Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу n А45-30943/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм лицо, приобретая право собственности на нежилое помещение в здании, в силу закона становится собственником общего имущества этого здания в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в здании не может быть признано и зарегистрировано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом здании.

В связи с этим передача в собственность лицу (застройщику или инвестору) права собственности на нежилые помещения здания, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав других собственников помещений в здании.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

По этой причине суд первой инстанции правомерно отклонил возражения ответчика относительно того, что передача инвестору спорных помещений, которые истец считает общим имуществом, не была предусмотрена инвестиционным договором от 03.03.2009. Условия договора инвестирования, предусматривающего передачу истцу конкретных помещений, не могут рассматриваться как лишающие его права общей собственности на помещения, входящие в общее имущество, поскольку это не соответствовало бы положениям статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 16030/13.

Кроме того, необходимо отметить, что условиями инвестиционного договора от 03.03.2009 предусматривалось наличие мест общего пользования в здании и пунктом 1.10 договора установлен порядок несения инвестором и застройщиком расходов по содержанию общего имущества.

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании технические помещения, лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании.

Поскольку между сторонами имелся спор относительно функционального предназначения спорных помещений, которые истец считает общим имуществом, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Сибирский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта от 09.12.2013 № 1548/9-3 для эксплуатации помещения, принадлежащего на праве собственности ООО «Новая Сибирь», необходимо использование помещений: в подвале – №№ 26 (тепловой узел), 17 (электрощитовая), 19 (помещения с системой пожаротушения), 20 (лестничная клетка для спуска в подвал), 18, 22, 23 (коридоры); на первом этаже – №№ 1 (лестничная площадка для спуска в подвал), 21 (тамбур, вход в здание), 34 (вестибюль), 33, 35 (эскалатор – общий путь эвакуации), 14, 16 (лестничная клетка, объединяющая все этажи здания, путь эвакуации); на втором этаже – №№ 4, 5 (эскалатор, общий путь эвакуации), 1, 2 (лестничная клетка, объединяющая все этажи здания, путь эвакуации); на третьем этаже – №№ 1, 2 (лестничная клетка, объединяющая все этажи здания, путь эвакуации); на четвертом мансардном этаже – №№ 36 (выход на кровлю здания), 1, 3 (лестничная клетка, объединяющая все этажи здания, путь эвакуации) (т. 5, л.д. 2-13).

Приведенное в заключении эксперта техническое назначение указанных помещений соответствует цели обслуживания более одного помещения в здании.

Так, экспертом установлено, что в подвальных помещениях теплового узла, электрощитовой и системы пожаротушения размещено инженерное оборудование здания, обслуживающее все помещения, в том числе торговое помещение истца. Доступ в указанные помещения возможен лишь через помещения с номерами на поэтажном плане 20 (лестничная клетка для спуска в подвал), 18, 22, 23 (коридоры).

Следовательно, указанные помещения исходя из их целевого назначения с момента создания здания, предназначались для обслуживания всех помещений в здании. Ответчиком данное обстоятельство и возможность отнесения указанных помещений к общему имуществу признаны в суде первой инстанции (т. 6, л.д. 18-20, 31-34) и в апелляционной жалобе.

Не оспаривается ответчиком также и принадлежность к общему имуществу лестничной площадки для спуска в подвал (номер 1 на поэтажном плане первого этажа).

Принадлежность к общему имуществу иных помещений на первом этаже является предметом спора между сторонами.

Однако экспертом установлено, что для входа в торговый зал истца предназначен траволатор (пассажирский конвейер), который сообщается с общим вестибюлем на первом этаже (помещение № 34). Выход из вестибюля на улицу возможен только через общий тамбур (помещение № 21).

Из представленных в материалы дела фотоснимков усматривается, что используемым входом в торговое помещение истца является центральный вход в административное здание, то есть через помещения №№ 21, 34 (т. 5, л.д. 13). Принадлежащий истцу траволатор, ведущий в тамбур и вестибюль, является единственным приспособленным способом доступа в магазин маломобильных граждан.

Кроме того, в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что спор относительно регистрации за ответчиком общего имущества возник в связи с созданием ответчиком препятствий в использовании именно центрального входа в торговый центр (через тамбур и вестибюль), так как охранниками осуществлялось закрытие центрального входа в административное здание в часы работы магазинов, расположенных в помещении истца. О данном обстоятельстве свидетельствуют имеющиеся в материалах дела ходатайство ООО «Новая Сибирь» о принятии обеспечительных мер, акт от 28.12.2012, заявления в правоохранительные органы (т. 1, л.д. 34-36, 38, 39-42).

Совокупность указанных доказательств и установленных фактических обстоятельств позволяют сделать вывод о том, что после ввода в эксплуатацию административного здания (торгового центра) сложился такой порядок использования помещений №№ 21, 34, который предполагал доступ через тамбур и вестибюль как в помещения на втором-четвертом этажах (в помещения ответчика), так и в торговое помещение на первом этаже (помещение истца).

Очевидно, такой порядок использования данных помещений планировался и на стадии проектирования, так как специально было запроектировано создание траволатора (объект № 31 на поэтажном плане) от торгового помещения истца в вестибюль, и инвестиционным договором предусмотрена передача объекта № 31 в собственность истца (пункт 1.7 договора).

Следовательно, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что помещения тамбура и вестибюля имеют самостоятельное коммерческое назначение, не связанное с доступом в торговое помещение истца, противоречат обстоятельствам дела, не соответствуют сложившему порядку использования общего имущества. Ссылка ответчика на проектирование нескольких самостоятельных входов в торговое помещение истца и возможность их использования не имеет отношения к настоящему спору, так как это не опровергает изначальное создание помещений №№ 21, 34 для эксплуатации более чем одного помещения в здании.

Относительно помещений №№ 14, 16 на первом этаже, №№ 1, 2, 4, 5 на втором этаже, №№ 1, 2 на третьем этаже, №№ 1, 3 на четвертом этаже (лестницы и эскалатор) заключением судебной экспертизы установлено, что данные помещения обеспечивают безопасность при эксплуатации и возникновении аварийной или чрезвычайной ситуации.

Как и для других помещений в здании, критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 № 8557/13).

Следуя заключению эксперта и имеющимся фотоснимкам, названные лестницы и эскалатор являются предусмотренными проектом путями эвакуации, то есть предназначены для обеспечения безопасности эксплуатации всех помещений в здании. При таких обстоятельствах данные помещения следует признать общим имуществом всех собственников помещений, независимо от того, на каком этаже находятся помещения собственников и имеются ли у тех или иных собственников иные пути эвакуации при чрезвычайных ситуациях. Государственная регистрация права собственности на эти объекты лишь за одним из собственников помещений, способная лишить других собственников возможности определять порядок использования общего имущества, не может быть признана правомерной.

Применительно к помещению № 36 на четвертом мансардном этаже заключением судебной экспертизы установлено, что это помещение служит для осуществления выхода и обслуживания общего для всего здания конструктивного элемента – крыши. Ответчик возможность отнесения этого объекта к общему имуществу не оспаривал ни в суде первой инстанции (т. 6, л.д. 18-20, 31-34), ни в апелляционной жалобе.

С учетом изложенного исковые требования ООО «Новая Сибирь» подлежат удовлетворению в части признания права общей долевой собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу, а именно: помещения в подвале №№ 26, 17, 19, 20, 18, 22, 23; помещения на первом этаже №№ 1, 21, 34, 33, 35, 14, 16; на втором этаже – №№ 4, 5, 1, 2; на третьем этаже – №№ 1, 2; на четвертом мансардном этаже – №№ 36, 1, 3.

Однако судом первой инстанции признано право общей долевой собственности также на помещения, которые не отнесены заключением судебной экспертизы к общему имуществу, в том числе помещения санузлов, коридоров, иные помещения, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком. Суд не указал, по каким основаниям данные помещения отнесены им к общему имуществу, не сослался на нормы права и установленные по делу обстоятельства, которые свидетельствовали бы о предназначении данных помещений (не указанных экспертом) для обслуживания более чем одного помещения в здании.

При этом истец, как собственник помещений только на первом этаже здания, с момента реализации инвестиционного проекта не мог осуществлять ни владение, ни пользование указанными нежилыми помещениями в подвале, на втором-четвертом этажах, а его интерес в проходе к собственным помещениям на первом этаже (минуя коридоры в подвале и на втором-четвертом этажах) и в нормальном использовании торгового помещения, удовлетворен в ином порядке.

Введение режима общей долевой собственности на внутренние коридоры, санузлы и иные помещения, необходимые для обслуживания только помещений ответчика, законодательством не предусмотрено.

Выводы суда относительно нарушения порядка реконструкции подземной автостоянки не имеют отношения к настоящему спору, так как отсутствуют основания полагать, что автостоянка являлась общей долевой собственностью. Исходя из целевого назначения, автостоянка могла обслуживать интересы только одного из собственников помещений в здании (в том числе только ответчика); условиями инвестиционного договора от 03.03.2009 не предусмотрено, что по окончании инвестиционного проекта обществу «Новая Сибирь» должна быть передана автостоянка или какое-то количество парковочных мест на ней.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает необоснованным признание судом права общей долевой собственности на объекты, которые согласно заключению судебной экспертизы не относятся к общему имуществу.

Кроме того, судом первой инстанции неправильно определен размер доли ООО «Новая Сибирь» в праве общей собственности.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64, за отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

С 1 января 2013 года на всей территории Российской Федерации осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного технического паспорта таких объектов недвижимости.

Согласно техническому паспорту Здания общественного назначения с подземной автостоянкой и встроенным входом в метро по проспекту Карла Маркса, 37/2 в городе Новосибирске общая площадь здания составляет 6 443,9 кв.м. (т. 7, л.д. 58).

Как указывал истец, площадь принадлежащих ему на праве собственности помещений составляет 1 051,6 кв.м. Аналогичные сведения о площади его помещений отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в соответствии с данными технического учета объекта недвижимости принадлежащая истцу доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет 10516/64439, а не 10516/49811, как посчитал суд первой инстанции.

В силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права являются основаниями для изменения решения суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Альянс» о том, что удовлетворение исковых требований повлечет неосновательное обогащение истца, поскольку он не нес расходы на строительство помещений, не подлежавших передаче ему в собственность по условиям инвестиционного договора, а также на обслуживание помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком, отклонены судом апелляционной инстанции. Как указано выше, право собственности на места общего пользования в здании возникает у инвестора в силу закона независимо от того, какие помещения переданы ему в индивидуальную собственность. По этой причине при заключении инвестиционного договора стороны имели возможность, действуя своей волей и в своем интересе, предусмотреть такой размер инвестиционного вклада, который учитывал бы расходы на строительство или реконструкцию мест общего пользования. Что касается расходов на содержание мест общего пользования, то обязанность сособственников нести такие расходы пропорционально их доле в праве общей собственности установлена статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичный порядок несения данных расходов предусмотрен пунктом 1.10 инвестиционного договора от 03.03.2009. Поскольку обществом