Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 по делу n А51-1763/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущества от 06.10.1999 №02-04045-002-Н-АР-1079-00, в котором ответчику предлагалось внести изменения в пункт 3.1 договора и установить размер арендной платы за пользование спорным помещением с 01.01.2014 в размере 235 980 рублей.

В связи с отказом ИП Шугалей В.С. вносить изменения в заключенный с бывшим собственником помещения договор аренды, ООО «Северная звезда» обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Рассмотрев исковое заявление ООО «Северная звезда», суд первой инстанции счел заявленные им требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда» (далее - ГК РФ), а также общие положения ГК РФ об обязательствах.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом в пункте 3 данной статьи указано, в случае если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Так, в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При этом согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой же статьи, при наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Таким образом, изменение судебным решением договора в порядке, предусмотренном статьей 451 ГК РФ, допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, но и установление одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что спорный договор аренды был заключен 06.10.1999, в отношении муниципального имущества, арендная плата на момент его заключения установлена в размере 8 331 рубль 67 копеек. При этом до рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции (14.11.2014 – дата оглашения резолютивной части решения) установленный в 1999 году размер арендной платы не изменялся, арендодатель впервые обратился к арендатору с предложением об изменении размера арендной платы 18.11.2013.

Вместе с тем, пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Учитывая приведенные выше нормы права, пункт 6.3 спорного договора, а также то обстоятельство, что на момент его заключения арендодателем являлся КУМИ города Владивостока, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в случае недостижения сторонами договора согласия относительно измерения арендной платы, заинтересованная сторона (арендодатель) вправе обратиться в суд с требованием об изменении данного условия договора, обосновав свою правовую позицию надлежащим образом. В связи с чем, коллегия считает обоснованным заявленное ООО «Северная звезда» требование об изменении условия спорного договора относительно увеличения размера арендной платы. При этом суд отмечает, что принимая во внимание требование статьи 452 ГК РФ к форме соглашения об изменении договора, формулировка требований истца по первоначальному иску как обязание (понуждение) ответчика заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 02-04045-002-Н-АР-1079-00 является правомерной. В связи с чем, доводы апеллянта о том, что ООО «Северная звезда» вправе требовать изменения условий спорного договора, но не понуждения ИП Шугалей В.С. пописать дополнительное соглашение, коллегией отклоняются в виду их несостоятельности.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований ООО «Северная звезда» указало на то, что размер арендных платежей по спорному договору явно не соответствует ценам, существующим на рынке недвижимости города Владивостока на дату предъявления иска. В подтверждение данного обстоятельства, обществом в материалы дела представлен отчет об оценке ООО «ПрофЭкспертиза» № 4500/13 от 09.01.2014 рыночно обоснованной величины месячной арендной платы в отношении нежилых помещений общей площадью 262,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, у. Светланская, 123, по состоянию на 04.11.2013, в соответствии с которым арендная плата за указанные помещения определена оценщиком в размере 471 173 рубля 40 копеек. Кроме того, увеличение арендной стоимости недвижимого имущества в городе Владивостоке с 1999 года по настоящее время для суда апелляционной инстанции является общеизвестным обстоятельством. В связи с чем, судом апелляционной инстанции установлено существенное изменение обстоятельств относительно размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, а также явное несоответствие рыночной оценки права аренды размеру арендной платы, установленной в спорном договоре. Вместе с тем, стороны, заключая договор аренды в 1999 году, не могли предположить существенное изменение стоимости аренды в будущем, в том числе спустя 14 лет после даты его заключения. При этом коллегия отмечает, что первоначально срок договора аренды устанавливался до 2003 года.

Кроме того, арендатор, продлевая договор аренды до 31.12.2049 на условиях, предусмотренных в пункте 6.3 договора (право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке), должен был в разумной степени рассчитывать на возможное увеличение размера арендной платы за пользование имуществом, переданным ему по договору аренды от 06.10.1999.

Устанавливая факт претерпевания арендодателем неблагоприятных последствий в связи с получением арендных платежей в размере 8 331 рубля 67 копеек в месяц, судом первой инстанции обоснованно учтено, что арендная плата установленная при заключении спорного договора, не соответствует экономическим реалиям на момент рассмотрения судом настоящего дела по существу заявленных требований, поскольку не позволяет истцу покрыть все расходы на содержание помещения и уплату за него налога на имущество, а также извлекать прибыль от сдачи такого имущества в аренду, учитывая, что в соответствии с положениями статьи 50 ГК РФ, основной целью коммерческой организации является осуществление деятельности, направленной на извлечение прибыли, в том числе и от сдачи принадлежащего ей на праве собственности имущества. При недостижении сторонами согласия по размеру арендной платы за пользование спорным помещением, истец будет вынужден предоставлять ответчику арендуемое последним помещение на невыгодных для него условиях и нести ущерб в виде разницы между определенной договором арендной платы и сложившимся на рынке недвижимости уровнем арендных платежей, а также бремя содержания указанного имущества.

Доводы апеллянта о том, что в настоящем случае риск изменения обстоятельств несет ООО «Северная звезда», учитывая фактические обстоятельства дела, также подлежат отклонению в виду их несостоятельности.

При таких обстоятельствах, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения к спорному договору аренды в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае истец доказал наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 и пунктом 4 статьи 451 ГК РФ для изменения в судебном порядке спорного пункта договора аренды, а также доказал совокупность обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, требуемых для изменения условий договора по решению суда. Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней об утверждении обратного апелляционным судом отклоняются в силу их необоснованности.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно установлено завышение обществом требуемого размера арендной платы. Из представленного в материалы дела отчета об оценке № 4500/13 от 09.01.2014 следует, что величина месячной арендной платы в отношении нежилых помещений общей площадью 262,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, у. Светланская, 123, по состоянию на 04.11.2013, составляет 471 173 рубля 40 копеек. Вместе с тем, обществом не представлено в материалы дела каких-либо доказательств в обоснование размера арендной платы за пользование спорным помещением площадью 249,9 кв.м. в размере 235 980 рублей в месяц, об установлении которой просит истец.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции рассчитал размер арендной платы, исходя из Решения Думы г. Владивостока от 10.12.2002 №152 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» и соответствующих коэффициентов. Установленную судом первой инстанции арендную плату за спорное помещение в размере 150 489 рублей 75 копеек, суд апелляционной инстанции находит разумной и обоснованной.

Доводы апеллянта о том, что в рассматриваемом случае Решение Думы г. Владивостока от 10.12.2002 №152 не подлежит применению, но должен быть применен понижающий коэффициент 0,4, утвержденный Постановлением Администрации города Владивостока № 1111 от 15.05.2003, установленный для субъектов малого предпринимательства, коллегией отклоняются, поскольку в условиях отсутствия в тексте спорного договора методики расчета арендной платы, учитывая, что ранее спорное имущество находилось в муниципальной собственности, коллегия считает правомерным провести расчет стоимости аренды, по аналогии с методикой (формулой) расчета, применяемой органами местного самоуправления города Владивостока для определения величины арендной платы в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности. Вместе с тем, применение данной формулы расчета в рассматриваемом случае осуществлено  в целях установления разумного размера арендной платы и не является случаем, когда размер арендной платы является регулируемым и подлежит определению в точном соответствии с требованиями, установленными нормативными правовыми актами. В связи с чем, принимая во внимание факт нахождения спорного имущества в частной собственности,  применение методики (формулы) расчета и соответствующих коэффициентов (в том числе понижающего коэффициента 0,4) является правом суда.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции законно и обоснованно удовлетворены требования ООО «Северная звезда» об обязании ИП Шугалей В.С. заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 02-04045-002-Н-АР-1079-00 в части изменения размера арендной платы в размере, установленном судом.

Ссылка апеллянта на то, что в материалах дела не имеется доказательств уведомления ИП Шугалей В.С. об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы опровергается представленным обществом в материалы дела письмом от 08.11.2013, которое оценивается судом как предложение арендодателя изменить размер арендной платы за пользование спорным имуществом. Доводы апеллянта о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора также подлежат отклонению в силу их необоснованности.

Относительно