнением обязательства по внесению арендной платы за указанный период подлежит начислению пеня в размере 172 888 рублей 65 копеек.

Платежными поручениями № 9, № 10 от 13.03.2014 ООО «Гольф-парк ДВ» уплатило администрации пеню за 2010-2013 годы в размере 394 525 рублей 76 копеек, что превосходит размер подлежащей начислению пени.

В связи с изложенным требование о взыскании неустойки является необоснованным, решение в данной части подлежит изменению, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени с ООО «Гольф-парк ДВ» надлежит отказать.

Расчет апелляционного суда основного долга по арендной плате и пене прилагается к материалам дела.

Администрацией также заявлены требования о расторжении договора аренды от 02.11.2009 и договора переуступки от 24.07.2012 в связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Однако истцом в материалы дела не представлены доказательства надлежащего направления истцом ответчику и получения ответчиком письменного предложения о расторжении договора от 02.11.2009 №253-О, а также договора переуступки права аренды от 24.07.2012.

В представленной Администрацией претензии от 14.08.2013 исх. №1736 содержится только требование истца к ответчику о погашении задолженности по договору аренды и предупреждение на случай неисполнения указанного требования об обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Таким образом, поскольку истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части исковых требований о расторжении договора аренды и договора переуступки права аренды, предусмотренный в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, то в соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ исковое заявление в данной части правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.

С учетом изложенного, поскольку действие договора аренды от 02.11.2009 №253-О и договора переуступки права аренды от 24.07.2012 не прекращено, договоры судом не расторгнуты и обязательства сторон по договорам не прекращены, то оснований для удовлетворения исковых требований о возврате земельного участка по акту приема-передачи у суда первой инстанции также не имелось.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Апелляционной коллегией принято во внимание, что денежные средства в счет оплаты основного долга и пени по платежным поручениям № 3 от 27.12.2013, № 1 от 31.01.2014, № 2 от 31.01.2014, № 9, № 10 от 13.03.2014 перечислены после обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, в связи с чем апелляционная коллегия, руководствуясь разъяснениями пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине», при расчете государственной пошлины исходит из того, что требования истца в данной части фактически удовлетворены.

С учетом уточнений администрацией заявлены исковые требования в части взыскания денежных средств на общую сумму 8 388 990 рублей 01 копейка, при этом денежные требования истца удовлетворены частично к ответчику ООО «Гольф-парк ДВ» на сумму 2 505 249 рублей 88 копеек, в связи с чем, с учетом добровольно удовлетворенных требований в размере 1 458 386 рублей 41 копейка, взысканию с ООО «Гольф-парк ДВ» подлежит 9 595 рублей 60 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014  по делу №А51-31881/2013 изменить.

Исковые требования о расторжении Договора аренды земельного участка № 253-О от 02.11.2009, заключенного между Администрацией Надеждинского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью «Гольф-парк «Приморье», и Договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 24.07.2012, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Гольф-парк «Приморье» и Обществом с ограниченной ответственностью «Гольф-парк ДВ», оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гольф-парк ДВ» в пользу Администрации Надеждинского муниципального района 2505249 (Два миллиона пятьсот пять тысяч двести сорок девять) рублей 88 копеек основного долга по арендной плате.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гольф-парк ДВ» в доход федерального бюджета 9595 (Девять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей 60 копеек государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Д.А. Глебов

Т.А. Аппакова