Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А51-16193/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

– помещения №№1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

Во исполнение соглашения от 01.04.2006 сторонами 01.04.2006 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2735,2 кв.м.

По соглашению №1/07 от 25.10.2007 об изменении и дополнении договора аренды №30/28 арендодатель передает, а арендатор принимает следующие помещения общей площадью 2 783,9 кв.м, расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу 690105, г.Владивосток, ул. Русская, 71: подвал здания – помещения №№ 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; первый этаж здания – помещения №№1-62 общей площадью 967,3 кв.м.; второй этаж здания – помещения №№ 1-20, 1-27 общей площадью 963,5 кв.м; третий этаж здания – помещения №№ 1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

Во исполнение соглашения №1/07 от 25.10.2007 сторонами 25.10.2007 составлен акт приема-передачи помещений общей площадью 2783,9 кв.м.

Соглашением №2/07 от 01.11.2007 стороны дополнили договор пунктом 11.6 следующего содержания: «Рассмотрев вопросы по возмещению затрат на проведение ремонтных работ по улучшению арендованных ООО «Гамбриус» помещений по договору аренды №30/28 от 30.01.2002 года, решили, что ОАО «Изумруд» компенсирует затраты в сумме 5096721 руб., произведенные с целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за три года в счет арендной платы, равномерно по месяцам».   

В соответствии с п. 1 соглашения №1/08 от 30.07.2008 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 п. 1.6 договора № 30/28 изложен в следующей редакции: «Арендодатель возмещает затраты арендатору в сумме 5 096 721 рублей, произведенные целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за 36 календарных месяцев, начиная с 01 сентября 2008 года, равномерно по месяцам, путем перечисления на расчетный счет денежных средств в сумме 141 575 руб. 58 коп. в течение 3 банковских дней с момента поступления на расчетный счет арендодателя 100% арендной платы за месяц».

В связи с ненадлежащим, по мнению истца, исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды № 30/28, истец направил ответчику письма с требованиями об устранении нарушений условий договора (от 10.01.2014 № 85/10, от 04.03.2014 № 85/51, от 18.03.2014 №85/623).

Поскольку ответчик не выполнил требования истца об устранении указанных в письмах нарушений, истец направил претензию №55/12 от 30.03.2014 о досрочном расторжении договора в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Соглашение о расторжении договора аренды №30/28 сторонами подписано не было, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 65 АПК РФ бремя доказывания указанного  обстоятельства возложено на истца.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем  сведения соответствуют действительности (часть 3).

Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя не имеется.

Так, является необоснованным довод истца об использовании арендатором имущества не в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 2.1 договора №30/28 установлено, что помещения предназначены для использования в качестве гостиницы и точки общественного питания.

В дополнительном соглашении от 30.09.2002 стороны в п.1.2 согласовали, что помещения используются под офис. Ссылка истца на то, что часть текста написана от руки, в связи с чем данное дополнительное соглашение недействительно, правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку истец не представил иную редакцию данного дополнительного соглашения, соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

Кроме того, истец в письмах от 31.03.2004 №1/529, от 19.07.2006 №1/1082, подписанных генеральным директором ОАО «Изумруд» Якухным Г.Н., разрешил ответчику заключить договоры субаренды арендуемого по договору №30/28 недвижимого имущества с использованием имущества под офисы, гостиницу, точку общественного питания, сауну.

При таких условиях арбитражный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, что истцом не доказаны обстоятельства использования ответчиком арендуемых помещений в нарушение пункта 2.1 договора №30/28, ст.615 ГК РФ.

Также истец указывает, что арендатор в нарушение п.п. 6.2.1, 6.2 договора №30/28 передавал помещения в субаренду без получения согласия истца.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

Согласно пункту 15 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Пунктом 6.2.1 договора №30/28 предусмотрено право арендатора сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя.

Истец в письме от 19.07.2006 №1/1082 согласовал передачу в субаренду помещений согласно п. 6.2.1 договора № 30/28, перечень объектов, подлежащих сдаче в субаренду, в соответствии с техническим паспортом здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 71: подвальные помещения № 4-12, помещения 1 этажа № 34, 40, 42-45, 47-49, 51-62, 3-13, 15-23, 15а, 27-32, помещения 2 этажа № 1-27, 5-20, помещения 3 этажа № 2, 28-54.

Письмом от 06.09.2011 истец отменил с 10.09.2011 разрешение от 19.06.2006 №1/1082 на сдачу в субаренду помещений, указав сведения, которые необходимо сообщать арендодателю в дальнейшем для получения разрешений на передачу помещений в субаренду.

Ссылка истца на факт заключения ответчиком договоров субаренды после 10.09.2011 без согласия арендодателя не подтверждается материалами дела. Акт проверки от 11.03.2014 составлен в одностороннем порядке представителями ОАО «Изумруд», на акте имеется отметка ООО «Гамбриус» о несогласии с фактами, отраженными в данном акте, в связи с чем акт от 11.03.2014 не может являться надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим указанные в нем обстоятельства.   

Договоры субаренды, заключенные ответчиком с ООО «Комфорт», ИП Митюсов А.С., ИП Фадеева Ю.С. после 10.09.2011, были заключены с согласия арендодателя, что не оспаривается истцом. Факт истечения срока, на который было дано такое согласие (11 месяцев) не прекращает автоматически действия договоров субаренды, поскольку материалы дела не содержат доказательств, что по истечении срока действия договоров субаренды имелись какие-либо возражения со стороны как арендодателя, так и арендатора относительно использования спорных помещений субарендаторами, в связи с чем согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ договоры субаренды считаются возобновленными на неопределенный срок (но не позднее окончания действия договора аренды №30/28). После получения претензий со стороны арендодателя в 2014 году о прекращении субаренды ответчик принял меры к расторжению указанных договоров с 01.05.2014, о чем свидетельствует его письмо от 07.04.2014. Нахождение указанных субарендаторов в арендованных помещениях после 01.05.2014 истцом не доказано.

Также истец ссылается на то, что ответчик незаконно предоставил адреса для государственной регистрации юридических лиц по месту расположения арендуемого имущества.

Инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по Советскому району г. Владивостока обратилась к истцу с запросом №04-08/016067 от 03.08.2011 о подтверждении предоставления истцом гарантийных писем, разрешающих субарендаторам использование арендуемых помещений в качестве адреса места нахождения юридических лиц.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, доказательствами по делу не подтверждено, что ответчик от имени истца выдавал гарантийные письма субарендаторам, в представленных в материалы дела гарантийных письмах не содержится указание на то, что они выданы ответчиком либо от имени ответчика.

На основании изложенного коллегия поддерживает вывод Арбитражного суда Приморского края о недоказанности того, что ответчик предоставлял третьим лицам право регистрировать юридический адрес по месту нахождения арендуемого имущества.

Также истец ссылается на нарушение ответчиком условия договора о поддержании имущества в исправном техническом состоянии, осуществлении текущего и капитального ремонта.

В акте от 22.10.2013, подписанным сторонами, зафиксирован перечень недостатков имущества, подлежащий устранению ответчиком.

Ответчик устранил все замечания, указанные в данном акте от 22.10.2013, что подтверждается пояснительной запиской от 18.11.2013. Ссылку истца в апелляционной жалобе на акт проверки от 29.04.2014 коллегия отклоняет, поскольку содержание данного акта не опровергает обстоятельства, указанные в пояснительной записке от 18.11.2013. Кроме того, замечания по поводу неудовлетворительного состояния потолка в помещениях №№44-45 не было отражено в акте от 22.10.2013. Коллегия также учитывает, что согласно представленному ответчиком в материалы дела плану-графику проведения ремонта на 2014-2015 гг. ремонт потолка помещений №44-45 запланирован на март 2015 года, а замена цокольного покрытия коридора третьего этажа – на ноябрь 2015 года.  

Кроме того, в дополнительном соглашении от 30.07.2008 к договору №30/28 сторонами согласовано, что арендодатель возмещает затраты арендатору в сумме 5 096 721 рублей, произведенные с целью  ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, что также подтверждает обстоятельство соблюдения ответчиком обязанности по проведению текущего и капитального ремонта в период действия договора аренды.

Истец в обоснование допущенных ответчиком нарушений ссылается также на то, что ответчик в нарушение пункта 6.2.2 договора №30/28 произвел перепланировку части арендуемого имущества без согласия истца.

Суд первой инстанции правомерно не принял акты от 22.10.2013, №85/2367 от 14.11.2013, №85/10 от 10.01.2014, докладную от 18.03.2014, №85/51 от 04.03.2014, представленные истцом в подтверждение доводов о производстве ответчиком незаконной перепланировки помещений, в качестве достаточных и достоверных доказательств указанного обстоятельства, поскольку данные документы составлены истцом в одностороннем  порядке, являются его внутренними документами.

Коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что из представленных актов приема-передачи помещений к договору №30/28 и дополнительных соглашений не следует однозначный вывод о том, в каком именно состоянии передавались помещения во исполнение спорного договора аренды.

Из представленных в материалы дела  технических паспортов, составленных по состоянию на 31.01.2001, 12.09.2014, также невозможно однозначно и достоверно установить, кем и когда была совершена перепланировка помещений, переданных по договору № 30/28. 

Заключение главного специалиста, начальника службы надзора и ремонта зданий и сооружений ОАО «Изумруд» Меликсетова А.С. также основано на сравнении  технических паспортов, составленных по состоянию на 31.01.2001 (при этом согласно письма ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 06.11.2014 техническая инвентаризация была проведена в 2000 году) и на 12.09.2014, что не исключает возможность осуществления отдельных перепланировок самим истцом до заключения договора аренды №30/28 от 30.01.2002.

Ссылка ОАО «Изумруд» на отметку в актах приема-передачи о том, что поэтажное расположение помещений здания соответствует эксплуатации к поэтажному плану здания (приложение №1 к техническому паспорту, выданному БТИ 26.04.1999), сама по себе не может свидетельствовать об отсутствии произведенных на дату составления  актов перепланировок. Кроме того, в актах приема-передачи указано только на расположение помещений на определенных этажах, а не на соответствие площадей помещений или иных характеристик помещений техническому паспорту.

Кроме того, истец в письме от 21.06.2006 №76/938 согласовал ответчику объединение арендуемых по договору №30/28 помещений №№44, 45 на 3 этаже здания, а также установку дверного проема между арендуемыми помещениями №№48-49. Данный факт подтверждается и самим истцом в апелляционной жалобе.