Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу n А51-6937/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  с пунктами 1, 3, 4 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 73 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). Ничтожной, может быть признана сделка в силу прямого указания на ее ничтожность, публичные договоры, не соответствующие пунктам 2, 4 статьи 426 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило пункта 1 статьи 10 не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 5.1 данной статьи, согласно которому земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Исключение для государственных и муниципальных земельных участков, прошедших кадастровый учет как ранее учтенные участки, без установления их точной площади и описания границ посредством определения координат характерных точек, названная норма не содержит.

Следовательно, пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ не создает препятствий к кадастровому учету образованного и описанного в соответствии с требованиями земельного законодательства земельного участка, представляющего собой часть ранее учтенного земельного участка, границы которого в соответствии с требованиями земельного законодательства не были установлены.

Оценивая положения статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  (далее – Закон о кадастре недвижимости), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что и старая, и новая редакции части 3 статьи 25 Закона о кадастре недвижимости допускают кадастровый учет изменений границ и (или) площади земельного участка, определенных со степенью точности, не соответствующей современным требованиям, а также в виде исключения - кадастровый учет земельного участка, образуемого посредством выдела из преобразуемого земельного участка или его раздела, если преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.

Решением Надеждинского районного суда Приморского края от 04.07.2013 и Определением Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18.09.2013 по делу № 2-353/13 признано незаконным образование земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:3, аннулированы сведения государственного кадастра недвижимости в части описания границ о земельном участке с кадастровым номером 25:10:011300:574, который образован в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:3.

При таких обстоятельствах, учитывая, что решение Надеждинского районного суда Приморского края от 04.07.2013 вступило в силу с 18.09.2013, фактически с указанной даты в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:10:011300:574 в отсутствие сведений о местоположении его границ. То обстоятельство, что фактическое внесение данных сведений в государственный кадастр недвижимости состоялось значительно позже, не исключает факта аннулирования границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 с 18.09.2013.

Вместе с тем, сторонами в материалы дела не представлено доказательств, достоверно подтверждающих с какой даты сведения об аннулировании границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 были внесены в государственный кадастр недвижимости. Однако из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера № 31/14 от 20.12.2014 следует, что на 04.06.2014 сведения об аннулировании границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 уже содержались в государственном кадастре недвижимости (т. 1, л.д. 93).

Таким образом, на момент постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:686 и предоставления его в собственность ответчику на основании распоряжения Администрации Надеждинского муниципального района от 31.10.2014 № 2413-р, сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 в государственном кадастре недвижимости отсутствовали.

При этом апелляционный суд критически оценивает вывод кадастрового инженера, изложенный в заключении № 28/14 от 15.10.2014, о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:686 полностью входят в границы земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574, поскольку на дату составления данного заключения в государственном кадастре недвижимости отсутствовали сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574, данный вывод сделан кадастровым инженером на основании сведений об аннулированных границах земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574. Кроме того, принимая во внимание то обстоятельство, что заказчиком кадастровых работ являлся истец, апелляционный суд отмечает, что иных документов, позволяющих достоверно определить местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 до его первоначальной постановки на кадастровый учет в аннулированных ныне границах, ни кадастровому инженеру для дачи заключения, ни в материалы настоящего дела ООО «Свинокомплекс «Дальневосточный» представлено не было.

В настоящий момент границы земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:574 вновь уточнены. При этом, как следует из заключения кадастрового инженера Стальниченко Е.В., данного в августе 2015 года, уточнения произведены в иных границах, земельные участки с кадастровыми номерами 25:10:011300:574 и 25:10:011300:686, 25:10:011300:687 являются смежными, их границы не пересекаются (т. 2, л.д. 55-62).

Вместе с тем, из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.08.2012 серия 25-АБ № 816759, следует, что ответчику на праве собственности принадлежит цех утилизации площадью 316,7 кв.м., инв. № 05:223:002:000057500, лит. А, адрес Приморский край, Надеждинский район, пос. Новый, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:686.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ, основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Наличие объекта, который относится к объектам недвижимости (статья 130 ГК РФ), в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) позволяет его собственнику иметь права на использование соответствующей части земельного участка.

На основании статьи 35 ЗК РФ покупатель, приобретая в собственность недвижимое имущество, вправе приобрести в собственность ту часть земельного участка, на котором данное имущество расположено и необходимо для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица-собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, из содержания данного принципа, следует, что владелец недвижимого имущества, расположенного на земельном участке приобретает в силу закона право пользования земельным участком, необходимым для использования объекта недвижимости. В связи с чем, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой и инстанции о том, что признание ничтожным договора  от 18.11.2014 № 8557 в отношении всего участка с кадастровым номером 25:10:011300:686, на котором, в числе прочего, располагается объект недвижимости, находящийся в собственности ответчика, нарушает право собственности последнего в отношении земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Между тем, истец в обоснование заявленных требований ссылается на положения статей 166-168 ГК РФ. С учетом положений статьи 4 АПК РФ и статей 166, 168 ГК РФ и предмета настоящего иска доказыванию и установлению судом подлежат обстоятельства наличия у истца права на предъявление соответствующего иска. По смыслу указанных норм отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании договора купли-продажи, является достаточным и самостоятельным основанием для отказа в иске. Следовательно, с учетом избранного истцом способа защиты нарушенного права, в силу статьи 4 АПК РФ, истец должен был доказать наличие такого защищаемого права или интереса.

Однако обоснования того, каким образом признание недействительным спорного договора купли-продажи приведет к защите интересов истца относительно границ земельного участка, последним также не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что признание договора купли-продажи от 18.11.2014 № 8557 ничтожной сделкой фактически приведет к прекращению права собственности Григорьева В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:686, расположенным под объектом недвижимого имущества ответчика, а не к восстановлению нарушенных прав ООО «Свинокомплекс Дальневосточный».

В силу вышеизложенного, апелляционной коллегией установлено избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Доводы апеллянта о том, что ответчик не доказал наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, коллегией отклоняются поскольку из представленных в материалы дела распоряжения администрации Надеждинского муниципального района от 31.10.2014 № 2413-р и договора купли-продажи от 18.11.2014 № 8557  целью предоставления Григорьеву В.В. земельного участка с кадастровым номером 25:10:011300:686 площадью 3 876 кв.м. является эксплуатация цеха утилизации (Лит. А), право собственности ответчика на который подтверждается свидетельством от 17.08.2012 серия 25-АБ № 816759, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью спорного договора купли-продажи. При этом апелляционный суд отмечает, что оспаривание аргументированной позиции  ответчика предполагает в силу состязательности процесса (часть 1 статьи 9 АПК РФ) необходимость наличия документально подтвержденных контраргументов со стороны истца. Однако доказательств опровергающих нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Григорьеву В.В. на праве собственности, истцом в материалы дела не представлено.

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что Григорьеву В.В. предоставлен в собственность земельный участок площадью 3 876 кв.м., тогда как площадь объекта недвижимости составляет 316,7 кв.м., не имеют правового значения в рамках настоящего спора, поскольку вопрос о фактических границах земельного участка и его площади, предоставленного ответчику, в настоящем споре судом не разрешался и к его предмету не относится.

Кроме того, истцом в рамках настоящего дела заявлено требование о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка. Однако предполагаемое истцом нарушение норм действующего земельного законодательства относится к процедуре формирования и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка, но не к процедуре предоставления спорного земельного участка в собственность Григорьеву В.В. и не может являться основанием для признания ничтожным договора купли-продажи от 18.11.2014 № 8557. Переквалификация заключенного договора купли-продажи из ничтожной сделки в оспоримую, в силу вышеизложенных обстоятельств, также не приведет к восстановлению нарушенных прав ООО «Свинокомплекс Дальневосточный».

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате