Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2010 по делу n 07АП-10183/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель; методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

Пунктом 2.2.7 раздела 2 Методических указаний № 39 предусмотрено, если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

-          определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

-          определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

При этом согласно пункту 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Указанные положения согласуются с пунктом 5 Правил проведения государственной оценки земель, предусматривающих осуществление государственной оценки на основании статистического анализа, именно рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Таким образом, расчёт удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка должен основываться на статистическом анализе рыночных цен земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Согласно пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 года № 215, отчет исполнителя работ по  государственной  кадастровой  оценке  земель  должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007  № 254 (далее по тексту - Федеральный стандарт) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Однако в представленных Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области документов не содержится достаточных данных об используемых исходных данных, позволяющих оценить их объективность, достоверность. Так, в обоснование доводов в материалы дела  представлены приложения (л. д. 20-48 т. 2), в которых, как считает суд, содержатся  все необходимые данные для составления расчета (при этом, к какому документу они являются приложениями, не указано). Между тем,  указанные приложения (таблицы), а также иные материалы дела, как обоснованно указывает податель жалобы, не содержат доказательства использования при определении кадастровой стоимости земельного участка конкретных сделок купли-продажи земельных участков, цен сделок аренды, ипотеки, цен предложений по земельным участкам, рыночной информации о конкретных объектах недвижимости, отсутствуют сведения об использовании информации, предоставленной УФРС по Кемеровской области, информации о конкретных сделках, совершенных с муниципальным, региональным, федеральным имуществом, информация из баз данных риэлторских, рекламных организаций, сети Интернет, газет, т. е. не имеется конкретной рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (не приложены копии материалов и распечаток).

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта в тексте отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток; в нарушение пункта 13 Федерального стандарта, в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержится описания последовательности определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9 и других участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007  № 215 и пункту 15 Федерального стандарта.

Апелляционным судом установлено также, что при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» отобраны 2 фактора, влияющих  на  данную  стоимость (расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений и расстояние до ближайшего автовокзала, автостанции), без указания  на  причину, по  которой  остальные  факторы  во внимание не  приняты.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не представлено достаточных сведений об используемых исходных   данных,    которые   бы    позволяли    как   оценить   их достоверность и объективность, так и сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 6551,2 руб. за кв.м., и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9 в размере 37 715 258,4 руб.

Соответственно, Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9 в размере 37 715 258,4 руб. определена с соблюдением требований пункта 13 Правил проведения государственной оценки земель.

Кроме того, согласно отчёту ООО ЦПО «Трио» № 079-06/09 от 16.07.2009  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9 в составляет 4 029 900 руб. Не смотря на отсутствие в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, ни Управление Роснедвижимости по Кемеровской области, ни  ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» не обосновали, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка, определенная  в 2007 году, в несколько раз выше рыночной стоимости, определенной в 2009 году.

Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 № 215, в соответствии с которым определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости, Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктом 8 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215, в обязанность Управления Роснедвижимости по Кемеровской области входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок проведения проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков регулируется пунктом 9.5 Административного регламента, в соответствии с которым Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка) в срок не более трех рабочих дней с даты представления отчета исполнителем работ.

В случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в соответствии с пунктом 9.6 Регламента представляет один экземпляр отчета на бумажном и электронном носителях на проверку в Роснедвижимость в срок не более двух рабочих дней с даты окончания его предварительной проверки.

В срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации отчета Роснедвижимость согласно пункту 9.8 Регламента производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки: о соответствии отчета методическим указаниям; о выявлении нарушений методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

Как следует из Приложения № 7 Административного регламента, в пункте 5 акта проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков указываются должности сотрудника (ов) Роснедвижимости, его (их) фамилия, имя и отчество.

Таким образом, одной из обязательных процедур обеспечивающих гарантии соблюдения прав землевладельцев и землепользователей при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель является полная проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости, осуществление которой отнесено пунктом 9.8 и приложением № Административного регламента к исключительной компетенции федерального органа исполнительной власти – Роснедвижимости.

Из представленного в материалы дела акта проверки № 2 от 24.11.2008 следует, что проводившим проверку лицом является начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» Д.В.