Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2009 по делу n А45-5590/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № 07АП-4969/08 (№А45-5590/2008-12/101)

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2009.

Полный текст постановления изготовлен 16.03.2009.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Калиниченко Н. К.

судей:                                                 Кайгородовой М.Ю.

Нагишевой О.Б.

при ведении протокола судебного заседания Кайгородовой М.Ю.

при участии: от истца: Юферов С.А. по дов. от 24.03.2008, Митюшенко А.Г. по дов. от  24.03.2008

от ответчиков: не явились, надлежащим образом извещены

от третьего лица: Бочарова С.Д. о дов. от 20.01.2009

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Парадигма групп», г. Москва

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.07.2008

по делу  №45-5590/2008- 12/101 (судья  Хорошуля Л.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Парадигма групп», г. Москва

к открытому акционерному обществу «Федеральный центр логистики» в лице Сибирского филиала, г. Новосибирск

с участием третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Лесонал- К», г. Новосибирск

ответчики по требованию третьего лица:

общество с ограниченной ответственностью «Парадигма групп», г. Москва

Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, г.Новосибирск

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Парадигма групп" (ООО "Парадигма групп", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" в лице Сибирского филиала (ОАО "ФЦЛ", ответчик) об обязании передать во временное владение и пользование следующее имущество:

- здание (гостиница с гаражом) литер А, А1, а, общей площадью 18645,6 квадратных метра, этажность надземной части: 14 (в том числе цокольный этаж), этажность подземной части: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ленина, 21;

- здание (проходная), площадью 6,6 квадратных метров, нежилое здание, литер Б, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ленина, 21;

- земельный участок площадью 9540 квадратных метров, земли населенных пунктов, занимаемый гостиничным комплексом, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ленина, 21.

Требования истца мотивированы неисполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды N 241-а от 11.02.2008 и основаны на статьях 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лесонал-К" (далее - ООО "Лесонал-К", третье лицо).

Третье лицо обратилось с требованиями к ОАО "ФЦЛ", ООО "Парадигма групп" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - регистрационная служба) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества N 241-а от 11.02.2008, заключенного между ОАО "ФЦЛ" и ООО "Парадигма групп", и признании недействительной государственной регистрации договора.

Самостоятельные требования ООО "Лесонал-К" мотивированы тем, что договор аренды спорного имущества N 241-а от 11.02.2008 (государственная регистрация 22.02.2008) является ничтожным, так как ОАО "ФЦЛ" заключило 18.02.2008 с ООО "Лесонал-К" договор аренды на нежилые помещения общей площадью 44,7 квадратных метра, являющиеся частью помещений, составляющих предмет аренды по договору от 11.02.2008 N 241-а.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.07.2008 в удовлетворении исковых требований и требований третьего лица отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, исковые требования удовлетворить, полагает, что судом нарушены нормы материального права, не дана должная оценка представленным в дело доказательствам.

ОАО "ФЦЛ" в отзыве на апелляционную жалобу (л.д. 30-31, том 2) указало на то, что в связи с продажей спорного имущества, является ненадлежащим ответчиком по делу, в связи с чем, требования истца удовлетворению не подлежат и решение следует оставить без изменения.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениям к ней просило решение оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Считает,  что договор аренды N 241-а от 11.02.2008 является ничтожной сделкой, заключенной в отношении нежилых помещений, обремененных обязательствами по другому  договору аренды.

Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области отзыв на жалобу не представило.

В судебном заседании представители истца и третьего лица поддержали свои доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание не явились. Явку своих представителей не обеспечили.

Определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав представителей и третьего лица, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ОАО "ФЦЛ" (арендодатель) и ООО "Парадигма групп (арендатор) 11.02.2008 заключен договор аренды N 241-а следующего имущества: здание (гостиница с гаражом) литер А, А1, а, общей площадью 18645, 6 кв. м., этажность надземной части: 14 (в том числе цокольный этаж), этажность подземной части: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ленина, 21; здание (проходная), площадью 6,6 кв.м., нежилое здание, литер Б, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ленина, 21; земельный участок площадью 9540 кв.м., земли населенных пунктов, занимаемый гостиничным комплексом, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ленина, 21.

22.02.2008 договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

По условиям договора аренды от 11.02.2008 N 241-а срок аренды установлен 49 лет, имущество должно быть передано арендатору в пользование в срок до 22.05.2008.

Невыполнение арендодателем обязанности по передаче в срок до 22.05.2008 имущества арендатору послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

         Суд первой инстанции, установив, что договор аренды N 241-а был заключен неуполномоченным лицом и в деле отсутствуют доказательства последующего одобрения сделки, пришел к выводу, что указанный договор не соответствует закону и на  основании статьи 168  ГК РФ является ничтожным, что исключает удовлетворение иска.

         Требования ООО "Лесонал-К" суд также признал необоснованными.

Повторно рассмотрев дело, с учетом дополнительно представленных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Судом установлено, что со стороны ОАО "ФЦЛ", спорный договор подписан директором Сибирского филиала  ответчика Рудым Георгием Борисовичем (далее – Рудый Г.Б.),  действующим на основании доверенности от 11.02.2008.

Настоящая доверенность содержится в материалах дела (л.д. 131, том 1).

Из пункта 3  данной доверенности следует, что указанное лицо уполномочено участвовать в переговорах, заключать от имени доверителя с российскими юридическими и физическими лицами в соответствии с действующим законодательством  Российской Федерации и уставом доверителя договоры, направленные на отчуждение движимого и недвижимого имущества доверителя или ограничение прав на имущество доверителя, и трудовые договоры.

Суд первой инстанции,  рассмотрев настоящую доверенность,  сделал вывод о том, что данное лицо не являлось уполномоченным представителем ОАО "ФЦЛ", так как пункт 2 этой же доверенности  содержит прямое ограничение полномочий Рудого Г.Б. на заключение договоров,  направленных на отчуждение движимого и недвижимого имущества доверителя или ограничение прав на его имущество, а представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об отсутствии одобрения действий Рудового Г.Б. со стороны ОАО "ФЦЛ".

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Сопоставив пункты 2 и 3 доверенности от 11.02.2008 с другими условиями сделки, суд установил, что изложение полномочий Рудого Г.Б. подобным образом обусловлено необходимостью ограничения его права на передоверие полномочий по основной доверенности, что следует из абзаца 2 пункта 8, и не влечет никакой правовой неопределенности для третьих лиц.

Настоящая доверенность в силу статей 153, 185 ГК РФ является самостоятельной сделкой, устанавливающей соответствующие права представителя. На момент подписания спорного договора аренды доверенность была действующей, поскольку ни одно из оснований, предусмотренных статьей 188 ГК РФ и свидетельствующих о прекращении действия указанной доверенности,   не наступило. Сторонами  порядок совершения такого рода сделок, предусмотренный пунктом 3.3.1  Положения о Сибирском филиале ОАО "ФЦЛ" (л.д. 97-103, том 1) был соблюден. Таким образом, вывод суда первой  инстанции об отсутствии у Рудого Г.Б. полномочий на подписание спорного договора от имени ОАО "ФЦЛ" нельзя признать правомерным.

Кроме того, судом при принятии решения было допущено неправильное применение статей 168 и  183 ГК РФ. В случае заключения сделок при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий отсутствуют основания для признания их ничтожными, поскольку статья 183 ГК РФ предусматривает иные последствия заключения сделки неуполномоченным лицом.

Вместе с тем, заслуживают внимания возражения третьего лица против доводов апелляционной жалобы, в частности, что договор аренды от 11.02.2008 N 241-а заключен в отношении имущества, обремененного обязательствами по договору аренды от 18.02.2008 между ОАО "ФЦЛ" и ООО "Лесонал-К", что влечет его ничтожность.

Указанный довод остался без внимания суда первой инстанции   и не получил надлежащей оценки в решении суда.

Согласно статье 209 ГК РФ, собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что предполагает передачу в аренду помещений, свободных от обязательств.

Как следует из материалов дела, 18.02.2008 между ОАО "ФЦЛ" и ООО "Лесонал-К" заключен договор аренды нежилых помещений площадью 44,7 кв.м. в здании гостиницы с гаражом по адресу г. Новосибирск, ул. Ленина, д. 21.  Срок договора аренды устанавливается 11 месяцев.

Помещения были переданы арендодателю 18.02.2008 по акту приема-передачи (л.д. 38-42, том 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу указанных норм, договор, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации и считается заключенным после передачи имущества.

Таким образом, договор аренды N 241-а от 11.02.2008 был  заключен в отношении обремененных обязательствами третьих лиц помещений, что противоречит указанным нормам права и влечет ничтожность сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 и статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом и является недействительной с момента ее совершения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Кодекса).

Поскольку договор аренды N 241-а оформлен ОАО "ФЦЛ" на несколько объектов недвижимости, в частности здание гостиницы с гаражом (18 645, 6 кв.м.), здание проходной (6 кв.м.), земельный участок (9 540 кв.м.), а по договору аренды от 18.02.2008 ООО "Лесонал-К" переданы лишь нежилые помещения площадью 44.7 кв.м,  расположенные в здании гостиницы, то, суд, руководствуясь  пунктом 1 статьи 180 ГК РФ, считает возможным признать спорный договор ничтожным только в части помещений, переданных третьему лицу по акту приема-передачи к договору от 18.02.2008.

При таких обстоятельствах указание в мотивировочной части решения на необходимость аннулирования записи о государственной регистрации договор аренды N 241-а от 11.02.2008 является противоправным.

Учитывая, что спорный договор аренды является ничтожным лишь в части, у суда первой инстанции не было оснований для отказа в иске в остальной части.

Вместе с тем, из представленных суду апелляционной инстанции свидетельств о государственной регистрации права и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 32-34, 39-41, том 2), следует, что  на момент рассмотрения дела в апелляционной инстанции произошла смена собственника  недвижимого имущества, передачи которого требует истец.

Спорное имущество отчуждено ОАО "ФЦЛ" по договору купли-продажи недвижимого имущества №107 от 09.07.2008 обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Гермес». Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу статьи 47 АПК РФ иск должен быть предъявлен