Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу n А67-2121/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Обязанностью покупателя является (пункт 1 статьи 486 ГК РФ) оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора одной из сторон по требованию другой стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что 10.05.2011 между сторонами заключен договор купли-продажи, не оспоренный в установленном порядке и не признанный недействительным.

Ответчик, зарегистрировавший 26.04.2013 переход права собственности на спорное имущество  на себя,  не оспаривая наличие задолженности по договору купли-продажи от 10.05.2011 в полном объеме, указывает, что истец, своим недобросовестным поведением способствовал  созданию ситуации по невозможности установления разумных сроков оплаты, в частности:

- продал  спорное имущество -  одноэтажное жилое здание общей площадью 1214, 1 кв.м и земельный участок общей площадью 1411 кв.м, расположенные  по адресу: Томская область, Первомайский район, д. Заречное, 11а в собственность Садковской К.А. по договору купли-продажи от 18.10.2011 – свидетельства о праве собственности (л.д. 91.92. т.1);

- уклонялся от государственной регистрации перехода   права собственности на спорные объекты, являющиеся предметом  купли-продажи (решение от 03.02.2012 по делу №А67-6252/2011, вступившее в законную силу);

- отрицал заключение  названного договора купли-продажи с ответчиком (установлено судебным актом  от 21.12.2012 по делу № 33-3262/2012, вступившим в законную силу л.д. 22-30 т.1);

- после вступления в законную силу судебного акта   от 21.12.2012 по делу № 33-3262/2012, обратился с иском по рассматриваемому делу, требуя расторгнуть договор.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте  65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей  450 ГК РФ.

Из искового заявления следует, что в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи истец указывает неоплату ответчиком переданного ему недвижимого имущества, на которое последним зарегистрирован переход права  собственности – свидетельства о государственной регистрации права от 26.04.2013 (л.д. 88, 89 т.1).

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам упомянутой нормы  процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у ответчика обоснованных сомнений в возможности надлежащего  исполнения им обязательств по оплате в адрес истца, вызванных действиями истца по отчуждению спорного имущества третьему лицу Садковской К.А.; уклонению  истца от регистрации  в установленном законом порядке перехода права собственности   на недвижимое имущество к ответчику;  оспариванию договора  от 10.05.2011 в судебном порядке,  обязательств, что исключает вину ответчика в нарушении условий договора по соблюдению сроков оплаты.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ доказательства вины ответчика в ненадлежащем исполнении должником обязательства должен предоставлять истец, как лицо, заявившее соответствующие требования.

Однако,  доказательства  уклонения  от исполнения  ответчиком договорных обязательств, которые не связаны с поведением истца и сами по себе привели к возникновению просрочки оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества, в материалах дела отсутствуют, наоборот ответчиком принимались меры по урегулированию спора (л.д. 60, 61 т.1) как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции (аудиозапись судебного заседания от 24.10.2013), которые ответчиком категорчески отклонялись.

С учетом указанного, являются правомерными выводы суда первой инстанции о недоказанности истцом факта существенного нарушения со стороны ответчика  обязательств по договору от 10.05.2011.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как следует из материалов дела, 27.04.2013  ООО «Старт», являющееся ответчиком по рассматриваемому делу  с гр. Новоселовым В.М. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: одноэтажного жилого здания общей площадью 1214, 1 кв.м и земельного участка общей площадью 1411 кв.м, расположенных  по адресу: Томская область, Первомайский район, д. Заречное, 11а.,  Указанный договор купли-продажи между ООО «Старт» и Новоселовым В.М. (добросовестным приобретателем) не оспорен в судебном порядке, не признан недействительным, в связи с чем, оснований полагать, что указанный договор является незаключенным у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу названной нормы собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Доказательств выбытия имущества помимо воли истца в материалы дела не представлено

Материалы дела не содержат доказательств того, что исковые требования  в части возврата имущества  предъявлены лицом, являющимся собственником спорного имущества (ЗАО «Завод ДСП- МДФ» утратило статус собственника и доказательств иного материалы дела не содержат) к надлежащему ответчику (гр.Новоселов В.М., владеющий  спорным имуществом на основании договора купли-продажи от 27.04.2013 выступает в рассматриваемом деле в качестве третьего лица), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Довод апеллянта о том, что спорное имущество может быть отчуждено только с согласия залогодержателя, каковым себя считает ЗАО «Завод ДСП-МДФ»,  отклоняется апелляционным судом в силу следующего.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.

В рассматриваемом случае товаром и соответственно предметом залога в силу закона являются одноэтажное жилое здание общей площадью 1214, 1 кв.м и земельный участок общей площадью 1411 кв.м, расположенные  по адресу: Томская область, Первомайский район, д. Заречное, 11а.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Статьей 38 Закона об ипотеке предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке, государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная