Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2010 по делу n А51-3665/2009. Изменить решение

просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Суду пояснил, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения инженерных изысканий на спорном земельном участке.

Представители ООО «Примгеострой», ООО «Изыскатель-2» в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края № 80-р от 01.02.2008 «О продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Каспийская, 5, находящегося в ведении Приморского края для целей жилищного строительства» принято решение о проведении торгов  в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по указанному адресу с кадастровым номером 25:28:05 00 38:0272, площадью 9614 кв.м. для жилищного строительства.

Согласно п. 3 указанного распоряжения организатором торгов назначено специализированное государственное учреждение «Фонд имущества Приморского края.

В связи с организацией предстоящих торгов по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка для жилищного строительства, СГУ «Фонд имущества ПК» сообщило в газете «Приморская газета» № 12 от 19.02.2008 с дополнениями от 22.02.2008 № 13, от 14.03.2008 № 17 и от 18.03.2008 № 18 о месте, сроке и условиях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка, а также форме заявки на участие в указанных торгах, и сведения о предмете аукциона.

В соответствии с протоколом № 5 о результатах аукциона от 18.04.2008 победителем аукциона признано ООО «ИСК «АРКАДА».

Между Департаментом и  ООО «ИСК «АРКАДА» заключен договор  аренды земельного участка № 1, согласно которому ООО «ИСК «АРКАДА» приняло в пользование  земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 38:0272, площадью 9614 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Каспийская, 5 (примерно 50 метров на северо-запад от ориентира), для использования в целях жилищного строительства, параметры разрешенного строительства: один многоквартирный жилой дом, 12-13 этажей, общая площадь квартир и прочих помещений - около 13499 кв.м., благоустройство придомовых территорий, плотность застройки - примерно 17 %, в границах, указанных в кадастровой карте участка.

Договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 05.05.2008 за № 25-25-01/660/2008-254.

В ходе оформления разрешительных документов для реализации поставленной цели: строительства жилого дома истцом было выявлено, что на предоставленный ему земельный участок не проводились инженерные изыскания, необходимые в дальнейшем для прохождения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, а также в документах, полученных истцом от организатора торгов, отсутствуют технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Отсутствие указанных документов не позволяет получить истцу положительную  экспертизу проекта, и как следствие получить разрешение на строительство и реализовать поставленные договором  аренды земельного участка № 1 цели, что послужило основанием для обращения ООО «ИСК «АРКАДА»  в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Общие правила проведения торгов установлены ст. 448 ГК РФ.

Согласно п. 2 данной статьи, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Пунктом 1 ст. 38 ЗК РФ предусмотрено, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

При этом в соответствии с п. 5 указанной статьи порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ.

В свою очередь п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ установлено, что аукцион по продаже земельного участка их земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Пунктом 10 данной статьи установлены требования к извещению или сообщению о проведении аукциона. Такое сообщение (извещение) должно содержать, в том числе сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Таким образом, для проведения торгов необходимо, чтобы были определены:

1.     разрешенное использование земельного участка;

2.     основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства,

3.     технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Пунктом 3 Заключения о возможности размещения жилой застройки в районе ул. Каспийской, 5 Комитета по архитектуре и градостроительству Управления муниципального имущества, архитектуры и градостроительства Администрации г. Владивостока исх. № 1319гр от 13.12.2006 определено разрешенное использование земельного участка по утвержденной градостроительной организации: согласно генеральному плану города (Ленгипрогор, 1989 г.) – жилая и общественная застройка.

Параметры разрешенного строительства указаны в извещении о проведении открытого конкурса – один многоквартирный жилой дом, 12-13 этажей, общая площадь квартир и прочих помещений - около 13499 кв.м., благоустройство придомовых территорий, плотность застройки - примерно 17 %, в границах, указанных в кадастровой карте участка.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства должны быть определены на основании результатов инженерных изысканий.

В материалах дела имеется справка об инженерно-геологических и гидрологических условиях участка, выполненная ООО «Изыскатель-2», исх. № 01 от 10.01.2007. Однако данный документ не может быть принят в качестве доказательства определения параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на основании результатов инженерных изысканий в силу следующего.

В соответствии с ч. 4 ст. 47 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ) инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения: материалов о природных условиях территории, на которой будет осуществляться строительство объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории; материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий,  принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства; материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Частью 4.1. данной статьи установлено, что результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

Вышеуказанная справка не является документом о выполненных инженерных изысканиях, поскольку не отвечает требованиям ч. 4.1. ст. 47 ГрК РФ, так как не содержит материалы в виде карт (схем), не отражает сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства такого объекта и после его завершения и о результатах оценки влияния строительства такого объекта на другие объекты капитального строительства.

Кроме того, как следует из имеющихся в материалах дела пояснений ООО «Изыскатель-2», справка от 10.01.2007 № 1 составлена как приложение к акту выбора площадки на основании изучения архивных материалов, никаких полевых исследований при этом не выполнялось.

Доказательств проведения на земельном участке инженерных изысканий, отвечающих требованиям ст. 47 ГрК РФ, сторонами в материалы дела не представлено.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что инженерные изыскания вопреки требованиям статьи 38.1 ЗК РФ как таковые на спорном земельном участке не производились, является обоснованным.

         В соответствии с п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ для проведения аукциона по продаже земельного участка необходимо также определение технических условий подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение.

При этом в силу ч. 9 ст. 48 ГрК РФ орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

Согласно п. 10 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (далее по тексту – Правила) технические условия должны содержать следующие данные:

максимальная нагрузка в возможных точках подключения;

срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ;

срок действия технических условий, но не менее 2 лет с даты их выдачи. По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть изменены.

В соответствии с п. 11 Правил информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения должна содержать:

данные о тарифе на подключение, утвержденном на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия этого тарифа истекает ранее окончания срока действия технических условий);

дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи технических условий тариф на подключение на период их действия не установлен).

Если для подключения строящихся